09.03.2023 In Forschung investieren: Der Life Sciences & Tech-Immobilienmarkt
Das gemeinsam von Colliers und der European Science Park Group AG (ESPG) veröffentlichte White Paper „In Forschung investieren. Life Sciences & Technologie-Immobilien in Deutschland.“ stellt die Entwicklung des Life Sciences & Tech-Sektors seit 2018 in Deutschland dar. Im vorliegenden Bericht werden Auswertungen der Colliers Researchdatenbank mit dem spezifischen Sektor-Knowhow von ESPG und eingehender Recherche der wissenschaftlichen Grundlagen kombiniert und durch die qualitative Befragung von 14 Experten angereichert. Neben einem Statusbericht der Marktlage bietet der Report einen Ausblick auf die Entwicklung von Life Sciences & Tech-Immobilien in Deutschland.
Vermietungsmarkt mit rasantem Anstieg
Durchschnittlich wurden in den vergangenen fünf Jahren jeweils rund 209.000 Quadratmeter auf dem Vermietungsmarkt umgesetzt, in Summe über eine Million Quadratmeter. Der Trend ist dabei stark ansteigend. 2022 betrug der Flächenumsatz mit 302.000 Quadratmetern rund 70 Prozent mehr als noch 2018. Nur etwa 43 Prozent der Mietvertragsabschlüsse erfolgten im Bestand, ein erstes Indiz dafür, dass Life Sciences & Tech-Immobilien spezielle Anforderungen aufweisen, die am leichtesten in Neubauten umgesetzt werden können. Daher wird der Flächenumsatz auch zukünftig von Projektentwicklungen abhängen. Bis 2025 werden nach aktuellem Kenntnisstand allerdings nur etwa 330.000 Quadratmeter fertiggestellt. Dies in Kombination mit einer steigenden Nachfrage könnte zu einer starken Angebotsknappheit führen.
Christian Kadel, Head of Capital Markets von Colliers in Deutschland, sagt: „Perspektivisch dürften Anmietungen verstärkt im innerstädtischen Bereich stattfinden. Aus den Experteninterviews geht hervor, dass Mieter, Nutzer und Investoren zunehmend den Wunsch äußern, dass Life Sciences und Tech-Immobilien in den Innenstädten in urbaneren Umgebungen angesiedelt werden. Nutzer und Mieter sind demnach grundsätzlich dazu bereit, höhere Mieten zu zahlen, die aufgrund der Rentabilität des Sektors leistbar sind. Wichtigstes Argument ist der Wettbewerb um die besten Talente.“
Zukünftig mehr innerstädtische Ansiedlungen zu erwarten
Bei den Anmietungen gab es in den vergangenen fünf Jahren mit circa 67,8 Prozent eine starke Fokussierung auf die TOP-7-Städte und das jeweilige Umland. Die Großräume München, Berlin, Frankfurt und Hamburg finden sich an der Spitze wieder. Düsseldorf, Köln und Stuttgart verzeichnen erst seit 2021 verstärkt Anmietungen. Darüber hinaus bilden Universitätsstädte wie Leipzig, Heidelberg und Mainz zunehmend Schwerpunkte der Vermietungsaktivitäten.
Ralf Nöcker, C.E.O. der ESPG: „Zur Identifizierung von Life Sciences und Tech-Immobilien müssen für uns drei der insgesamt vier Kriterien erfüllt sein, um als solche eingestuft zu werden. Unter die definierten Kriterien fallen die Standortanforderungen, Dedicated Spaces wie Labore, vorherrschende Technologien und die Mieterbindung.“
Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro seit 2018
Das Volumen der bisher gehandelten Objekte macht die Kleinteiligkeit des Marktes deutlich: Mehr als zwei Drittel der Transaktionen bewegten sich unterhalb der 50-Mio.-Euro-Marke. Räumlich betrachtet haben in den vergangenen beiden Jahren die Transaktionen außerhalb der drei Topmärkte München, Berlin und Hamburg zugenommen.
Nutzer von Life Sciences & Tech-Immobilien setzen laut der Befragung sehr stark auf eine hohe ESG- und Smart-Building-Konformität. Diese Anforderungen lassen sich auch deutlich in den Konzepten aktueller Projektentwicklungen erkennen. Zudem sind viele Projekte, wie die Berliner Entwicklungen FUHUB und HYBRICK, das Life Science Center Gräfelfing bei München oder der Innovationspark Mainz städtebaulich gut integriert und infrastrukturell bestens erschlossen.
Colabs erreichen Deutschland
Die meisten Objekte der Assetklasse Life Sciences & Tech haben Campuscharakter oder mischgenutzte Quartierstrukturen. Die Qualität des Umfeldes ist wegen ihrer starken Relevanz bei der Suche nach Mitarbeitenden erwartungsgemäß hoch. Ein sich abzeichnender Trend für die Zukunft erreicht den deutschen Markt allmählich aus den USA: Colabs. Das Konzept dieses Coworking-Ansatzes findet sich etwa in der Life Science Factory in Göttingen oder im BioLab in Heidelberg in ersten Science Parks in Deutschland wieder.
„Der Markt ist zwar noch relativ klein, allerdings zeigt unsere Befragung, dass alle Akteure auf Innovation und Wachstum ausgerichtet sind. Die positiven Nachfragetrends und die steigende Investorennachfrage werden eine zunehmende Institutionalisierung mit sich bringen. Die Entwicklung kann der des Logistikmarktes in den 2010er-Jahren ähneln. Damals hatte eine steigende Nutzernachfrage einen stetigen Anstieg der Investorennachfrage zur Folge. Inzwischen hat sich der Sektor fest in institutionellen Portfolios etabliert. Eine ähnliche Entwicklung erwarten wir, zugegeben auf niedrigerem Niveau, für den Bereich der Life Sciences und Tech-Immobilien“, kommentiert Kadel.
Vermietungsmarkt mit rasantem Anstieg
Durchschnittlich wurden in den vergangenen fünf Jahren jeweils rund 209.000 Quadratmeter auf dem Vermietungsmarkt umgesetzt, in Summe über eine Million Quadratmeter. Der Trend ist dabei stark ansteigend. 2022 betrug der Flächenumsatz mit 302.000 Quadratmetern rund 70 Prozent mehr als noch 2018. Nur etwa 43 Prozent der Mietvertragsabschlüsse erfolgten im Bestand, ein erstes Indiz dafür, dass Life Sciences & Tech-Immobilien spezielle Anforderungen aufweisen, die am leichtesten in Neubauten umgesetzt werden können. Daher wird der Flächenumsatz auch zukünftig von Projektentwicklungen abhängen. Bis 2025 werden nach aktuellem Kenntnisstand allerdings nur etwa 330.000 Quadratmeter fertiggestellt. Dies in Kombination mit einer steigenden Nachfrage könnte zu einer starken Angebotsknappheit führen.
Christian Kadel, Head of Capital Markets von Colliers in Deutschland, sagt: „Perspektivisch dürften Anmietungen verstärkt im innerstädtischen Bereich stattfinden. Aus den Experteninterviews geht hervor, dass Mieter, Nutzer und Investoren zunehmend den Wunsch äußern, dass Life Sciences und Tech-Immobilien in den Innenstädten in urbaneren Umgebungen angesiedelt werden. Nutzer und Mieter sind demnach grundsätzlich dazu bereit, höhere Mieten zu zahlen, die aufgrund der Rentabilität des Sektors leistbar sind. Wichtigstes Argument ist der Wettbewerb um die besten Talente.“
Zukünftig mehr innerstädtische Ansiedlungen zu erwarten
Bei den Anmietungen gab es in den vergangenen fünf Jahren mit circa 67,8 Prozent eine starke Fokussierung auf die TOP-7-Städte und das jeweilige Umland. Die Großräume München, Berlin, Frankfurt und Hamburg finden sich an der Spitze wieder. Düsseldorf, Köln und Stuttgart verzeichnen erst seit 2021 verstärkt Anmietungen. Darüber hinaus bilden Universitätsstädte wie Leipzig, Heidelberg und Mainz zunehmend Schwerpunkte der Vermietungsaktivitäten.
Ralf Nöcker, C.E.O. der ESPG: „Zur Identifizierung von Life Sciences und Tech-Immobilien müssen für uns drei der insgesamt vier Kriterien erfüllt sein, um als solche eingestuft zu werden. Unter die definierten Kriterien fallen die Standortanforderungen, Dedicated Spaces wie Labore, vorherrschende Technologien und die Mieterbindung.“
Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro seit 2018
Das Volumen der bisher gehandelten Objekte macht die Kleinteiligkeit des Marktes deutlich: Mehr als zwei Drittel der Transaktionen bewegten sich unterhalb der 50-Mio.-Euro-Marke. Räumlich betrachtet haben in den vergangenen beiden Jahren die Transaktionen außerhalb der drei Topmärkte München, Berlin und Hamburg zugenommen.
Nutzer von Life Sciences & Tech-Immobilien setzen laut der Befragung sehr stark auf eine hohe ESG- und Smart-Building-Konformität. Diese Anforderungen lassen sich auch deutlich in den Konzepten aktueller Projektentwicklungen erkennen. Zudem sind viele Projekte, wie die Berliner Entwicklungen FUHUB und HYBRICK, das Life Science Center Gräfelfing bei München oder der Innovationspark Mainz städtebaulich gut integriert und infrastrukturell bestens erschlossen.
Colabs erreichen Deutschland
Die meisten Objekte der Assetklasse Life Sciences & Tech haben Campuscharakter oder mischgenutzte Quartierstrukturen. Die Qualität des Umfeldes ist wegen ihrer starken Relevanz bei der Suche nach Mitarbeitenden erwartungsgemäß hoch. Ein sich abzeichnender Trend für die Zukunft erreicht den deutschen Markt allmählich aus den USA: Colabs. Das Konzept dieses Coworking-Ansatzes findet sich etwa in der Life Science Factory in Göttingen oder im BioLab in Heidelberg in ersten Science Parks in Deutschland wieder.
„Der Markt ist zwar noch relativ klein, allerdings zeigt unsere Befragung, dass alle Akteure auf Innovation und Wachstum ausgerichtet sind. Die positiven Nachfragetrends und die steigende Investorennachfrage werden eine zunehmende Institutionalisierung mit sich bringen. Die Entwicklung kann der des Logistikmarktes in den 2010er-Jahren ähneln. Damals hatte eine steigende Nutzernachfrage einen stetigen Anstieg der Investorennachfrage zur Folge. Inzwischen hat sich der Sektor fest in institutionellen Portfolios etabliert. Eine ähnliche Entwicklung erwarten wir, zugegeben auf niedrigerem Niveau, für den Bereich der Life Sciences und Tech-Immobilien“, kommentiert Kadel.
