31.03.2023 AEW erwartet Investitionsmöglichkeiten im Wohnimmobiliensektor
AEW, einer der weltweit größten Real Estate Asset Manager, legt heute seine jüngste Wohnimmobilien-Analyse vor. Danach bleibt der Sektor aufgrund seiner defensiven Eigenschaft und der Fähigkeit, durch eine gute Renditeentwicklung eine gewisse Absicherung gegen Inflation zu bieten, auch künftig für Investoren attraktiv. Wir gehen davon aus, dass sich die anhaltende Kluft zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnimmobilien in Europa noch verschärfen wird. Zurückzuführen ist dies auf gestiegene Zinsen und die daraus resultierende Nachfragebelebung im Mietsektor sowie neue Umweltgesetze, die den vermietbaren Flächenbestand begrenzen.
Irène Fossé, Director of Research & Strategy bei AEW, kommentiert: „Kurzfristig ist von einer weiteren Renditeausweitung bei Wohnimmobilien auszugehen. Dieser Trend fördert jedoch auch künftig deutlich die nachhaltige Rendite- und Wertentwicklung. Mit einer Renditekompression ist ab 2024 zu rechnen. Die Kombination aus steigenden Hypothekenzinsen mit der daraus resultierenden Belebung des Vermietungsmarkts und die Rückkehr in die Städte nach der Corona-Krise, sowie ansteigende Haushaltsgründungen werden zur weiteren Verknappung des bereits begrenzten Angebot führen. Die anhaltende Mietwohnungsknappheit wird sich nach unseren Erkenntnissen kurzfristig noch verschärfen, sobald die Auflagen der Energieeffizienzklassen (EEK) und die Nachhaltigkeitsverordnungen in Kraft treten und von Mietern und Investoren eingepreist werden. Die Auflagen haben bereits dazu geführt, dass für diese Immobilien eine Ökoprämie am Investmentmarkt gezahlt wird.“
Wesentliche Feststellungen:
- Steigende Hypothekenzinsen und die Rückkehr in die Städte nach der Corona-Krise werden die Nachfrage nach Mietimmobilien beleben und die anhaltende Angebotsknappheit weiter verschärfen. Zusammen mit der steigenden Anzahl an Haushaltsbildungen gleicht dies die negativen Auswirkungen des schwachen Bevölkerungswachstums in Europa aus.
- Die nach wie vor hohen Bau- und Finanzierungskosten reduzieren das Angebot an Märkten mit bereits niedrigem Leerstand zusätzlich und schwächen die Gewinnmargen der Bauunternehmer.
- Für eine weitere Verknappung des Angebots an allen Märkten dürften die EEK-Auflagen sorgen, da an den Investmentmärkten bereits zunehmend Ökoprämien gezahlt werden.
- An den europäischen Vermietungsmärkten wird daher künftig mit kräftigen Mietzuwächsen am Markt zu rechnen sein. Unsere aktuelle Prognose für Mietzuwächse im Wohnimmobiliensektor liegt bei rund 3% per annum. Sie entspricht damit in etwa den Prognosen für den Logistiksektor, liegt jedoch höher als im Bürosektor und im Einzelhandel.
- Unlängst eingeführte Mietendeckel zum Schutz der Mieter vor inflationsbedingter Mietindexierung dürften nicht von Dauer sein und langfristige Mietzuwächse am Markt nicht bremsen.
- Es wird erwartet, dass die Nachfrage der Investoren nach Wohnimmobilien stark bleiben wird und dass die Transaktionen zunehmen werden, sobald sich die Erwartungen von Käufern und Verkäufern angeglichen haben. Dies gilt insbesondere für den Studenten- und Seniorenwohnungssektor, der Investoren die Vorteile eines langfristigen Triple-Net-Gewerbemietvertrags und durchschnittlich höhere Renditen bietet.
- Im Zuge gestiegener Zinsen könnten Refinanzierungen für einige Investoren zum Problem werden, im Wohnimmobiliensektor dürfte die Kreditfinanzierungslücke (KFL) jedoch relativ moderat sein. Befördert wird diese vor allem durch die angenommene Zinsdeckungsgrad Auflage (ICR-Auflage) infolge der niedrigen Renditen im Sektor.
- Tatsächlich werden Wohnimmobilien-REITs infolge ihrer überdurchschnittlichen Fremdkapitalanteile mit bedeutenden Abschlägen auf den NAV gehandelt. Einige könnten dadurch gezwungen sein, Vermögenswerte zu veräußern, um ihr Stammkapital in ein ausgeglichenes Verhältnis zu bringen, und dies trotz solider Eigentümer-Rahmenbedingungen.
- Die Anleiherenditen sind von den jüngsten Befürchtungen im Bankensektor betroffen. Da die Inflation allerdings bereits abflaut, dürften die Zinserhöhungen weniger hoch ausfallen als erwartet.
- Unsere aktualisierten Renditeprognosen für Wohnimmobilien gehen von einem weiteren Renditeanstieg um 50 Basispunkte aus, gefolgt von einem Renditerückgang ab 2024.
- Aufgrund der guten Angebots- und Nachfragesituation sowie diversifizierter und stabiler Cashflows, wird der Wohnimmobiliensektor als Ersatz für Anleihen nach unserem Dafürhalten selbst in dem heutigen Hochzinsumfeld bei zahlreichen Investoren weiterhin stark nachgefragt sein. Ein Grund ist die defensive Rolle des Sektors in einem diversifizierten Immobilienanlageportfolio. Außerdem bietet der Sektor eine gewisse Inflationsabsicherung.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy bei AEW, kommentiert: „Die nach wie vor guten Eigenschaften des Sektors in Bezug auf Angebot und Nachfrage und Renditeentwicklung in ganz Europa werden das Interesse der Investoren am Wohnimmobiliensektor auch im heutigen Hochzinsumfeld wachhalten. Die Defensivität des Sektors kann auch aufgrund seiner guten Inflationsabsicherungseigenschaften in diversifizierten Portfolios eine positive Rolle spielen. Darüber hinaus dürften sich durch Neubewertungen im Laufe des Jahres und bis 2024 attraktive Kaufgelegenheiten ergeben. Abhängig ist dies von einer Reihe von Faktoren, wie Wohnimmobilien-REITs mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapitalanteil, die ihr Stammkapital anpassen müssen, unterkapitalisierte Vermieter, die nicht in den umweltfreundlichen Umbau ihrer Portfolios investieren können, sowie gestiegene Zinsen, die einigen Investoren die zur Realisierung ihrer ursprünglichen Business-Pläne erforderliche Refinanzierung erschwert.“
Irène Fossé, Director of Research & Strategy bei AEW, kommentiert: „Kurzfristig ist von einer weiteren Renditeausweitung bei Wohnimmobilien auszugehen. Dieser Trend fördert jedoch auch künftig deutlich die nachhaltige Rendite- und Wertentwicklung. Mit einer Renditekompression ist ab 2024 zu rechnen. Die Kombination aus steigenden Hypothekenzinsen mit der daraus resultierenden Belebung des Vermietungsmarkts und die Rückkehr in die Städte nach der Corona-Krise, sowie ansteigende Haushaltsgründungen werden zur weiteren Verknappung des bereits begrenzten Angebot führen. Die anhaltende Mietwohnungsknappheit wird sich nach unseren Erkenntnissen kurzfristig noch verschärfen, sobald die Auflagen der Energieeffizienzklassen (EEK) und die Nachhaltigkeitsverordnungen in Kraft treten und von Mietern und Investoren eingepreist werden. Die Auflagen haben bereits dazu geführt, dass für diese Immobilien eine Ökoprämie am Investmentmarkt gezahlt wird.“
Wesentliche Feststellungen:
- Steigende Hypothekenzinsen und die Rückkehr in die Städte nach der Corona-Krise werden die Nachfrage nach Mietimmobilien beleben und die anhaltende Angebotsknappheit weiter verschärfen. Zusammen mit der steigenden Anzahl an Haushaltsbildungen gleicht dies die negativen Auswirkungen des schwachen Bevölkerungswachstums in Europa aus.
- Die nach wie vor hohen Bau- und Finanzierungskosten reduzieren das Angebot an Märkten mit bereits niedrigem Leerstand zusätzlich und schwächen die Gewinnmargen der Bauunternehmer.
- Für eine weitere Verknappung des Angebots an allen Märkten dürften die EEK-Auflagen sorgen, da an den Investmentmärkten bereits zunehmend Ökoprämien gezahlt werden.
- An den europäischen Vermietungsmärkten wird daher künftig mit kräftigen Mietzuwächsen am Markt zu rechnen sein. Unsere aktuelle Prognose für Mietzuwächse im Wohnimmobiliensektor liegt bei rund 3% per annum. Sie entspricht damit in etwa den Prognosen für den Logistiksektor, liegt jedoch höher als im Bürosektor und im Einzelhandel.
- Unlängst eingeführte Mietendeckel zum Schutz der Mieter vor inflationsbedingter Mietindexierung dürften nicht von Dauer sein und langfristige Mietzuwächse am Markt nicht bremsen.
- Es wird erwartet, dass die Nachfrage der Investoren nach Wohnimmobilien stark bleiben wird und dass die Transaktionen zunehmen werden, sobald sich die Erwartungen von Käufern und Verkäufern angeglichen haben. Dies gilt insbesondere für den Studenten- und Seniorenwohnungssektor, der Investoren die Vorteile eines langfristigen Triple-Net-Gewerbemietvertrags und durchschnittlich höhere Renditen bietet.
- Im Zuge gestiegener Zinsen könnten Refinanzierungen für einige Investoren zum Problem werden, im Wohnimmobiliensektor dürfte die Kreditfinanzierungslücke (KFL) jedoch relativ moderat sein. Befördert wird diese vor allem durch die angenommene Zinsdeckungsgrad Auflage (ICR-Auflage) infolge der niedrigen Renditen im Sektor.
- Tatsächlich werden Wohnimmobilien-REITs infolge ihrer überdurchschnittlichen Fremdkapitalanteile mit bedeutenden Abschlägen auf den NAV gehandelt. Einige könnten dadurch gezwungen sein, Vermögenswerte zu veräußern, um ihr Stammkapital in ein ausgeglichenes Verhältnis zu bringen, und dies trotz solider Eigentümer-Rahmenbedingungen.
- Die Anleiherenditen sind von den jüngsten Befürchtungen im Bankensektor betroffen. Da die Inflation allerdings bereits abflaut, dürften die Zinserhöhungen weniger hoch ausfallen als erwartet.
- Unsere aktualisierten Renditeprognosen für Wohnimmobilien gehen von einem weiteren Renditeanstieg um 50 Basispunkte aus, gefolgt von einem Renditerückgang ab 2024.
- Aufgrund der guten Angebots- und Nachfragesituation sowie diversifizierter und stabiler Cashflows, wird der Wohnimmobiliensektor als Ersatz für Anleihen nach unserem Dafürhalten selbst in dem heutigen Hochzinsumfeld bei zahlreichen Investoren weiterhin stark nachgefragt sein. Ein Grund ist die defensive Rolle des Sektors in einem diversifizierten Immobilienanlageportfolio. Außerdem bietet der Sektor eine gewisse Inflationsabsicherung.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy bei AEW, kommentiert: „Die nach wie vor guten Eigenschaften des Sektors in Bezug auf Angebot und Nachfrage und Renditeentwicklung in ganz Europa werden das Interesse der Investoren am Wohnimmobiliensektor auch im heutigen Hochzinsumfeld wachhalten. Die Defensivität des Sektors kann auch aufgrund seiner guten Inflationsabsicherungseigenschaften in diversifizierten Portfolios eine positive Rolle spielen. Darüber hinaus dürften sich durch Neubewertungen im Laufe des Jahres und bis 2024 attraktive Kaufgelegenheiten ergeben. Abhängig ist dies von einer Reihe von Faktoren, wie Wohnimmobilien-REITs mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapitalanteil, die ihr Stammkapital anpassen müssen, unterkapitalisierte Vermieter, die nicht in den umweltfreundlichen Umbau ihrer Portfolios investieren können, sowie gestiegene Zinsen, die einigen Investoren die zur Realisierung ihrer ursprünglichen Business-Pläne erforderliche Refinanzierung erschwert.“
