06.04.2023 Bürovermietung in Düsseldorf: Spitzenmiete erreicht Rekordwert
Zum Ende des 1. Quartals 2023 hat der Düsseldorfer Büromarkt einen neuen Rekord zu vermelden. Erstmals liegt die Spitzenmiete bei 38,00 EUR/m². Seit Ende letzten Jahres ist sie damit um 13 % geklettert, seit Ende 2021 sogar um mehr als 30 %. Während sich die Mietentwicklung damit vergleichsweise spektakulär darstellt – auch die Durchschnittsmiete stieg in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres um ca. 9 % - zeigten die anderen Büromarktkennziffern eine deutlich geringere Dynamik. Der Flächenumsatz summierte sich auf 54.000 m² und lag damit 14 % unter dem Wert des Vorjahresquartals bzw. 18 % unter dem durchschnittlichen Quartalsumsatz der letzten drei Jahre.
Dennis Meyerhoff, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Düsseldorf, begründet den Umsatzrückgang wie folgt: „Vor allem im größeren Flächensegment, also bei Flächen ab etwa 1.000 Quadratmetern, tun sich die Unternehmen mit einer Anmietung nach wie vor schwer und brauchen länger für ihre Entscheidungsprozesse. Deshalb finden vergleichsweise wenige große Anmietungen statt und der Markt ist von kleinteiligen Flächenumsätzen geprägt.“ Die Zahlen bestätigen diesen Eindruck: Im Durchschnitt war eine angemietete Bürofläche im 1. Quartal des laufenden Jahres etwa 650 m² groß – im Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahre waren es mehr als 800 m².
Bei ihrer Flächensuche fokussieren viele Unternehmen auf zentrale Lagen und höherwertige, energieeffiziente Gebäude. „Zugespitzt könnte man sagen: Alles zentrale gewinnt und der Rand verliert. Zumindest werden es Eigentümer von Objekten in peripheren Lagen zunehmend schwerer haben, für ihre leerstehenden Flächen Nutzer zu finden“, so Meyerhoff. Der im 1. Quartal leicht gestiegene Leerstand betrifft auch vor allem diese Lagen, wohingegen Flächen in zentralen Lagen unverändert knapp sind. Zum weiter steigenden Leerstand haben zunehmende Untermietangebote beigetragen, deren Umfang zuletzt stark gestiegen ist.
Dass die Unternehmen sich mit ihren Anmietungsentscheidungen schwerer tun und dafür länger brauchen, liegt auch daran, dass die Zahl der Themen, mit denen sie sich auseinandersetzen müssen, zugenommen hat. „Natürlich sind die Nebenkosten und der Energieträger bei den Nutzern stärker in den Blick geraten und häufiger als früher Gegenstand von Verhandlungen. Hinzu kommt die Nachfrage nach Teiloptionen oder Teilkündigungen seitens der Mieter vor dem Hintergrund des schwerer kalkulierbaren Flächenbedarfs, wenn ein großer Teil der Beschäftigten zeitweise von zu Hause aus oder an anderen Orten als dem Unternehmensbüro arbeitet. Mit Blick auf das unsichere wirtschaftliche Umfeld sind auch Sonderkündigungsrechte von Zeit zu Zeit Teil der Verhandlungen. All das führt dazu, dass Flächen intensiver geprüft werden, die Verhandlungen länger dauern und im Ergebnis häufiger die Verlängerung im Bestand bevorzugt wird – dort ist der Vermieter häufiger zu mehr Flexibilität bereit. Mit Blick auf die zuletzt wieder steigende Zahl von Flächenverhandlungen und Anfragen rechnen wir für dieses Jahr mit einem Flächenumsatz etwa auf Vorjahresniveau“, erläutert Meyerhoff.
Gewerbeinvestmentmarkt: Beinahe-Stillstand, weil Preisvorstellungen immer noch zu weit auseinanderliegen
• Transaktionsvolumen von knapp 300 Mio. Euro (- 82 % ggü. Q1-2022)
• Nur sehr wenige laufende Verkaufsprozesse
Weniger als zehn Transaktionen mit einem Volumen von zusammen weniger als 300 Mio. Euro hat Savills im 1. Quartal 2023 am Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien registriert. In den letzten vier Quartalen, also seit dem 2. Quartal 2022, wurden lediglich 30 Objekte verkauft. Zum Vergleich: Allein im 1. Quartal 2022 waren es knapp 40.
Stefan Mellies, Director und Teamleader Investment bei Savills in Düsseldorf, erläutert dazu: „Wer nicht verkaufen muss, tut das im aktuellen Marktumfeld nicht. Deshalb sind auch nur wenige Objekte im Markt und auch hier ist in vielen Fällen noch unklar, ob Käufer- und Verkäuferseite sich auf einen Preis einigen können, der für beide funktioniert. Viele Investoren haben durchaus noch Geld, das sie investieren wollen. Allerdings haben sich neben dem Zinsanstieg auch die Renditeanforderungen teils erhöht, sodass die daraus resultierenden Preise zu niedrig für viele potenzielle Verkäufer sind. Es ist diese Differenz zwischen den Preisvorstellungen von Käufern einerseits und Verkäufern andererseits, die das Transaktionsgeschehen hemmt und die den Markt wohl auch noch einige Zeit prägen wird.“
Sebastian Lindner, Director und Head of Düsseldorf Office bei Savills pflichtet seinem Investment-Kollegen bei: „Viele Eigentümer haben zwar inzwischen realisiert, dass die Preise deutlich gefallen sind. Trotzdem können oder wollen sie zu diesen Preisen nicht verkaufen, etwa weil die Buchwerte ihrer Objekte noch zu hoch sind. Durch das teils starke Mietwachstum am Büromarkt werden sie in ihrer Warteposition womöglich noch gestärkt, weil sie das in die Lage versetzt, auch höhere Kapitalkosten mit dem Cashflow zu decken. Trotzdem gibt es natürlich Eigentümer, die unter mehr oder weniger starken Verkaufsdruck geraten oder die auch unabhängig davon geringere Preise zu akzeptieren bereit sind – etwa weil sie die fraglichen Objekte schon lange halten und trotz der jüngsten Preiskorrektur noch einen Verkaufsgewinn erlösen können.
Genau auf solche Gelegenheiten lauern viele Investoren. Hierzu zählen nicht zuletzt Private-Equity-Investoren, die den Markt genau beobachten. Aber nicht nur im opportunistischen Segment, auch im Core-Segment bedarf es wohl einer weiteren Preiskorrektur, damit sich das Transaktionsgeschehen wieder belebt. Mit einer echten Wende rechnen wir derzeit nicht vor Ende des Jahres. Bis dahin dürften einzelne Transaktionen, die überwiegend off-market stattfinden, das Marktgeschehen prägen.“
Dennis Meyerhoff, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Düsseldorf, begründet den Umsatzrückgang wie folgt: „Vor allem im größeren Flächensegment, also bei Flächen ab etwa 1.000 Quadratmetern, tun sich die Unternehmen mit einer Anmietung nach wie vor schwer und brauchen länger für ihre Entscheidungsprozesse. Deshalb finden vergleichsweise wenige große Anmietungen statt und der Markt ist von kleinteiligen Flächenumsätzen geprägt.“ Die Zahlen bestätigen diesen Eindruck: Im Durchschnitt war eine angemietete Bürofläche im 1. Quartal des laufenden Jahres etwa 650 m² groß – im Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahre waren es mehr als 800 m².
Bei ihrer Flächensuche fokussieren viele Unternehmen auf zentrale Lagen und höherwertige, energieeffiziente Gebäude. „Zugespitzt könnte man sagen: Alles zentrale gewinnt und der Rand verliert. Zumindest werden es Eigentümer von Objekten in peripheren Lagen zunehmend schwerer haben, für ihre leerstehenden Flächen Nutzer zu finden“, so Meyerhoff. Der im 1. Quartal leicht gestiegene Leerstand betrifft auch vor allem diese Lagen, wohingegen Flächen in zentralen Lagen unverändert knapp sind. Zum weiter steigenden Leerstand haben zunehmende Untermietangebote beigetragen, deren Umfang zuletzt stark gestiegen ist.
Dass die Unternehmen sich mit ihren Anmietungsentscheidungen schwerer tun und dafür länger brauchen, liegt auch daran, dass die Zahl der Themen, mit denen sie sich auseinandersetzen müssen, zugenommen hat. „Natürlich sind die Nebenkosten und der Energieträger bei den Nutzern stärker in den Blick geraten und häufiger als früher Gegenstand von Verhandlungen. Hinzu kommt die Nachfrage nach Teiloptionen oder Teilkündigungen seitens der Mieter vor dem Hintergrund des schwerer kalkulierbaren Flächenbedarfs, wenn ein großer Teil der Beschäftigten zeitweise von zu Hause aus oder an anderen Orten als dem Unternehmensbüro arbeitet. Mit Blick auf das unsichere wirtschaftliche Umfeld sind auch Sonderkündigungsrechte von Zeit zu Zeit Teil der Verhandlungen. All das führt dazu, dass Flächen intensiver geprüft werden, die Verhandlungen länger dauern und im Ergebnis häufiger die Verlängerung im Bestand bevorzugt wird – dort ist der Vermieter häufiger zu mehr Flexibilität bereit. Mit Blick auf die zuletzt wieder steigende Zahl von Flächenverhandlungen und Anfragen rechnen wir für dieses Jahr mit einem Flächenumsatz etwa auf Vorjahresniveau“, erläutert Meyerhoff.
Gewerbeinvestmentmarkt: Beinahe-Stillstand, weil Preisvorstellungen immer noch zu weit auseinanderliegen
• Transaktionsvolumen von knapp 300 Mio. Euro (- 82 % ggü. Q1-2022)
• Nur sehr wenige laufende Verkaufsprozesse
Weniger als zehn Transaktionen mit einem Volumen von zusammen weniger als 300 Mio. Euro hat Savills im 1. Quartal 2023 am Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien registriert. In den letzten vier Quartalen, also seit dem 2. Quartal 2022, wurden lediglich 30 Objekte verkauft. Zum Vergleich: Allein im 1. Quartal 2022 waren es knapp 40.
Stefan Mellies, Director und Teamleader Investment bei Savills in Düsseldorf, erläutert dazu: „Wer nicht verkaufen muss, tut das im aktuellen Marktumfeld nicht. Deshalb sind auch nur wenige Objekte im Markt und auch hier ist in vielen Fällen noch unklar, ob Käufer- und Verkäuferseite sich auf einen Preis einigen können, der für beide funktioniert. Viele Investoren haben durchaus noch Geld, das sie investieren wollen. Allerdings haben sich neben dem Zinsanstieg auch die Renditeanforderungen teils erhöht, sodass die daraus resultierenden Preise zu niedrig für viele potenzielle Verkäufer sind. Es ist diese Differenz zwischen den Preisvorstellungen von Käufern einerseits und Verkäufern andererseits, die das Transaktionsgeschehen hemmt und die den Markt wohl auch noch einige Zeit prägen wird.“
Sebastian Lindner, Director und Head of Düsseldorf Office bei Savills pflichtet seinem Investment-Kollegen bei: „Viele Eigentümer haben zwar inzwischen realisiert, dass die Preise deutlich gefallen sind. Trotzdem können oder wollen sie zu diesen Preisen nicht verkaufen, etwa weil die Buchwerte ihrer Objekte noch zu hoch sind. Durch das teils starke Mietwachstum am Büromarkt werden sie in ihrer Warteposition womöglich noch gestärkt, weil sie das in die Lage versetzt, auch höhere Kapitalkosten mit dem Cashflow zu decken. Trotzdem gibt es natürlich Eigentümer, die unter mehr oder weniger starken Verkaufsdruck geraten oder die auch unabhängig davon geringere Preise zu akzeptieren bereit sind – etwa weil sie die fraglichen Objekte schon lange halten und trotz der jüngsten Preiskorrektur noch einen Verkaufsgewinn erlösen können.
Genau auf solche Gelegenheiten lauern viele Investoren. Hierzu zählen nicht zuletzt Private-Equity-Investoren, die den Markt genau beobachten. Aber nicht nur im opportunistischen Segment, auch im Core-Segment bedarf es wohl einer weiteren Preiskorrektur, damit sich das Transaktionsgeschehen wieder belebt. Mit einer echten Wende rechnen wir derzeit nicht vor Ende des Jahres. Bis dahin dürften einzelne Transaktionen, die überwiegend off-market stattfinden, das Marktgeschehen prägen.“
