16.03.2023 DEMIRE steigert FFO I auf Rekordniveau
CEO Prof. Dr. Alexander Goepfert. Bildrechte: DEMIRE AG
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hat im Geschäftsjahr 2022 die Rekordergebnisse von 2021 bei den Funds from Operations I (FFO I, nach Steuern, vor Minderheiten) und der Vermietungsleistung nochmals gesteigert. Ungeachtet einer weltweit herausfordernden politischen und wirtschaftlichen Situation, die auch die Investmentmärkte für Immobilien in immer größerem Maße betrifft, hat der Spezialist für deutsche Gewerbeimmobilien somit ein erfolgreiches Jahr abgeschlossen. Vor dem Hintergrund des derzeitigen Marktumfelds will sich das Unternehmen 2023 auf eine Optimierung des Immobilienportfolios und damit einhergehend eine Senkung des Nettoverschuldungsgrades (Net-LTV) konzentrieren.
Mieteinnahmen und FFO übertreffen Prognose
Die erfolgreichen Neuvermietungen und Indexanpassungen bestehender Mietverhältnisse kompensierten die um zwei Objekte verkleinerte Portfoliobasis nahezu, sodass die Mieteinnahmen gegenüber 2021 nur leicht von EUR 82,3 Mio. auf EUR 81,1 Mio. sanken. Der Wert lag dennoch über der vor einem Jahr abgegebenen Prognose von EUR 78 Mio. bis EUR 80 Mio. Die operative Kennzahl FFO I belief sich 2022 auf bislang unerreichte EUR 41,8 Mio. (Vorjahr: EUR 39,8 Mio.). Anfang 2022 hatte der Vorstand EUR 38,5 Mio. bis EUR 40,5 Mio. prognostiziert.
Rückgang des EBIT aufgrund marktbedingter Abwertungen
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) verminderte sich von EUR 101,9 Mio. auf EUR -72,9 Mio. Hierin bilden sich vor allem im Zuge gestiegener Renditen am Immobilienmarkt marktbedingte Abwertungen des Immobilienportfolios ab, wobei diese zum Teil von den verbesserten Immobilien-Cashflows ausgeglichen werden konnten. Somit beträgt das Ergebnis aus der Fair Value Anpassung des Immobilienbestands EUR -61,2 Mio. (Vorjahr: EUR 47,0 Mio.), was einer Abwertung von -4,7 % auf den Portfoliowert des Vorjahres entspricht.
Das DEMIRE-Portfolio hatte Ende 2022 einen Marktwert von EUR 1,33 Mrd. (Vorjahr: EUR 1,41 Mrd.). Der verwässerte Nettovermögenswert (NAV) sank von EUR 629,5 Mio. auf EUR 526,8 Mio. Das entspricht einem Rückgang je Aktie von EUR 5,94 auf EUR 4,97.
Operativ sehr erfolgreiches Jahr
Auf Rekordkurs war die DEMIRE im vergangenen Jahr beim Vermietungsgeschäft. Mit rund 290.000 m² wurde der Vorjahreswert für Anschluss- und Neuvermietungen von 182.700 m² deutlich übertroffen. Neben der Großvermietung von 24.000 m² Bürofläche für mindestens 20 Jahre an das Land Nordrhein-Westfalen im Büropark Bredeney in Essen, wo die DEMIRE im Rahmen ihrer ESG-Strategie den entsprechenden Gebäudekomplex auf den BEG-55 Standard bringen wird, zählte u.a. die Vermietung von 7.200 m² an Premier Inn Hotels in Kassel zu den großen Abschlüssen. Das aktive Asset-Management der DEMIRE trug dazu bei, dass die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios ohne die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien und Projektentwicklungen von 11 % auf 9,5 % sank. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) erhöhte sich leicht von 4,7 auf 4,8 Jahre. Zugleich verzeichnete das Portfolio ein Mietwachstum auf gleicher Fläche von 10,2 %.
CEO Prof. Dr. Alexander Goepfert hebt hervor: „Unser sehr erfolgreiches Vermietungsgeschäft und der Rekord bei den FFO I zeigen, dass die DEMIRE das Immobiliengeschäft bestens versteht. Darauf ruhen wir uns aber nicht aus, sondern richten den Blick nach vorne. Dabei wird ein aktives Portfoliomanagement zum Zwecke der Optimierung des Immobilienbestandes eine wesentliche Rolle spielen.“
Nettoverschuldungsgrad soll deutlich sinken
Seit Sommer 2022 verfolgt die DEMIRE den Plan, den Verschuldungsgrad zu senken. Dabei sollen vor allem die im Rahmen der Portfoliobereinigung geplanten Objektverkäufe für mehr Liquidität sorgen. So wurde bereits im vergangenen Jahr eine Logistikimmobilie, der LogPark in Leipzig, für EUR 121 Mio. veräußert. Der Erlös soll dazu beitragen, den im vergangenen Jahr auf 54 % (Ende 2021: 49,7 %) gestiegenen Nettoverschuldungsgrad signifikant zu reduzieren. Unter Berücksichtigung von vertraglich vereinbarten, aber noch nicht vereinnahmten Verkaufserlösen liegt der pro-forma Net-LTV bereits unter 50 %. Vermögenswerten von EUR 1,54 Mrd. standen Ende 2022 Finanzschulden von rund EUR 800 Mio. gegenüber.
CFO Tim Brückner erklärt: „Für das Jahr 2023 streben wir eine Reduzierung des Net-LTV auf unter 45 % an und legen unseren Fokus zudem auf die Ende 2024 anstehenden Refinanzierungen.“
Die geplanten Immobilienverkäufe tragen dazu bei, dass die prognostizierten Mieterträge 2023 zwischen EUR 71,0 Mio. und EUR 73 Mio. und die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) zwischen EUR 30,0 Mio. bis EUR 32,0 Mio. liegen werden.
Mieteinnahmen und FFO übertreffen Prognose
Die erfolgreichen Neuvermietungen und Indexanpassungen bestehender Mietverhältnisse kompensierten die um zwei Objekte verkleinerte Portfoliobasis nahezu, sodass die Mieteinnahmen gegenüber 2021 nur leicht von EUR 82,3 Mio. auf EUR 81,1 Mio. sanken. Der Wert lag dennoch über der vor einem Jahr abgegebenen Prognose von EUR 78 Mio. bis EUR 80 Mio. Die operative Kennzahl FFO I belief sich 2022 auf bislang unerreichte EUR 41,8 Mio. (Vorjahr: EUR 39,8 Mio.). Anfang 2022 hatte der Vorstand EUR 38,5 Mio. bis EUR 40,5 Mio. prognostiziert.
Rückgang des EBIT aufgrund marktbedingter Abwertungen
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) verminderte sich von EUR 101,9 Mio. auf EUR -72,9 Mio. Hierin bilden sich vor allem im Zuge gestiegener Renditen am Immobilienmarkt marktbedingte Abwertungen des Immobilienportfolios ab, wobei diese zum Teil von den verbesserten Immobilien-Cashflows ausgeglichen werden konnten. Somit beträgt das Ergebnis aus der Fair Value Anpassung des Immobilienbestands EUR -61,2 Mio. (Vorjahr: EUR 47,0 Mio.), was einer Abwertung von -4,7 % auf den Portfoliowert des Vorjahres entspricht.
Das DEMIRE-Portfolio hatte Ende 2022 einen Marktwert von EUR 1,33 Mrd. (Vorjahr: EUR 1,41 Mrd.). Der verwässerte Nettovermögenswert (NAV) sank von EUR 629,5 Mio. auf EUR 526,8 Mio. Das entspricht einem Rückgang je Aktie von EUR 5,94 auf EUR 4,97.
Operativ sehr erfolgreiches Jahr
Auf Rekordkurs war die DEMIRE im vergangenen Jahr beim Vermietungsgeschäft. Mit rund 290.000 m² wurde der Vorjahreswert für Anschluss- und Neuvermietungen von 182.700 m² deutlich übertroffen. Neben der Großvermietung von 24.000 m² Bürofläche für mindestens 20 Jahre an das Land Nordrhein-Westfalen im Büropark Bredeney in Essen, wo die DEMIRE im Rahmen ihrer ESG-Strategie den entsprechenden Gebäudekomplex auf den BEG-55 Standard bringen wird, zählte u.a. die Vermietung von 7.200 m² an Premier Inn Hotels in Kassel zu den großen Abschlüssen. Das aktive Asset-Management der DEMIRE trug dazu bei, dass die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios ohne die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien und Projektentwicklungen von 11 % auf 9,5 % sank. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) erhöhte sich leicht von 4,7 auf 4,8 Jahre. Zugleich verzeichnete das Portfolio ein Mietwachstum auf gleicher Fläche von 10,2 %.
CEO Prof. Dr. Alexander Goepfert hebt hervor: „Unser sehr erfolgreiches Vermietungsgeschäft und der Rekord bei den FFO I zeigen, dass die DEMIRE das Immobiliengeschäft bestens versteht. Darauf ruhen wir uns aber nicht aus, sondern richten den Blick nach vorne. Dabei wird ein aktives Portfoliomanagement zum Zwecke der Optimierung des Immobilienbestandes eine wesentliche Rolle spielen.“
Nettoverschuldungsgrad soll deutlich sinken
Seit Sommer 2022 verfolgt die DEMIRE den Plan, den Verschuldungsgrad zu senken. Dabei sollen vor allem die im Rahmen der Portfoliobereinigung geplanten Objektverkäufe für mehr Liquidität sorgen. So wurde bereits im vergangenen Jahr eine Logistikimmobilie, der LogPark in Leipzig, für EUR 121 Mio. veräußert. Der Erlös soll dazu beitragen, den im vergangenen Jahr auf 54 % (Ende 2021: 49,7 %) gestiegenen Nettoverschuldungsgrad signifikant zu reduzieren. Unter Berücksichtigung von vertraglich vereinbarten, aber noch nicht vereinnahmten Verkaufserlösen liegt der pro-forma Net-LTV bereits unter 50 %. Vermögenswerten von EUR 1,54 Mrd. standen Ende 2022 Finanzschulden von rund EUR 800 Mio. gegenüber.
CFO Tim Brückner erklärt: „Für das Jahr 2023 streben wir eine Reduzierung des Net-LTV auf unter 45 % an und legen unseren Fokus zudem auf die Ende 2024 anstehenden Refinanzierungen.“
Die geplanten Immobilienverkäufe tragen dazu bei, dass die prognostizierten Mieterträge 2023 zwischen EUR 71,0 Mio. und EUR 73 Mio. und die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) zwischen EUR 30,0 Mio. bis EUR 32,0 Mio. liegen werden.
