24.02.2023 Lager und Logistikmarkt Ruhrgebiet verliert 25 % an Flächenumsatz
Im Ruhrgebiet wurden 2022 von allen Marktteilnehmern 519.430 m² Fläche in Industrie- und Logistikimmobilien zur Miete und Eigennutzung umgesetzt. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis – Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke – in seiner neuesten Marktanalyse.
„Damit fährt das Ruhrgebiet im langjährigen Vergleich das zweitniedrigste Umsatzvolumen der vergangenen fünf Jahre ein und verzeichnet im Vergleich zum Vorjahr mit 690.000 m² ein Minus von 24,7 %“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH und mit seinem Team seit 2007 in den Industrie- und Logistikmärkten Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet beratend tätig.
Der 5-Jahresschnitt des Flächenumsatzes in Höhe von 617.086 m² wurde hingegen nur um 15,8 % verfehlt.
In der Betrachtung der vergangenen 5 Jahre lag nur 2018 mit einem Flächenumsatz von 465.000 m² unter dem abgelaufenen Jahresergebnis. Zudem das ist das Minus von 24,7 % der bis heute von Realogis beobachtetet zweithöchste nach 2017, wo sich das Jahresergebnis von 468.000 m² verglichen zum Rekordvorjahr mit 1 Mio. m² mehr als halbierte.
Bestands- und Neubauflächen gleich stark gefragt
Bestandsobjekte hatten mit 245.488 m² bzw. 47,3 % gefolgt von Abschlüssen in Neubauobjekten mit 238.502 bzw. 45,9 % nahezu gleich hohen Anteil am Flächenumsatz. Brownfields spielten mit 35.440 m² bzw. 6,8 % eine untergeordnete Rolle.
Mehr als Dreiviertel aller neu genutzten Flächen befanden sich in sogenannten Big-Boxes – d.h. Großflächeneinheiten ab 10.000 m² mit der Hauptnutzungsart von Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 Prozent – und spielten für Logistiker, Spediteure, den Handel und die Industrie im Ruhrgebiet mit 403.197 m² die eindeutig größte Rolle. Neue Vertragsabschlüsse in Gewerbeparks akkumulierten auf 16.595 m² bzw. 3,2 %.
Das Ruhrgebiet war laut der Analyse von Realogis auch weiterhin ein überwiegender Mietermarkt mit einer Flächenabnahme von 419.430 m² bzw. 80,7 % gegenüber Eigennutzern, die auf 100.000 m² bzw. 19,3 % kamen.
Branchen-Ranking: Anteil Logistik/Spedition legt um 16,5 Prozentpunkte zu
Die führende Branche unter den Nutzern war 2022 Logistik/Spedition mit 51,5 % bzw. 267.623 m², kommend von Rang 2 im Vorjahr mit 241.500 m² bzw. 35 %. Sie konnte von allen Branchen einerseits am deutlichsten an anteiliger Bedeutung zulegen (+16,5 Prozentpunkte), andererseits auch als einzige an absolutem Umsatz zulegen mit 10,8 % bzw. einem Plus der umgesetzten Fläche von 26.000 m² verglichen zum Vorjahr.
Mit dem Abschluss von ITG (50.000 m²) fällt nicht nur einer der größten Abschlüsse des Gesamtjahres in die Kategorie Logistik/Spedition, sondern zusammen mit WM Group (29.423 m²) und ALT Finecom (28.000 m²) steuerte er zusammengerechnet 107.423 m² bzw. 40,1 % des Gesamtumsatzes der Branche 2022 bei.
Auf dem zweiten Rang liegt der zuvor erstplatzierte Handel mit 218.774 m² bzw. 42,1 %, (2021: 379.500 m² bzw. 55 %), der einen Bedeutungsverlust in Höhe von 12,9 Prozentpunkten und einen Rückgang des Flächenumsatzes um 42,4 % hinnehmen musste. „Damit wurden 2022 insgesamt 160.000 m² weniger durch Handelsunternehmen neu belegt. Zum Vergleich: Die Nutzung durch Handelsunternehmen lag seit 2019 durchgehend oberhalb der 300.000er Marke“, so Bülent Alemdag.
Mit Picnic und LIDL steuern die beiden weiteren 50.000er Abschlüsse (neben ITG sind dies die größten des Gesamtjahres) insgesamt 100.000 m² bzw. 45,7 % des Flächenumsatzes des Handels bei.
Innerhalb des Handels führend war der E-Commerce mit 120.072 m² bzw. 54.9 %, gefolgt vom klassischen Handel mit 98.702 m² bzw. 45,1 %.
Drittplatziert ist die Branche Industrie/Produktion mit 21.117 m² bzw. 4,1 % (2021: 27.600 m² bzw. 4 %, Rang 4). Vom dritten auf den vierten Rang stieg die Sammelkategorie Sonstiges mit aktuell 11.916 m² bzw. 2,3 % ab (2021: 41.400 m² bzw. 6 %).
Ranking der Größenklassen: Einheiten ab 10.001 m² dominieren zu 85 % den Markt
Das Ruhrgebiet war 2022 überwiegend durch Abschlüsse in Großflächen ab 10.001 m² geprägt, die mit 443.836 m² mehr als vier von fünf umgesetzten Quadratmeter beisteuerten (85,4 %). Alle Top-Umsätze entfallen in diese Kategorie und trugen knapp die Hälfte des Umsatzes der Größenkategorie bei bzw. 207.423 m² oder 46,7 %.
Die Größenklasse zwischen 5.001 und 10.000 m² war mit 41.978 m² für 8,1 % des Umsatzes verantwortlich und rangiert somit auf Platz 2.
„Flächen ab einer Größe von 5.000 m² waren 2022 für 93,5 % des Gesamtumsatzes im Ruhrgebiet verantwortlich“, so Bülent Alemdag.
Die Klasse der mittelgroßen Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² ist mit einem Flächenumsatz von 10.926 m² bzw. einem Anteil von 2,1 % viertplatziert. Kleine bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² vereinten mit 18.560 m² insgesamt 3,6 % auf sich und befinden sich im abgelaufenen Jahr auf Rang 3. Kleinstflächen unter 1.000 m² bilden mit 4.130 m² bzw. 0,8 % das Schlusslicht.
Spitzen- und Durchschnittsmieten mit nie dagewesener Verteuerung
Die Verteuerung der Spitzenmiete der letzten Jahre wurde auch 2022 fortgesetzt und nahm wieder deutlich an Dynamik zu. Bis zum Jahresende 2022 stieg sie um 18,2 % auf den vorläufigen Höchstwert von 6,50 €/m², kommend von 5,50 €/m². Das entspricht dem stärksten Anstieg, den Realogis seit Beginn seiner Aufzeichnungen registrierte. Der 5-Jahresschnitt von 5,47 €/m² wurde um 18,8 % übertroffen.
Die Durchschnittsmiete hat sich prozentual noch mehr als die Spitzenmiete verteuert und stieg um 22,1 % von 4,30€/m² in 2021 kommend auf den aktuellen Höchstwert von 5,25 €/m². „Damit erreichte die Durchschnittsmiete zum Jahresende 2022 beinahe das Niveau der Spitzenmiete aus 2021“, so Bülent Alemdag.
Laut Realogis stieg in keinem Jahr die Durchschnittsmiete im Ruhrgebiet nur annährend so stark an wie in 2022. Letztdeutlichster Anstieg war in 2021, wo die Durchschnittsmiete von 3,95 €/m² kommend auf 4,30 €/m² anstieg (+8,9 %).
Der 5-Jahresschnitt von 4,28 €/m² wurde um 22,1 % übertroffen.
Prognose
“Der Lager- und Logistikimmobilienmarkt Ruhrgebiet wird 2023 auch weiterhin einen Flächenmangel verzeichnen“, berichtet Bülent Alemdag. „Jedoch werden nur noch wenige spekulative Neubauten realisiert werden und die extrem hohen Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre werden eine Pause einlegen.“
„Damit fährt das Ruhrgebiet im langjährigen Vergleich das zweitniedrigste Umsatzvolumen der vergangenen fünf Jahre ein und verzeichnet im Vergleich zum Vorjahr mit 690.000 m² ein Minus von 24,7 %“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH und mit seinem Team seit 2007 in den Industrie- und Logistikmärkten Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet beratend tätig.
Der 5-Jahresschnitt des Flächenumsatzes in Höhe von 617.086 m² wurde hingegen nur um 15,8 % verfehlt.
In der Betrachtung der vergangenen 5 Jahre lag nur 2018 mit einem Flächenumsatz von 465.000 m² unter dem abgelaufenen Jahresergebnis. Zudem das ist das Minus von 24,7 % der bis heute von Realogis beobachtetet zweithöchste nach 2017, wo sich das Jahresergebnis von 468.000 m² verglichen zum Rekordvorjahr mit 1 Mio. m² mehr als halbierte.
Bestands- und Neubauflächen gleich stark gefragt
Bestandsobjekte hatten mit 245.488 m² bzw. 47,3 % gefolgt von Abschlüssen in Neubauobjekten mit 238.502 bzw. 45,9 % nahezu gleich hohen Anteil am Flächenumsatz. Brownfields spielten mit 35.440 m² bzw. 6,8 % eine untergeordnete Rolle.
Mehr als Dreiviertel aller neu genutzten Flächen befanden sich in sogenannten Big-Boxes – d.h. Großflächeneinheiten ab 10.000 m² mit der Hauptnutzungsart von Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 Prozent – und spielten für Logistiker, Spediteure, den Handel und die Industrie im Ruhrgebiet mit 403.197 m² die eindeutig größte Rolle. Neue Vertragsabschlüsse in Gewerbeparks akkumulierten auf 16.595 m² bzw. 3,2 %.
Das Ruhrgebiet war laut der Analyse von Realogis auch weiterhin ein überwiegender Mietermarkt mit einer Flächenabnahme von 419.430 m² bzw. 80,7 % gegenüber Eigennutzern, die auf 100.000 m² bzw. 19,3 % kamen.
Branchen-Ranking: Anteil Logistik/Spedition legt um 16,5 Prozentpunkte zu
Die führende Branche unter den Nutzern war 2022 Logistik/Spedition mit 51,5 % bzw. 267.623 m², kommend von Rang 2 im Vorjahr mit 241.500 m² bzw. 35 %. Sie konnte von allen Branchen einerseits am deutlichsten an anteiliger Bedeutung zulegen (+16,5 Prozentpunkte), andererseits auch als einzige an absolutem Umsatz zulegen mit 10,8 % bzw. einem Plus der umgesetzten Fläche von 26.000 m² verglichen zum Vorjahr.
Mit dem Abschluss von ITG (50.000 m²) fällt nicht nur einer der größten Abschlüsse des Gesamtjahres in die Kategorie Logistik/Spedition, sondern zusammen mit WM Group (29.423 m²) und ALT Finecom (28.000 m²) steuerte er zusammengerechnet 107.423 m² bzw. 40,1 % des Gesamtumsatzes der Branche 2022 bei.
Auf dem zweiten Rang liegt der zuvor erstplatzierte Handel mit 218.774 m² bzw. 42,1 %, (2021: 379.500 m² bzw. 55 %), der einen Bedeutungsverlust in Höhe von 12,9 Prozentpunkten und einen Rückgang des Flächenumsatzes um 42,4 % hinnehmen musste. „Damit wurden 2022 insgesamt 160.000 m² weniger durch Handelsunternehmen neu belegt. Zum Vergleich: Die Nutzung durch Handelsunternehmen lag seit 2019 durchgehend oberhalb der 300.000er Marke“, so Bülent Alemdag.
Mit Picnic und LIDL steuern die beiden weiteren 50.000er Abschlüsse (neben ITG sind dies die größten des Gesamtjahres) insgesamt 100.000 m² bzw. 45,7 % des Flächenumsatzes des Handels bei.
Innerhalb des Handels führend war der E-Commerce mit 120.072 m² bzw. 54.9 %, gefolgt vom klassischen Handel mit 98.702 m² bzw. 45,1 %.
Drittplatziert ist die Branche Industrie/Produktion mit 21.117 m² bzw. 4,1 % (2021: 27.600 m² bzw. 4 %, Rang 4). Vom dritten auf den vierten Rang stieg die Sammelkategorie Sonstiges mit aktuell 11.916 m² bzw. 2,3 % ab (2021: 41.400 m² bzw. 6 %).
Ranking der Größenklassen: Einheiten ab 10.001 m² dominieren zu 85 % den Markt
Das Ruhrgebiet war 2022 überwiegend durch Abschlüsse in Großflächen ab 10.001 m² geprägt, die mit 443.836 m² mehr als vier von fünf umgesetzten Quadratmeter beisteuerten (85,4 %). Alle Top-Umsätze entfallen in diese Kategorie und trugen knapp die Hälfte des Umsatzes der Größenkategorie bei bzw. 207.423 m² oder 46,7 %.
Die Größenklasse zwischen 5.001 und 10.000 m² war mit 41.978 m² für 8,1 % des Umsatzes verantwortlich und rangiert somit auf Platz 2.
„Flächen ab einer Größe von 5.000 m² waren 2022 für 93,5 % des Gesamtumsatzes im Ruhrgebiet verantwortlich“, so Bülent Alemdag.
Die Klasse der mittelgroßen Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² ist mit einem Flächenumsatz von 10.926 m² bzw. einem Anteil von 2,1 % viertplatziert. Kleine bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² vereinten mit 18.560 m² insgesamt 3,6 % auf sich und befinden sich im abgelaufenen Jahr auf Rang 3. Kleinstflächen unter 1.000 m² bilden mit 4.130 m² bzw. 0,8 % das Schlusslicht.
Spitzen- und Durchschnittsmieten mit nie dagewesener Verteuerung
Die Verteuerung der Spitzenmiete der letzten Jahre wurde auch 2022 fortgesetzt und nahm wieder deutlich an Dynamik zu. Bis zum Jahresende 2022 stieg sie um 18,2 % auf den vorläufigen Höchstwert von 6,50 €/m², kommend von 5,50 €/m². Das entspricht dem stärksten Anstieg, den Realogis seit Beginn seiner Aufzeichnungen registrierte. Der 5-Jahresschnitt von 5,47 €/m² wurde um 18,8 % übertroffen.
Die Durchschnittsmiete hat sich prozentual noch mehr als die Spitzenmiete verteuert und stieg um 22,1 % von 4,30€/m² in 2021 kommend auf den aktuellen Höchstwert von 5,25 €/m². „Damit erreichte die Durchschnittsmiete zum Jahresende 2022 beinahe das Niveau der Spitzenmiete aus 2021“, so Bülent Alemdag.
Laut Realogis stieg in keinem Jahr die Durchschnittsmiete im Ruhrgebiet nur annährend so stark an wie in 2022. Letztdeutlichster Anstieg war in 2021, wo die Durchschnittsmiete von 3,95 €/m² kommend auf 4,30 €/m² anstieg (+8,9 %).
Der 5-Jahresschnitt von 4,28 €/m² wurde um 22,1 % übertroffen.
Prognose
“Der Lager- und Logistikimmobilienmarkt Ruhrgebiet wird 2023 auch weiterhin einen Flächenmangel verzeichnen“, berichtet Bülent Alemdag. „Jedoch werden nur noch wenige spekulative Neubauten realisiert werden und die extrem hohen Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre werden eine Pause einlegen.“
