04.04.2023 Hamburg: Bürovermietungsmarkt: Viele Anfragen von Mittelständlern
Der Hamburger Bürovermietungsmarkt startete mit einem soliden Flächenumsatz von 105.000 m² ins Jahr 2023. Gleichwohl blieb das Ergebnis des 1. Quartals mit -22 % deutlich unter dem Niveau des starken Vorjahreszeitraumes. Analysen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), zufolge fielen sowohl der Eigennutzeranteil als auch der Flächenumsatz im Segment 1.000 bis 2.000 m² vergleichsweise niedrig aus.
„Dennoch ist die Stimmung gut“, so Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von Grossmann & Berger. „Momentan haben wir viele Anfragen von mittelständischen Unternehmen im Segment bis 5.000 Quadratmeter. Gesucht werden nach wie vor über alle Größenklassen hinweg exzellent ausgestattete Flächen in guten Lagen. Nachhaltigkeits-Aspekte sind mittlerweile fester Bestandteil der Gesuche, ESG-Konformität bestimmt die Anmietungsentscheidungen immer stärker.“
Markt im Detail:
• Mit rund 3.000 m² spielten Eigennutzer zum Jahresauftakt so gut wie keine Rolle. Verglichen mit dem Vorjahresquartal verringerte sich ihr Anteil am Hamburger Büroflächenumsatz im 1. Quartal 2023 von
16 % auf 3 %.
• Während sich der Flächenumsatz in der Größenklasse über 2.000 m² mit rund 50.900 m² im Vorjahresvergleich stabil zeigte, wurde in der Größenklasse bis 2.000 m² deutlich weniger Fläche vermietet. Der Flächenumsatz in diesem Segment reduzierte sich um 33 %.
• Angesichts mehrerer Mietverträge in Premiumprojekten wie dem ‚Burstah‘ oder dem ‚Westfield Hamburg-Überseequartier‘ in den letzten zwölf Monaten kletterte die Spitzenmiete auf ein neues Allzeithoch von 34,50 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete blieb seit dem 3. Quartal 2022 konstant bei 21,00 €/m²/Monat.
• „Mit einer Leerstandsquote von 4 Prozent haben wir in Hamburg wieder ein gesundes Verhältnis von Angebot und Nachfrage“, so Rehberg. Anfang 2022 lag die Leerstandsrate noch bei 3,5 %. Das Angebot an kurzfristig zur Verfügung stehenden Untermietflächen ist im Vorjahresvergleich etwas zurückgegangen. „Die Bereitschaft, sich zu verkleinern, ist bei einigen Unternehmen jedoch durchaus vorhanden. Hier gilt es für alle Parteien passende Lösungen zu erarbeiten“, kommentiert Rehberg die Entwicklung des Untermietflächenangebots.
• „Bauverzögerungen führten zu Verschiebungen beim Fertigstellungsvolumen“, erläutert Rehberg weiter. Ende März betrug es für 2023 und 2024 zusammen 395.000 m², wovon bereits 74 % vorvermietet waren. Spekulative Projekte wurden aufgrund der geforderten Vorvermietungsquoten für die Finanzierung nur vereinzelt gestartet.
• Unter anderem aufgrund der zwei größten Mietverträge erreichten Bildungseinrichtungen sowie die Branche Information & Telekommunikation Anteile von jeweils rund 12 %.
„Dennoch ist die Stimmung gut“, so Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von Grossmann & Berger. „Momentan haben wir viele Anfragen von mittelständischen Unternehmen im Segment bis 5.000 Quadratmeter. Gesucht werden nach wie vor über alle Größenklassen hinweg exzellent ausgestattete Flächen in guten Lagen. Nachhaltigkeits-Aspekte sind mittlerweile fester Bestandteil der Gesuche, ESG-Konformität bestimmt die Anmietungsentscheidungen immer stärker.“
Markt im Detail:
• Mit rund 3.000 m² spielten Eigennutzer zum Jahresauftakt so gut wie keine Rolle. Verglichen mit dem Vorjahresquartal verringerte sich ihr Anteil am Hamburger Büroflächenumsatz im 1. Quartal 2023 von
16 % auf 3 %.
• Während sich der Flächenumsatz in der Größenklasse über 2.000 m² mit rund 50.900 m² im Vorjahresvergleich stabil zeigte, wurde in der Größenklasse bis 2.000 m² deutlich weniger Fläche vermietet. Der Flächenumsatz in diesem Segment reduzierte sich um 33 %.
• Angesichts mehrerer Mietverträge in Premiumprojekten wie dem ‚Burstah‘ oder dem ‚Westfield Hamburg-Überseequartier‘ in den letzten zwölf Monaten kletterte die Spitzenmiete auf ein neues Allzeithoch von 34,50 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete blieb seit dem 3. Quartal 2022 konstant bei 21,00 €/m²/Monat.
• „Mit einer Leerstandsquote von 4 Prozent haben wir in Hamburg wieder ein gesundes Verhältnis von Angebot und Nachfrage“, so Rehberg. Anfang 2022 lag die Leerstandsrate noch bei 3,5 %. Das Angebot an kurzfristig zur Verfügung stehenden Untermietflächen ist im Vorjahresvergleich etwas zurückgegangen. „Die Bereitschaft, sich zu verkleinern, ist bei einigen Unternehmen jedoch durchaus vorhanden. Hier gilt es für alle Parteien passende Lösungen zu erarbeiten“, kommentiert Rehberg die Entwicklung des Untermietflächenangebots.
• „Bauverzögerungen führten zu Verschiebungen beim Fertigstellungsvolumen“, erläutert Rehberg weiter. Ende März betrug es für 2023 und 2024 zusammen 395.000 m², wovon bereits 74 % vorvermietet waren. Spekulative Projekte wurden aufgrund der geforderten Vorvermietungsquoten für die Finanzierung nur vereinzelt gestartet.
• Unter anderem aufgrund der zwei größten Mietverträge erreichten Bildungseinrichtungen sowie die Branche Information & Telekommunikation Anteile von jeweils rund 12 %.
