06.04.2023 Hamburger Büromarkt mit guter Dynamik zum Jahresstart
Für das erste Quartal 2023 konnte nach Angaben von Colliers ein aggregierter Büroflächenumsatz von 102.100 Quadratmetern erzielt werden. Das Ergebnis befindet sich 20 Prozent unter dem Vorjahreswert (128.000 Quadratmeter) und rund 13 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Auf Fünfjahressicht sind es 14 Prozent weniger.
Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Der Hamburger Büromarkt hat zum Jahresstart unter den aktuellen Marktbedingungen ein robustes Ergebnis geliefert. Zwar liegt es unter dem Vorjahreswert, dennoch zeigt es weiterhin einen funktionierenden Büromarkt vor allem mit Nachfrage nach Büros, die flexible Arbeitsbereiche und moderne Arbeitsumgebungen bieten.“
Ältere Büros genügen den heutigen Standards nicht mehr
Roland Schroers, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „In den ersten drei Monaten dieses Jahres hat sich ein Mix aus kleinen und mittelgroßen Transaktionen bis 5.000 Quadratmeter gezeigt. Bei Nutzern, die über 1.000 Quadratmetern abschließen, mieten diese fast ausschließlich in hochwertigen Beständen oder Neubauprojekten. Viele Büros kommen in die Jahre und genügen den Standards nicht mehr. Unter ESG-Gesichtspunkten werden Investitionen durch umfangreiche Modernisierungen kaum zu umgehen sein. Eine Neupositionierung steht dann aus. Hierdurch spiegelt sich schließlich auch der Wert der Immobilie wieder. Eigentümer werden hiermit fortlaufend in die Pflicht genommen. Sofern es mittelfristig einen Engpass an Neubaufertigstellungen im CBD geben sollte, werden auch hochwertige Büroflächen im Bestand gefragt bleiben“, so Schroers.
Mit rund 25.000 Quadratmetern hat sich das Flächensegment zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern und einem Anteil von circa 25 Prozent am Gesamtflächenumsatz besonders hervorgehoben, da Großabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern ausgeblieben sind. Die bislang größte Transaktion mit 6.750 Quadratmetern wurde durch eine Bildungseinrichtung erzielt, die in ein Bürogebäude in Eppendorf zieht. Unter den drei stärksten Sektoren sind Unternehmen aus dem Technologiebereich (15 Prozent), Bildungseinrichtungen (14 Prozent) sowie dem verarbeitenden Gewerbe (11 Prozent) zu benennen. Neben den bisher umsatzstärksten Büroteilmärkten City mit 19 Prozent und City Süd mit rund 16 Prozent konnte auch ein wachsendes Interesse im Teilmarkt Harburg verzeichnet werden, der um rund 13 Prozent zulegte.
Spitzenmiete steigt auf 33,50 Euro pro Quadratmeter – Durchschnittsmiete mit moderatem Anstieg auf 21 Euro pro Quadratmeter
Die Spitzenmiete von bisher 32,50 Euro pro Quadratmeter hat sich zu Anfang 2023 um einen Euro pro Quadratmeter erhöht und datiert aktuell bei 33,50 Euro pro Quadratmeter. Seit dem Vorjahr hat sie um weitere sechs Prozent zugelegt. Für die flächengewichtete Durchschnittsmiete hat sich ebenfalls eine Steigerung ergeben. Aktuell befindet sich diese bei 21 Euro pro Quadratmeter. In Relation zum Vorjahr konnte so ein Anstieg von rund 15 Prozent verbucht werden. „Die positive Mietzinsentwicklung setzt sich weiter fort. Allein oberhalb von 30 Euro pro Quadratmeter konnten 12.500 Quadratmeter Büroflächenumsatz erfasst werden. Auch wenn es turbulent am gesamten Immobilienmarkt bleibt und vereinzelte Branchen sensibler auf die Mieten reagieren, sind Nutzer weiterhin bereit, für gute Produkte mehr zu zahlen. Gleichermaßen fehlen auch Alternativen“, so Hanekopf.
Leerstand sinkt um 20 Basispunkte auf 3,7 Prozent
Der Leerstand in der Hansestadt beläuft sich auf 528.500 Quadratmeter und ist gegenüber 2022 um vier Prozent zurückgegangen. „Die aktuelle Leerstandsquote mit 3,7 Prozent hat sich damit um weitere 20 Basispunkte zum Vorquartal reduziert. Zum einen liegt es an der weiterhin guten und zügigen Vermietung von Leerständen und zum anderen haben größere Bestandsveränderungen stattgefunden, bei denen bislang Gebäude mit Büronutzung anderweitigen Nutzungen zugeordnet sind. Fördern und Wohnen zum Beispiel wird unter anderem neben dem Albert-Einstein-Ring auch die alte Postbank-Zentrale in der City Nord vorerst als Flüchtlingsunterkunft nutzen. Für das laufende Jahr gehen wir von einer leichten Steigerung im Leerstand aus und bleiben nach wie vor bei unserer bisherigen Prognose, die wir in einem Bereich von 4,5 Prozent bis Ende 2023 sehen“, so Schroers.
Perspektive: Fortlaufende Dynamik zu erwarten, jedoch mit Herausforderungen
„In den kommenden Monaten erwarten wir weiterhin eine sich fortsetzende Marktdynamik am Büromarkt, die sich trotzdem weiterhin in einem Marktumfeld vieler Herausforderungen beweisen muss. Konstellationen, wie beispielsweise die jüngsten Bankenturbulenzen und sich weiterhin auf hohem Niveau befindliche Inflationsraten, zeigen, wie viele Aufgaben aktuell bestehen. Dennoch sind sowohl ein starker Arbeitsmarkt in Deutschland und ein sich immer weiter aufhellender Ifo-Geschäftsklimaindex positive Zeichen. Sofern die noch auf sich warten lassenden, ausstehenden Großabschlüsse kommen und sich das Prolongationsgeschäft in Grenzen hält, ist mit einem Flächenumsatz in einer Region von circa 500.000 Quadratmetern zu rechnen“, prognostiziert Schroers.
Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Der Hamburger Büromarkt hat zum Jahresstart unter den aktuellen Marktbedingungen ein robustes Ergebnis geliefert. Zwar liegt es unter dem Vorjahreswert, dennoch zeigt es weiterhin einen funktionierenden Büromarkt vor allem mit Nachfrage nach Büros, die flexible Arbeitsbereiche und moderne Arbeitsumgebungen bieten.“
Ältere Büros genügen den heutigen Standards nicht mehr
Roland Schroers, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „In den ersten drei Monaten dieses Jahres hat sich ein Mix aus kleinen und mittelgroßen Transaktionen bis 5.000 Quadratmeter gezeigt. Bei Nutzern, die über 1.000 Quadratmetern abschließen, mieten diese fast ausschließlich in hochwertigen Beständen oder Neubauprojekten. Viele Büros kommen in die Jahre und genügen den Standards nicht mehr. Unter ESG-Gesichtspunkten werden Investitionen durch umfangreiche Modernisierungen kaum zu umgehen sein. Eine Neupositionierung steht dann aus. Hierdurch spiegelt sich schließlich auch der Wert der Immobilie wieder. Eigentümer werden hiermit fortlaufend in die Pflicht genommen. Sofern es mittelfristig einen Engpass an Neubaufertigstellungen im CBD geben sollte, werden auch hochwertige Büroflächen im Bestand gefragt bleiben“, so Schroers.
Mit rund 25.000 Quadratmetern hat sich das Flächensegment zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern und einem Anteil von circa 25 Prozent am Gesamtflächenumsatz besonders hervorgehoben, da Großabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern ausgeblieben sind. Die bislang größte Transaktion mit 6.750 Quadratmetern wurde durch eine Bildungseinrichtung erzielt, die in ein Bürogebäude in Eppendorf zieht. Unter den drei stärksten Sektoren sind Unternehmen aus dem Technologiebereich (15 Prozent), Bildungseinrichtungen (14 Prozent) sowie dem verarbeitenden Gewerbe (11 Prozent) zu benennen. Neben den bisher umsatzstärksten Büroteilmärkten City mit 19 Prozent und City Süd mit rund 16 Prozent konnte auch ein wachsendes Interesse im Teilmarkt Harburg verzeichnet werden, der um rund 13 Prozent zulegte.
Spitzenmiete steigt auf 33,50 Euro pro Quadratmeter – Durchschnittsmiete mit moderatem Anstieg auf 21 Euro pro Quadratmeter
Die Spitzenmiete von bisher 32,50 Euro pro Quadratmeter hat sich zu Anfang 2023 um einen Euro pro Quadratmeter erhöht und datiert aktuell bei 33,50 Euro pro Quadratmeter. Seit dem Vorjahr hat sie um weitere sechs Prozent zugelegt. Für die flächengewichtete Durchschnittsmiete hat sich ebenfalls eine Steigerung ergeben. Aktuell befindet sich diese bei 21 Euro pro Quadratmeter. In Relation zum Vorjahr konnte so ein Anstieg von rund 15 Prozent verbucht werden. „Die positive Mietzinsentwicklung setzt sich weiter fort. Allein oberhalb von 30 Euro pro Quadratmeter konnten 12.500 Quadratmeter Büroflächenumsatz erfasst werden. Auch wenn es turbulent am gesamten Immobilienmarkt bleibt und vereinzelte Branchen sensibler auf die Mieten reagieren, sind Nutzer weiterhin bereit, für gute Produkte mehr zu zahlen. Gleichermaßen fehlen auch Alternativen“, so Hanekopf.
Leerstand sinkt um 20 Basispunkte auf 3,7 Prozent
Der Leerstand in der Hansestadt beläuft sich auf 528.500 Quadratmeter und ist gegenüber 2022 um vier Prozent zurückgegangen. „Die aktuelle Leerstandsquote mit 3,7 Prozent hat sich damit um weitere 20 Basispunkte zum Vorquartal reduziert. Zum einen liegt es an der weiterhin guten und zügigen Vermietung von Leerständen und zum anderen haben größere Bestandsveränderungen stattgefunden, bei denen bislang Gebäude mit Büronutzung anderweitigen Nutzungen zugeordnet sind. Fördern und Wohnen zum Beispiel wird unter anderem neben dem Albert-Einstein-Ring auch die alte Postbank-Zentrale in der City Nord vorerst als Flüchtlingsunterkunft nutzen. Für das laufende Jahr gehen wir von einer leichten Steigerung im Leerstand aus und bleiben nach wie vor bei unserer bisherigen Prognose, die wir in einem Bereich von 4,5 Prozent bis Ende 2023 sehen“, so Schroers.
Perspektive: Fortlaufende Dynamik zu erwarten, jedoch mit Herausforderungen
„In den kommenden Monaten erwarten wir weiterhin eine sich fortsetzende Marktdynamik am Büromarkt, die sich trotzdem weiterhin in einem Marktumfeld vieler Herausforderungen beweisen muss. Konstellationen, wie beispielsweise die jüngsten Bankenturbulenzen und sich weiterhin auf hohem Niveau befindliche Inflationsraten, zeigen, wie viele Aufgaben aktuell bestehen. Dennoch sind sowohl ein starker Arbeitsmarkt in Deutschland und ein sich immer weiter aufhellender Ifo-Geschäftsklimaindex positive Zeichen. Sofern die noch auf sich warten lassenden, ausstehenden Großabschlüsse kommen und sich das Prolongationsgeschäft in Grenzen hält, ist mit einem Flächenumsatz in einer Region von circa 500.000 Quadratmetern zu rechnen“, prognostiziert Schroers.
