05.04.2023 Premiumimmobilien in Hamburg verzeichnen Rückgang der Kauffälle
Die Zurückhaltung der Interessenten und die wirtschaftlichen Herausforderungen machten im vergangenen Jahr auch vor dem Hamburger Premiumimmobilienmarkt nicht Halt. Das zeigt die aktuelle Analyse von DAHLER. Untersucht wurden die in 2022 tatsächlich erfolgten Transaktionen von Eigentumswohnungen mit einem angegebenen Quadratmeterpreis ab 10.000 Euro sowie Häuser mit einem Gesamtkaufpreis ab 1 Mio. Euro. Die Datengrundlage bildet die Erhebung des Hamburger Gutachterausschusses. Zu den untersuchten Teilmärkten* gehören Alster-Ost, Alster-West/Eppendorf, Alstertal/Walddörfer, Eimsbüttel/Altona/St. Pauli, Elbvororte, HafenCity und Rahlstedt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichneten beide Marktsegmente einen Rückgang in puncto Kauffälle und Umsatz: So wurden im vergangenen Jahr 423 Eigentumswohnungen verkauft (- 21 % ggü. 2021) und 396 Ein- und Zweifamilienhäuser (- 14 % ggü. 2021). In Summe erzielten die Transaktionen einen Gesamtumsatz von rund 1,48 Mrd. Euro – damit lag das Ergebnis rund 20 % unter dem Vorjahreswert. Zum Vergleich: 2021 lag der Gesamtumsatz bei 1,84 Mrd. Euro, in 2020 bei 1,26 Mrd. Euro.
„Generell werden Kaufentscheidungen stärker abgewogen und nicht mehr so schnell getroffen, sodass in der Folge weniger Abschlüsse generiert werden. Sowohl in Bezug auf die Anzahl der Transaktionen als auch die Volumina sehen wir, dass das Ergebnis zwar noch über dem Niveau von 2020 oder auch 2019 liegt, dennoch zeigte sich im zweiten Halbjahr weniger Aktivität. Diese Entwicklung traf vor allem auf den Eigentumswohnungsmarkt zu. Zudem spielt hier das Neubausegment eine entscheidende Rolle. Wir sehen im Bereich der Neubauten einen deutlichen Rückgang hinsichtlich der Anzahl der Kauffälle. Entscheidende Faktoren sind dabei die oftmals höheren Kaufpreise im Vergleich zu Bestandsimmobilien, Unsicherheiten in Bezug auf die Einhaltung der Fertigstellung oder die teilweise vorhandene Zurückhaltung der Bauherren und Projektentwickler bei der Vermarktung, die zunächst die weitere Marktentwicklung abwarten“, erläutert Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER, und ergänzt: „Wir sehen diese Zurückhaltung auch seitens der Bestandshalter. Diese sind bei dem Kaufpreis vielfach weniger verhandlungsbereit und neigen auch deshalb aktuell häufiger dazu, die Immobilien im Bestand zu halten. Insbesondere, wenn der Zeitpunkt der Veräußerung nicht dringlich ist. Für Interessenten ist damit das Investment in einen Neubau oftmals die einzige Option. Das könnte eine Erklärung dafür sein, warum Neubauten dennoch für den größten Anteil der Kauffälle im Eigentumswohnungssegment verantwortlich zeichnen.“
Während 2021 noch rund 57 % der veräußerten Eigentumswohnungen ein Baujahr von 2020 und jünger aufwiesen, lag der Anteil im vergangenen Jahr bei ca. 51 %. Immobilien, deren Fertigstellung für 2023 und später geplant ist, machten dabei rund 30 % der Kauffälle aus. Gleichzeitig zeichneten Immobilien, die zwischen 2000 und 2019 fertigstellt wurden, für ca. 15 % der Kauffälle verantwortlich (2021: 13 % der Kauffälle). Der zweitgrößte Anteil mit rund 19 % lag bei Eigentumswohnungen mit einem Baujahr von 1939 und älter (2021: 20 % der Kauffälle). Trotz der derzeitigen Marktsituation gab es in 2022 erneut Kauffälle mit Rekordpreisen: So lag der höchste Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei rund 36.340 Euro und befand sich in der HafenCity. Hier wurde auch die teuerste Wohnung veräußert mit einem Kaufpreis von 10,3 Mio. Euro. Auch auf dem Ein- und Zweifamilienhäusermarkt wurde der Spitzenpreis getoppt: In Nienstedten befindet sich mit 29 Mio. Euro das teuerste Haus des vergangenen Jahres.
„Die ersten Monate des laufenden Jahres waren auch weiterhin von Zurückhaltung geprägt, sodass sich Vermarktungszeiten deutlich verlängert haben. Zwar erwarten wir in den kommenden Monaten eine Belebung des Marktes, allerdings sind die Zeiten der schnellen Abschlüsse vermutlich vorbei und damit auch die Zeiten der starken Preisanstiege im Eigentumssegment. Wie lang das so sein wird, lässt sich nur schwer prognostizieren und ein Blick in die Glaskugel ist kaum möglich. Es gilt sich entsprechend flexibel an die aktuellen Entwicklungen anzupassen und dabei gleichzeitig die langfristige Betrachtung nicht außer Acht zu lassen. Sowohl für Immobilien für den Eigenbedarf als auch für Anlageprodukte.“
Eigentumswohnungen im Überblick (ab 10.000 Euro/m², 2022):
• Im vergangenen Jahr wechselten insgesamt 423 Eigentumswohnungen in den untersuchten Teilmärkten den Besitzer. Damit ein Rückgang um rund 21 % im Vergleich zum Vorjahr. (533 Kauffälle). Insbesondere das Segment zwischen 10.000 und 11.999 Euro/m² lag deutlich unter dem Niveau des Vorjahres. In der Folge lag der Gesamtumsatz mit 585,8 Mio. Euro rund 24 % unter dem Vorjahreswert (773,5 Mio. Euro). 2020 konnte der Markt für Eigentumswohnungen ein Transaktionsvolumen von 516,3 Mio. Euro erzielen, bei 322 Kauffällen.
• Eimsbüttel konnte mit seinen Stadtteilen ein Umsatzplus von 28 % verzeichnen (2022: 44,5 Mio. Euro). Der höchste Umsatz mit 192,1 Mio. Euro lag bei Alster-Ost, gefolgt von Alster-West (142,3 Mio. Euro) und der HafenCity (130 Mio. Euro)
• 2022 wiesen insgesamt 90 Eigentumswohnungen einen Quadratmeterpreis von über 14.000 Euro auf.
• Auf das Spitzensegment ab 18.000 Euro/m² entfielen insgesamt 17 Transaktionen (2021: 32). Für den Großteil (10 Kauffälle) zeichnet die HafenCity verantwortlich.
• Der teuerste Einzelverkauf war in der HafenCity und lag bei 10,3 Mio. Euro.
• Mit rund 36.340 Euro wurde der höchste Quadratmeterpreis in der HafenCity erzielt.
Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick (ab 1 Mio. Euro, 2022):
• Insgesamt wurden 396 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert – rund 14 % weniger als noch 2021 (463 Kauffälle). Mit einem Gesamtumsatz von rund 892,7 Mio. Euro lag dieser ebenfalls bei ca. 17 % unter dem Vorjahresniveau. Zum Vergleich: 2021 erzielte dieses Marktsegment ein Transaktionsvolumen von 1,07 Mrd. Euro, in 2020 ca. 746,4 Mio. Euro.
• Die Elbvororte konnten 2022, trotz Rückgang um 26 %, den höchsten Umsatz mit 350,5 Mio. Euro bei 160 Kauffällen verzeichnen.
• Die Teilmärkte Eimsbüttel und Rahlstedt erzielten mit ihren Stadtteilen ein Umsatzplus von jeweils 13 % und 10 %. Das Transaktionsvolumen lag bei 19,8 Mio. Euro und 50,7 Mio. Euro.
• Von den 396 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern wiesen 38 Immobilien einen Verkaufspreis von mehr als 4 Mio. Euro auf.
• In 2022 konnten 16 Immobilien einen Kaufpreis von mehr als 7 Mio. Euro erzielen.
• Die teuerste Immobilie in diesem Segment erreichte einen Kaufpreis von rund 29 Mio. Euro und befand sich in Nienstedten.
„Generell werden Kaufentscheidungen stärker abgewogen und nicht mehr so schnell getroffen, sodass in der Folge weniger Abschlüsse generiert werden. Sowohl in Bezug auf die Anzahl der Transaktionen als auch die Volumina sehen wir, dass das Ergebnis zwar noch über dem Niveau von 2020 oder auch 2019 liegt, dennoch zeigte sich im zweiten Halbjahr weniger Aktivität. Diese Entwicklung traf vor allem auf den Eigentumswohnungsmarkt zu. Zudem spielt hier das Neubausegment eine entscheidende Rolle. Wir sehen im Bereich der Neubauten einen deutlichen Rückgang hinsichtlich der Anzahl der Kauffälle. Entscheidende Faktoren sind dabei die oftmals höheren Kaufpreise im Vergleich zu Bestandsimmobilien, Unsicherheiten in Bezug auf die Einhaltung der Fertigstellung oder die teilweise vorhandene Zurückhaltung der Bauherren und Projektentwickler bei der Vermarktung, die zunächst die weitere Marktentwicklung abwarten“, erläutert Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER, und ergänzt: „Wir sehen diese Zurückhaltung auch seitens der Bestandshalter. Diese sind bei dem Kaufpreis vielfach weniger verhandlungsbereit und neigen auch deshalb aktuell häufiger dazu, die Immobilien im Bestand zu halten. Insbesondere, wenn der Zeitpunkt der Veräußerung nicht dringlich ist. Für Interessenten ist damit das Investment in einen Neubau oftmals die einzige Option. Das könnte eine Erklärung dafür sein, warum Neubauten dennoch für den größten Anteil der Kauffälle im Eigentumswohnungssegment verantwortlich zeichnen.“
Während 2021 noch rund 57 % der veräußerten Eigentumswohnungen ein Baujahr von 2020 und jünger aufwiesen, lag der Anteil im vergangenen Jahr bei ca. 51 %. Immobilien, deren Fertigstellung für 2023 und später geplant ist, machten dabei rund 30 % der Kauffälle aus. Gleichzeitig zeichneten Immobilien, die zwischen 2000 und 2019 fertigstellt wurden, für ca. 15 % der Kauffälle verantwortlich (2021: 13 % der Kauffälle). Der zweitgrößte Anteil mit rund 19 % lag bei Eigentumswohnungen mit einem Baujahr von 1939 und älter (2021: 20 % der Kauffälle). Trotz der derzeitigen Marktsituation gab es in 2022 erneut Kauffälle mit Rekordpreisen: So lag der höchste Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei rund 36.340 Euro und befand sich in der HafenCity. Hier wurde auch die teuerste Wohnung veräußert mit einem Kaufpreis von 10,3 Mio. Euro. Auch auf dem Ein- und Zweifamilienhäusermarkt wurde der Spitzenpreis getoppt: In Nienstedten befindet sich mit 29 Mio. Euro das teuerste Haus des vergangenen Jahres.
„Die ersten Monate des laufenden Jahres waren auch weiterhin von Zurückhaltung geprägt, sodass sich Vermarktungszeiten deutlich verlängert haben. Zwar erwarten wir in den kommenden Monaten eine Belebung des Marktes, allerdings sind die Zeiten der schnellen Abschlüsse vermutlich vorbei und damit auch die Zeiten der starken Preisanstiege im Eigentumssegment. Wie lang das so sein wird, lässt sich nur schwer prognostizieren und ein Blick in die Glaskugel ist kaum möglich. Es gilt sich entsprechend flexibel an die aktuellen Entwicklungen anzupassen und dabei gleichzeitig die langfristige Betrachtung nicht außer Acht zu lassen. Sowohl für Immobilien für den Eigenbedarf als auch für Anlageprodukte.“
Eigentumswohnungen im Überblick (ab 10.000 Euro/m², 2022):
• Im vergangenen Jahr wechselten insgesamt 423 Eigentumswohnungen in den untersuchten Teilmärkten den Besitzer. Damit ein Rückgang um rund 21 % im Vergleich zum Vorjahr. (533 Kauffälle). Insbesondere das Segment zwischen 10.000 und 11.999 Euro/m² lag deutlich unter dem Niveau des Vorjahres. In der Folge lag der Gesamtumsatz mit 585,8 Mio. Euro rund 24 % unter dem Vorjahreswert (773,5 Mio. Euro). 2020 konnte der Markt für Eigentumswohnungen ein Transaktionsvolumen von 516,3 Mio. Euro erzielen, bei 322 Kauffällen.
• Eimsbüttel konnte mit seinen Stadtteilen ein Umsatzplus von 28 % verzeichnen (2022: 44,5 Mio. Euro). Der höchste Umsatz mit 192,1 Mio. Euro lag bei Alster-Ost, gefolgt von Alster-West (142,3 Mio. Euro) und der HafenCity (130 Mio. Euro)
• 2022 wiesen insgesamt 90 Eigentumswohnungen einen Quadratmeterpreis von über 14.000 Euro auf.
• Auf das Spitzensegment ab 18.000 Euro/m² entfielen insgesamt 17 Transaktionen (2021: 32). Für den Großteil (10 Kauffälle) zeichnet die HafenCity verantwortlich.
• Der teuerste Einzelverkauf war in der HafenCity und lag bei 10,3 Mio. Euro.
• Mit rund 36.340 Euro wurde der höchste Quadratmeterpreis in der HafenCity erzielt.
Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick (ab 1 Mio. Euro, 2022):
• Insgesamt wurden 396 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert – rund 14 % weniger als noch 2021 (463 Kauffälle). Mit einem Gesamtumsatz von rund 892,7 Mio. Euro lag dieser ebenfalls bei ca. 17 % unter dem Vorjahresniveau. Zum Vergleich: 2021 erzielte dieses Marktsegment ein Transaktionsvolumen von 1,07 Mrd. Euro, in 2020 ca. 746,4 Mio. Euro.
• Die Elbvororte konnten 2022, trotz Rückgang um 26 %, den höchsten Umsatz mit 350,5 Mio. Euro bei 160 Kauffällen verzeichnen.
• Die Teilmärkte Eimsbüttel und Rahlstedt erzielten mit ihren Stadtteilen ein Umsatzplus von jeweils 13 % und 10 %. Das Transaktionsvolumen lag bei 19,8 Mio. Euro und 50,7 Mio. Euro.
• Von den 396 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern wiesen 38 Immobilien einen Verkaufspreis von mehr als 4 Mio. Euro auf.
• In 2022 konnten 16 Immobilien einen Kaufpreis von mehr als 7 Mio. Euro erzielen.
• Die teuerste Immobilie in diesem Segment erreichte einen Kaufpreis von rund 29 Mio. Euro und befand sich in Nienstedten.
