06.04.2023 Gewerbeimmobilien: Einzelhandel mit stärkstem Investmentmarkt
Im ersten Quartal 2023 erreichte der deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro – etwa 36 Prozent weniger als im ersten Quartal 2022. Damit waren Einzelhandelsimmobilien die nach Wohnobjekten am zweitstärksten gehandelte Immobilienassetklasse, noch vor Büroimmobilien. Maßgeblich beeinflusst wurden das Transaktionsvolumen und alle weiteren Kennzahlen des ersten Quartals durch den Einstieg der thailändischen Harng Central beim KaDeWe in Berlin. Diese trug dazu bei, dass der Anteil internationaler Investoren am Marktgeschehen um 37 Prozentpunkte auf 68 Prozent und der Anteil der Top-7-Märkte um 38 Prozentpunkte auf 64 Prozent zulegte. Die Portfolioquote ging um 17 Prozentpunkte auf elf Prozent zurück. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Die momentane Zurückhaltung am Investmentmarkt ist keine Folge eines schwächelnden stationären Einzelhandels – denn insgesamt sind die Umsätze der Händler und die Konsumstimmung positiv. Vielmehr sehen wir, wie auch in anderen Immobilienassetklassen, am Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt eine abwartende Haltung bei vielen Investoren, die auf Schwierigkeiten bei der Preisfindung und Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Zinsentwicklung zurückzuführen sind“, sagt Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. Aufgrund des teureren Fremdkapitals sind vor allem eigenkapitalstarke Akteure präsent, die sich zudem eher auf kleinere Transaktionsvolumen im Bereich von 10 bis 30 Millionen Euro fokussieren.
„Viele Eigentümer konzentrieren sich aktuell auf das Assetmanagement ihrer Bestandsobjekte – denn niemand kann es sich mehr leisten, Geld liegenzulassen. Zugleich werden die Aufgaben immer komplexer: Es gilt, ESG-Kriterien zu definieren, erfassen und zu verbessern, der Austausch mit den immer professionelleren Mietern muss organisiert werden. Zahlreiche Neubauten der letzten Jahre rutschen aus der Gewährleistungsphase und bedürfen eines stärkeren Monitoring“, beobachtet Anne Gimpel, Teamleader Retail Valuation bei CBRE in Deutschland.
Viel Highstreet – keine Shopping-Center
Stärkstes Segment am Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt waren im ersten Quartal – im Wesentlichen getragen von der Beteiligung am KaDeWe – die 1A-Einzelhandelsimmobilien mit 844 Millionen Euro – 41 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Auf Fachmärkte und Fachmarktzentren entfielen 442 Millionen Euro (62 Prozent weniger als im Vorjahresquartal), davon 131 Millionen für Supermärkte. Im ersten Quartal 2022 entfielen noch 134 Millionen Euro auf Shopping-Center; im ersten Quartal 2023 hatten sie dagegen keinen relevanten Anteil am Transaktionsgeschehen.
Renditen steigen in Aufwärtsbewegung
Die Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen sind in den vergangenen zwölf Monaten deutlich gestiegen und lagen Ende des ersten Quartals 2023 mit 2,47 Prozent für die zehnjährige Benchmarkrendite 1,75 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. Bei den Finanzierungszinsen erhöhte sich der Wert für den Fünf-Jahres-Euroswap im gleichen Zeitraum um 2,05 Prozentpunkte auf aktuell gut drei Prozent.
„Entsprechend der Zinsentwicklung stiegen in allen Assetklassen die Immobilienrenditen – und werden im Jahresverlauf weiter moderat nach oben gehen, wenngleich wir das Gros der Korrekturen schon hinter uns haben dürften“, erwartet Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Von dem Renditeanstieg waren in den vergangenen zwölf Monaten alle Einzelhandelssegmente betroffen, wenn auch in unterschiedlichem Umfang. So legten die Spitzenrenditen für 1A-Handelsimmobilien um 0,9 Prozentpunkte auf 4,09 Prozent zu – 0,2 Prozentpunkte dieses Anstiegs entfielen auf den Verlauf des ersten Quartals 2023. Die Spitzenrendite für Shopping-Center hingegen veränderte sich seit Jahresende 2022 nicht. Im Vergleich zum Vorjahr legten die Spitzenrenditen für Center in A-Standorten um 0,3 Prozentpunkte auf 5,1 Prozent zu und jene für Center in B-Standorten um 0,6 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent. Die Spitzenrenditen für Lebensmittelmärkte stiegen im Verlauf des ersten Quartals um 0,2 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent – vor zwölf Monaten waren es noch 3,5 Prozent. Fachmärkte und Fachmarktzentren wiesen zum Ende des Quartals ebenfalls eine Spitzenrendite von 4,5 Prozent aus, was im Quartalsverlauf einem Anstieg um 0,2 Prozentpunkte und im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um 0,9 Prozentpunkte entspricht.
Ausblick
„Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir insgesamt eine Zunahme an Produktverfügbarkeiten über alle Objekt- und Risikokategorien, erklärt Schönherr. Darüber hinaus dürften zudem internationaler Akteure wieder präsenter im Markt auftreten, da diese nun Möglichkeiten sehen, auch am deutschen Markt ihre im Vergleich zu nationalen Investoren oftmals höheren Renditevorstellungen umzusetzen.“
„Der Zinserhöhungszyklus wird voraussichtlich zum Jahresende 2023 seinen Höhepunkt erreicht haben, wenn die Inflationsraten wieder auf dem Zielwert der EZB liegen“, ergänzt Linsin. „Tendenziell rückläufige Leitzinsen erwarten wir dann ab dem ersten Quartal 2024 mit einer zunehmenden Dynamik in den darauffolgenden Monaten, sodass zum Jahresende 2024 der EZB-Leitzins wieder unter der Drei-Prozent-Marke liegen dürfte. Bis dahin bietet sich für Investoren ein besonderes Zeitfenster für attraktive Kaufgelegenheiten.“
„Die momentane Zurückhaltung am Investmentmarkt ist keine Folge eines schwächelnden stationären Einzelhandels – denn insgesamt sind die Umsätze der Händler und die Konsumstimmung positiv. Vielmehr sehen wir, wie auch in anderen Immobilienassetklassen, am Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt eine abwartende Haltung bei vielen Investoren, die auf Schwierigkeiten bei der Preisfindung und Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Zinsentwicklung zurückzuführen sind“, sagt Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. Aufgrund des teureren Fremdkapitals sind vor allem eigenkapitalstarke Akteure präsent, die sich zudem eher auf kleinere Transaktionsvolumen im Bereich von 10 bis 30 Millionen Euro fokussieren.
„Viele Eigentümer konzentrieren sich aktuell auf das Assetmanagement ihrer Bestandsobjekte – denn niemand kann es sich mehr leisten, Geld liegenzulassen. Zugleich werden die Aufgaben immer komplexer: Es gilt, ESG-Kriterien zu definieren, erfassen und zu verbessern, der Austausch mit den immer professionelleren Mietern muss organisiert werden. Zahlreiche Neubauten der letzten Jahre rutschen aus der Gewährleistungsphase und bedürfen eines stärkeren Monitoring“, beobachtet Anne Gimpel, Teamleader Retail Valuation bei CBRE in Deutschland.
Viel Highstreet – keine Shopping-Center
Stärkstes Segment am Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt waren im ersten Quartal – im Wesentlichen getragen von der Beteiligung am KaDeWe – die 1A-Einzelhandelsimmobilien mit 844 Millionen Euro – 41 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Auf Fachmärkte und Fachmarktzentren entfielen 442 Millionen Euro (62 Prozent weniger als im Vorjahresquartal), davon 131 Millionen für Supermärkte. Im ersten Quartal 2022 entfielen noch 134 Millionen Euro auf Shopping-Center; im ersten Quartal 2023 hatten sie dagegen keinen relevanten Anteil am Transaktionsgeschehen.
Renditen steigen in Aufwärtsbewegung
Die Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen sind in den vergangenen zwölf Monaten deutlich gestiegen und lagen Ende des ersten Quartals 2023 mit 2,47 Prozent für die zehnjährige Benchmarkrendite 1,75 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. Bei den Finanzierungszinsen erhöhte sich der Wert für den Fünf-Jahres-Euroswap im gleichen Zeitraum um 2,05 Prozentpunkte auf aktuell gut drei Prozent.
„Entsprechend der Zinsentwicklung stiegen in allen Assetklassen die Immobilienrenditen – und werden im Jahresverlauf weiter moderat nach oben gehen, wenngleich wir das Gros der Korrekturen schon hinter uns haben dürften“, erwartet Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Von dem Renditeanstieg waren in den vergangenen zwölf Monaten alle Einzelhandelssegmente betroffen, wenn auch in unterschiedlichem Umfang. So legten die Spitzenrenditen für 1A-Handelsimmobilien um 0,9 Prozentpunkte auf 4,09 Prozent zu – 0,2 Prozentpunkte dieses Anstiegs entfielen auf den Verlauf des ersten Quartals 2023. Die Spitzenrendite für Shopping-Center hingegen veränderte sich seit Jahresende 2022 nicht. Im Vergleich zum Vorjahr legten die Spitzenrenditen für Center in A-Standorten um 0,3 Prozentpunkte auf 5,1 Prozent zu und jene für Center in B-Standorten um 0,6 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent. Die Spitzenrenditen für Lebensmittelmärkte stiegen im Verlauf des ersten Quartals um 0,2 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent – vor zwölf Monaten waren es noch 3,5 Prozent. Fachmärkte und Fachmarktzentren wiesen zum Ende des Quartals ebenfalls eine Spitzenrendite von 4,5 Prozent aus, was im Quartalsverlauf einem Anstieg um 0,2 Prozentpunkte und im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um 0,9 Prozentpunkte entspricht.
Ausblick
„Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir insgesamt eine Zunahme an Produktverfügbarkeiten über alle Objekt- und Risikokategorien, erklärt Schönherr. Darüber hinaus dürften zudem internationaler Akteure wieder präsenter im Markt auftreten, da diese nun Möglichkeiten sehen, auch am deutschen Markt ihre im Vergleich zu nationalen Investoren oftmals höheren Renditevorstellungen umzusetzen.“
„Der Zinserhöhungszyklus wird voraussichtlich zum Jahresende 2023 seinen Höhepunkt erreicht haben, wenn die Inflationsraten wieder auf dem Zielwert der EZB liegen“, ergänzt Linsin. „Tendenziell rückläufige Leitzinsen erwarten wir dann ab dem ersten Quartal 2024 mit einer zunehmenden Dynamik in den darauffolgenden Monaten, sodass zum Jahresende 2024 der EZB-Leitzins wieder unter der Drei-Prozent-Marke liegen dürfte. Bis dahin bietet sich für Investoren ein besonderes Zeitfenster für attraktive Kaufgelegenheiten.“
