11.04.2023 Bürovermietungsmarkt München: Großvermietungen sind Mangelware
Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) hat für den Münchener Büromarkt im 1. Quartal 2023 einen Flächenumsatz in Höhe von 111.500 m² erfasst. Im Vergleich zum Vorjahresquartalswert entspricht dies einem Rückgang von 44 Prozent. Das aktuelle Quartalsergebnis liegt jeweils 39 Prozent unterhalb des 5- bzw. 10-Jahresdurchschnitts (182.500 m² bzw. 181.200 m²) der ersten Quartale, lediglich im 1. Quartal des Coronajahres 2021 wurde mit 104.200 m² noch weniger Bürofläche vermietet.
Kaum Großvermietungen im 1. Quartal
Der verhaltene Jahresauftakt ist vor allem auf das Fehlen von großflächigen Vermietungen sowie Eigennutzertransaktionen zurückzuführen. Zudem wurden erwartete, größere Deals ins zweite Quartal 2023 verschoben. Der Großteil des Vermietungsgeschehens (88 von 155 registrierten Abschlüssen) spielte sich im Segment der Flächen unter 500 m² ab.
Allerdings erfolgten auch zwei Abschlüsse in Umlandteilmärkten oberhalb von 5.000 m²: Zum einen wurden 5.700 m² Bürofläche von der Bayerische Hausbau Immobilien GmbH & Co. KG in den „Garden Offices“ am Isarhochufer (Gemeinde Pullach im Isartal) angemietet und zum anderen unterzeichnete die Bundespolizei einen Mietvertrag über 5.500 m² Bürofläche im „Artemis“ (Gemeinde Hallbergmoos).
Bürospitzenmiete erneut gestiegen
Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete hat in München im 1. Quartal mit monatlich 44,00 Euro/m² erneut ein Rekordhoch erreicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartalswert bedeutet dies ein Plus von 4,50 Euro/m², verglichen mit dem 4. Quartal 2022 ein Plus von 0,50 Euro/m². Die erzielbare Spitzenmiete wird vornehmlich in den Teilmärkten Altstadt, Innenstadt West und Innenstadt Nord erreicht. Bis zum Ende des Jahres 2023 erwartet C&W einen weiteren, moderaten Anstieg der Spitzenmieten.
Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete über die Neuanmietungen der vergangenen zwölf Monate erreichte einen neuen Spitzenwert. Sie liegt jetzt bei monatlich 23,65 Euro/m² und erhöhte sich damit um 0,50 Euro/m² im Vergleich zum 1. Quartal 2022.
Umland gewinnt an Attraktivität
35 Prozent oder 39.500 m² des gesamten Vermietungsumsatzes wurden im Umland erzielt. In den zurückliegenden fünf Jahren lag der Anteil bei durchschnittlich 29 Prozent. Insbesondere das Umland Nord erfreut sich bei Mietern großer Beliebtheit. Hier wurde von C&W mit 22.300 m² im 1. Quartal der mit Abstand höchste Flächenumsatz verzeichnet. Cushman & Wakefield geht zudem davon aus, dass neben den weiterhin nachgefragten innerstädtischen Lagen das Umland in den kommenden Quartalen weiter an Bedeutung gewinnen wird, nicht zuletzt wegen der steigenden Zahl hochwertiger Objekte außerhalb des Stadtgebiets.
IT-Unternehmen nicht länger Hauptumsatztreiber
Den größten Flächenumsatz erzielten Industrieunternehmen mit 24.700 m² beziehungsweise 22 Prozent und Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche mit 20.200 m². Dahinter folgen IT-Unternehmen mit einem Umsatzanteil von 17 Prozent, im 1. Quartal 2022 waren es noch 30 Prozent.
Hubert Keyl, Head of Office Agency München und Leiter der Münchener Niederlassung von C&W, kommentiert: „Die Nachfragedynamik hat sich im 1. Quartal insgesamt verlangsamt. Aufgrund der zunehmenden Mieteransprüche an Flächenflexibilität und ESG-Konformität wird eine gezielte Kundenansprache zunehmend schwieriger. Untermietflächen werden verstärkt nachgefragt, da ein Großteil dieser Flächen in der Innenstadt/CBD liegt und oftmals unter Marktpreis vermietet wird.“
Leerstand im Marktgebiet auf konstantem Niveau
Die Leerstandsquote beträgt zum Ende des 1. Quartals 4,9 Prozent und entspricht damit dem Wert des 1. Quartals 2022. Der Leerstand summiert sich zu Ende März 2023 auf rund 1,05 Mio. m², wovon 111.800 m² auf Untermietflächen entfallen. Es ist künftig, nicht zuletzt wegen einer Zunahme der Untermietflächen, von einem Anstieg des Leerstandes auszugehen.
Bauaktivität bleibt hoch, Neubauten bei Mietern weiterhin gefragt
Im 1. Quartal wurden in München 122.800 m² Bürofläche fertiggestellt. Zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung waren durchschnittlich noch 36 Prozent der Flächen verfügbar. Aktuell befinden sich insgesamt 944.600 m² Bürofläche in Bau, wovon 52 Prozent der Flächen bereits vorvermietet sind. Rund 1,1 Mio. m² Bürofläche befinden sich außerdem derzeit in Planung.
Kaum Großvermietungen im 1. Quartal
Der verhaltene Jahresauftakt ist vor allem auf das Fehlen von großflächigen Vermietungen sowie Eigennutzertransaktionen zurückzuführen. Zudem wurden erwartete, größere Deals ins zweite Quartal 2023 verschoben. Der Großteil des Vermietungsgeschehens (88 von 155 registrierten Abschlüssen) spielte sich im Segment der Flächen unter 500 m² ab.
Allerdings erfolgten auch zwei Abschlüsse in Umlandteilmärkten oberhalb von 5.000 m²: Zum einen wurden 5.700 m² Bürofläche von der Bayerische Hausbau Immobilien GmbH & Co. KG in den „Garden Offices“ am Isarhochufer (Gemeinde Pullach im Isartal) angemietet und zum anderen unterzeichnete die Bundespolizei einen Mietvertrag über 5.500 m² Bürofläche im „Artemis“ (Gemeinde Hallbergmoos).
Bürospitzenmiete erneut gestiegen
Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete hat in München im 1. Quartal mit monatlich 44,00 Euro/m² erneut ein Rekordhoch erreicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartalswert bedeutet dies ein Plus von 4,50 Euro/m², verglichen mit dem 4. Quartal 2022 ein Plus von 0,50 Euro/m². Die erzielbare Spitzenmiete wird vornehmlich in den Teilmärkten Altstadt, Innenstadt West und Innenstadt Nord erreicht. Bis zum Ende des Jahres 2023 erwartet C&W einen weiteren, moderaten Anstieg der Spitzenmieten.
Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete über die Neuanmietungen der vergangenen zwölf Monate erreichte einen neuen Spitzenwert. Sie liegt jetzt bei monatlich 23,65 Euro/m² und erhöhte sich damit um 0,50 Euro/m² im Vergleich zum 1. Quartal 2022.
Umland gewinnt an Attraktivität
35 Prozent oder 39.500 m² des gesamten Vermietungsumsatzes wurden im Umland erzielt. In den zurückliegenden fünf Jahren lag der Anteil bei durchschnittlich 29 Prozent. Insbesondere das Umland Nord erfreut sich bei Mietern großer Beliebtheit. Hier wurde von C&W mit 22.300 m² im 1. Quartal der mit Abstand höchste Flächenumsatz verzeichnet. Cushman & Wakefield geht zudem davon aus, dass neben den weiterhin nachgefragten innerstädtischen Lagen das Umland in den kommenden Quartalen weiter an Bedeutung gewinnen wird, nicht zuletzt wegen der steigenden Zahl hochwertiger Objekte außerhalb des Stadtgebiets.
IT-Unternehmen nicht länger Hauptumsatztreiber
Den größten Flächenumsatz erzielten Industrieunternehmen mit 24.700 m² beziehungsweise 22 Prozent und Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche mit 20.200 m². Dahinter folgen IT-Unternehmen mit einem Umsatzanteil von 17 Prozent, im 1. Quartal 2022 waren es noch 30 Prozent.
Hubert Keyl, Head of Office Agency München und Leiter der Münchener Niederlassung von C&W, kommentiert: „Die Nachfragedynamik hat sich im 1. Quartal insgesamt verlangsamt. Aufgrund der zunehmenden Mieteransprüche an Flächenflexibilität und ESG-Konformität wird eine gezielte Kundenansprache zunehmend schwieriger. Untermietflächen werden verstärkt nachgefragt, da ein Großteil dieser Flächen in der Innenstadt/CBD liegt und oftmals unter Marktpreis vermietet wird.“
Leerstand im Marktgebiet auf konstantem Niveau
Die Leerstandsquote beträgt zum Ende des 1. Quartals 4,9 Prozent und entspricht damit dem Wert des 1. Quartals 2022. Der Leerstand summiert sich zu Ende März 2023 auf rund 1,05 Mio. m², wovon 111.800 m² auf Untermietflächen entfallen. Es ist künftig, nicht zuletzt wegen einer Zunahme der Untermietflächen, von einem Anstieg des Leerstandes auszugehen.
Bauaktivität bleibt hoch, Neubauten bei Mietern weiterhin gefragt
Im 1. Quartal wurden in München 122.800 m² Bürofläche fertiggestellt. Zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung waren durchschnittlich noch 36 Prozent der Flächen verfügbar. Aktuell befinden sich insgesamt 944.600 m² Bürofläche in Bau, wovon 52 Prozent der Flächen bereits vorvermietet sind. Rund 1,1 Mio. m² Bürofläche befinden sich außerdem derzeit in Planung.
