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05.04.2023 Transaktionsvolumen bei Gesundheitsimmobilien steigt an

In Deutschland wurden im ersten Quartal des laufenden Jahres Gesundheitsimmobilien für 453 Mio. Euro gehandelt. Damit lag das Transaktionsvolumen um 39 % unter dem durchschnittlichen Quartalsvolumen der vergangenen fünf Jahre. Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets – Healthcare bei Savills Germany, berichtet: „Analog zum gesamten Immobilienmarkt ist auch die Aktivität am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien derzeit überschaubar. Aus Gesprächen auf der MIPIM geht für mich jedoch hervor, dass Gesundheitsimmobilien, insbesondere Betreutes Wohnen und Medizinische Fachzentren, einer der Immobiliensektoren sind, die unter Investoren am positivsten bewertet werden. Während für Investoren mit einer höheren Risikoaffinität mehr Produkt zur Verfügung steht, ist passendes Angebot für risikoaverse Investoren allerdings rar. Grundsätzlich gibt es weiterhin große Differenzen zwischen den Preiserwartungen der Eigentümer und Investoren, so dass der Preisanpassungsprozess noch nicht abgeschlossen ist.“

Bedeutungsgewinn von betreutem Wohnen und Ärztehäusern hält an

Pflegeheime waren mit einem Transaktionsvolumen von 185 Mio. Euro bzw. einem Volumenanteil von 41 % der umsatzstärkste Objekttyp am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien. Auf dem zweiten Rang folgen Immobilien des betreuten Wohnens mit 111 Mio. Euro bzw. 25 % Volumenanteil. Auf dem dritten Rang folgten Ärztehäuser bzw. Medizinische Versorgungszentren mit einem Volumen von 62 Mio. Euro und einem Anteil von etwa 14 %. Savills erwartet, dass der schon im letzten Jahr zu beobachtende Bedeutungsgewinn des betreuten Wohnens und der Ärztehäuser anhält. Eiting kommentiert: „Die geringere Abhängigkeit von Betreibern und die bessere Drittverwendungsfähigkeit von Ärztehäusern und Wohnanlagen des betreuten Wohnens passen momentan besser zu den Risikoprofilen vieler Investoren. Wir beobachten für diese Objekttypen daher eine stabile Nachfrage und die Bereitschaft auch im aktuellen Marktumfeld Transaktionen zu tätigen. Das begrenzte Angebot stellt aber eine Herausforderung bei der Platzierung größerer Volumina dar.“

Portfolioanteil sinkt auf unter ein Drittel – Kaum Ankäufe von Projektentwicklungen
Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien stellte sich zuletzt zunehmend kleinteiliger dar. Im ersten Quartal entfielen auf Portfolios nur rund 32 % des Transaktionsvolumens, während es im Mittel der vergangenen fünf Jahre noch 59 % waren. Ebenfalls unterdurchschnittlich war im ersten Quartal der Anteil von Projektentwicklungskäufen. Auf sie entfielen lediglich 10 % des Volumens, nachdem es in den beiden Vorjahren jeweils noch rund 23 % waren.

Spezialisten gewinnen Marktanteile bei Pflegeheiminvestments

Mit einem Anteil von 68 % am Transaktionsvolumen waren offene Spezialfonds im ersten Quartal die mit Abstand aktivste Käufergruppe am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien. Doch lediglich ein Drittel ihres Ankaufsvolumens entfielen noch auf Pflegeheime. Zwar stellten sie auch bei Pflegeheimen mit einem Volumenanteil von ebenfalls 68 % noch das Gros der Käufer, doch in diesem Segment sind laut Savills mittlerweile andere Akteure auf dem Vormarsch. So waren nicht-börsennotierte Immobiliengesellschaften mit einem Volumenanteil von 21 % viel bedeutsamer als im Fünf-Jahres-Mittel (3 %). Auch Projektentwickler haben mit einem Volumenanteil von 6 % an Bedeutung gewonnen (Fünf-Jahres-Mittel: 1 %). Zwar sollten die Ergebnisse eines Quartals nicht überinterpretiert werden, doch sie stehen symptomatisch für eine sukzessive Veränderung der Investorenlandschaft am Markt für Gesundheitsimmobilien.

Eiting kommentiert: „Die Herausforderungen auf Seiten der Pflegeheimbetreiber führen dazu, dass Produkte für Core-Investoren in diesem Segment immer rarer werden. Der Markt für Pflegeheime entwickelt sich stattdessen immer mehr zu einem Spielfeld für Spezialisten. Die Suche nach möglichen Ersatz-Betreibern im Falle einer Insolvenz, die Anpassung von Objekten an neue Landesheimgesetze oder auch die Sanierung älterer Bestände erfordert ein umfangreiches Detailwissen sowie ausgeprägte Asset-Management-Kompetenzen. Dementsprechend dürften Value-Add-Strategien prägend für den Pflegeheiminvestmentmarkt werden.“

Ausblick: Betreiberinsolvenzen bleiben das Damoklesschwert bei Pflegeheiminvestments

Blickt man auf die Prognosen zum Bedarf an altersgerechten Wohnformen und Pflegeeinrichtungen, so hat sich an der positiven Langfristprognose aus Investorensicht nichts geändert. Im Bereich der Pflege sind die kurzfristigen Herausforderungen jedoch eher größer geworden. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, kommentiert: „Der finanzielle Druck auf Pflegeheimbetreiber wird immer stärker. Höhere Löhne im Zuge des Tariftreuegesetzes, erheblich gestiegene Kosten für Energie und Verbrauchsgüter sowie erhöhte Pachtzahlungen aufgrund von Indexierungsklauseln führen zu massiven Kostensteigerungen. Gleichzeitig steigen beispielsweise die Investitionskostensätze nur langsam und nach Meinung vieler Marktbeobachter auch zu gering. Das Ungleichgewicht aus Kosten und Einnahmen wird damit größer. Mehr noch: Fehlt Betreibern das Personal, können sie ihre Pflegeheime nicht voll auslasten und ihre Einnahmen sinken sogar. Selbst gestandene Betreiber stehen somit unter finanziellem Druck. Das Damoklesschwert der Betreiberinsolvenz schwebt förmlich über dem Markt. Weil das Risiko ausbleibender Pachtzahlungen besteht, sind viele Investoren sowohl beim Kauf von Projektentwicklungen als auch von umbau- und sanierungsbedürftigen Pflegeheimen zurückhaltend. Dieses Kapital wird fehlen, um den notwendigen Ausbau der Bettenkapazitäten und die Ertüchtigung älterer Bestandsbauten zu realisieren. Dadurch dürfte sich der Mangel an Pflegeplätzen weiter verfestigen.“












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