01.03.2023 Offene Immobilienfonds stehen vor vielfältigen Herausforderungen
Sinkende Gebäudewerte dürften die Fondsrenditen künftig belasten, gleichzeitig nehmen die Mittelzuflüsse ab. Eine solide Vermietungssituation und eine geringe Fremdfinanzierungsquote mit oft langfristiger Zinsbindung geben dagegen Stabilität.
Die gestiegenen Zinsen haben das Umfeld für offene Immobilienpublikumsfonds verändert. In den vergangenen Jahren wurden die Renditen der Fonds größtenteils von den Aufwertungen der Immobilien im Portfolio getrieben. Das wird sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. Die Zeit der Aufwertungen dürfte in der Breite vorerst vorbei sein.
In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance bremsen werden, lässt sich derzeit noch nicht beziffern. Denn die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen, Verkäufer und Käufer finden momentan nicht zusammen. Hinzu kommt, dass weitere Zinserhöhungen wahrscheinlich sind und damit die Preisfindung auf der Immobilienseite noch nicht abgeschlossen ist.
Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind 2022 im Vergleich zum Vorjahr bereits deutlich gesunken. Auch für 2023 erwartet Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechnet aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven bzw. ausgeglichenen Netto-Mittelaufkommen. Die Anleger halten sich zum einen zurück, weil ihnen durch die hohe Inflationsrate und vor allem hohe Energiepreise weniger Sparkapital zur Verfügung steht. Zum anderen haben die höheren Zinsen Alternativinvestments wie Festgeld oder Anleihen attraktiver gemacht.
Das gestiegene Zinsniveau bringt jedoch nicht nur Nachteile für die Immobilienfonds. Da die meisten Fonds ihre Liquidität überwiegend in Tages- oder Termingeld anlegen, hat die Zinswende an dieser Stelle künftig positive Effekte auf die Fondsrendite.
Die Bandbreite der Liquiditätsquoten der offenen Immobilienfonds ist hoch. Das Spek¬trum reicht aktuell von 7% bis 29%. Bei den Schwergewichten mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 10 Mrd. Euro liegt der Anteil flüssiger Mittel zwischen 12% und 20%. Im Durchschnitt ist die Liquiditätsquote 2022 mit 15% gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant geblieben. Im Jahr 2022 waren im Vergleich zum Vorjahr noch keine signifikant erhöhten Anteilscheinrückgaben bzw. Kündigungen der Anleger sichtbar. Die 2013 eingeführten Regeln zu Mindesthalte- und Kündigungsfristen wirkten hier stabilisierend.
Die durchschnittliche Vermietungsquote hat sich 2022 mit rund 94% stabil gehalten. Die konjunkturellen Aussichten aufgrund der Auswirkungen des Ukraine-Krieges und die sich verändernden Nutzeranforderungen im Bürosektor und im Einzelhandel erhöhen jedoch die Risiken.
Die bei Gewerbeimmobilien üblichen Mietverträge mit Inflationsindexierung haben sich positiv auf die Fonds ausgewirkt. Die Fondsmanager geben an, dass sich Mieterhöhungen aufgrund hoher Inflation aktuell durchsetzen lassen, was die Mieten und damit die ausschüttungsfähigen Einnahmen tendenziell steigert.
Trotz der Herausforderungen erwartet Scope für 2023 für offene Immobilienpublikumsfonds eine durchschnittliche Performance zwischen 2% und 2,5%. Viele Fonds verfügen weiterhin über attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern. Ihre Liquiditätsquoten sind derzeit ausreichend hoch und die Fremdfinanzierungsquoten überwiegend gering. Zusätzlich schützen die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor kurzfristigen Mittelabflüssen.
Die gestiegenen Zinsen haben das Umfeld für offene Immobilienpublikumsfonds verändert. In den vergangenen Jahren wurden die Renditen der Fonds größtenteils von den Aufwertungen der Immobilien im Portfolio getrieben. Das wird sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. Die Zeit der Aufwertungen dürfte in der Breite vorerst vorbei sein.
In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance bremsen werden, lässt sich derzeit noch nicht beziffern. Denn die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen, Verkäufer und Käufer finden momentan nicht zusammen. Hinzu kommt, dass weitere Zinserhöhungen wahrscheinlich sind und damit die Preisfindung auf der Immobilienseite noch nicht abgeschlossen ist.
Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind 2022 im Vergleich zum Vorjahr bereits deutlich gesunken. Auch für 2023 erwartet Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechnet aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven bzw. ausgeglichenen Netto-Mittelaufkommen. Die Anleger halten sich zum einen zurück, weil ihnen durch die hohe Inflationsrate und vor allem hohe Energiepreise weniger Sparkapital zur Verfügung steht. Zum anderen haben die höheren Zinsen Alternativinvestments wie Festgeld oder Anleihen attraktiver gemacht.
Das gestiegene Zinsniveau bringt jedoch nicht nur Nachteile für die Immobilienfonds. Da die meisten Fonds ihre Liquidität überwiegend in Tages- oder Termingeld anlegen, hat die Zinswende an dieser Stelle künftig positive Effekte auf die Fondsrendite.
Die Bandbreite der Liquiditätsquoten der offenen Immobilienfonds ist hoch. Das Spek¬trum reicht aktuell von 7% bis 29%. Bei den Schwergewichten mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 10 Mrd. Euro liegt der Anteil flüssiger Mittel zwischen 12% und 20%. Im Durchschnitt ist die Liquiditätsquote 2022 mit 15% gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant geblieben. Im Jahr 2022 waren im Vergleich zum Vorjahr noch keine signifikant erhöhten Anteilscheinrückgaben bzw. Kündigungen der Anleger sichtbar. Die 2013 eingeführten Regeln zu Mindesthalte- und Kündigungsfristen wirkten hier stabilisierend.
Die durchschnittliche Vermietungsquote hat sich 2022 mit rund 94% stabil gehalten. Die konjunkturellen Aussichten aufgrund der Auswirkungen des Ukraine-Krieges und die sich verändernden Nutzeranforderungen im Bürosektor und im Einzelhandel erhöhen jedoch die Risiken.
Die bei Gewerbeimmobilien üblichen Mietverträge mit Inflationsindexierung haben sich positiv auf die Fonds ausgewirkt. Die Fondsmanager geben an, dass sich Mieterhöhungen aufgrund hoher Inflation aktuell durchsetzen lassen, was die Mieten und damit die ausschüttungsfähigen Einnahmen tendenziell steigert.
Trotz der Herausforderungen erwartet Scope für 2023 für offene Immobilienpublikumsfonds eine durchschnittliche Performance zwischen 2% und 2,5%. Viele Fonds verfügen weiterhin über attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern. Ihre Liquiditätsquoten sind derzeit ausreichend hoch und die Fremdfinanzierungsquoten überwiegend gering. Zusätzlich schützen die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor kurzfristigen Mittelabflüssen.
