11.04.2023 Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt performt solide ins neue Jahr
Der Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) erreichte im ersten Quartal 2023 ein Transaktionsvolumen von circa 317 Millionen Euro. Damit lag das Ergebnis rund 71 Prozent unter dem Auftaktquartal des Vorjahres, das durch die Übernahme der alstria office REIT-AG durch Brookfield sehr stark war. Der Bürovermietungsmarkt startete mit einem Flächenumsatz von rund 62.500 Quadratmetern solide in das Jahr 2023. Zwar ging der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um gut ein Fünftel zurück, verglichen mit dem ersten Quartal 2021 stieg der Flächenumsatz jedoch um neun Prozent an. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Bürovermietungsmarkt
„Vor allem qualitativ hochwertige Flächen, die ESG-Kriterien erfüllen, sind weiterhin stark nachgefragt. Da Unternehmen bei einem Umzug aufgrund des Trends zum Homeoffice häufig weniger, aber dafür hochwertigere Fläche benötigen, sinkt einerseits der Flächenumsatz, andererseits steigt jedoch der Mietpreis pro Quadratmeter“, sagt Simon Herlitz, Head of Office Leasing bei CBRE in Düsseldorf. „Durch diesen ‚flight to quality‘ sowie aufgrund der gestiegenen Baupreise und Zinsen ist auch im weiteren Jahresverlauf mit Mietpreissteigerungen zu rechnen.“
Im gesamten Marktgebiet stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 30 Prozent auf 21,08 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete legte noch deutlicher, um 33 Prozent, auf 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat, zu. Die realisierte Spitzenmiete (berechnet aus den teuersten drei Prozent des Umsatzes der vergangenen zwölf Monate), stieg bedingt durch kürzlich erfolgte Abschlüsse auf ebenfalls 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat an und liegt damit nun 13 Prozent über dem Jahresendquartal 2022 und satte 41 Prozent über dem Vorjahreswert. „Der Preisanstieg ist über das Marktgebiet hinweg zu beobachten, und beruht nicht nur auf wenigen Abschlüssen in prominenten Projekten im CBD“, erklärt Herlitz. Zwar stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich im CBD am stärksten an, um 34 Prozent auf 30,26 Euro pro Quadratmeter pro Monat, aber auch in der City-Süd stiegen die Mieten um 34 Prozent auf 24,10 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die Teilmärkte City, Grafenberg/Ost und Hafen verzeichneten ebenfalls Anstiege im zweistelligen Prozentbereich.
Die umsatzstärksten Teilmärkte waren der CBD, Flughafen, Hafen und Ratingen. In Summe vereinten diese vier Teilmärkte 67 Prozent des Flächenumsatzes auf sich. Unter den Branchen dominierte das Segment Industrie und Bau, gefolgt von Beratern, die jeweils Flächen im fünfstelligen Quadratmeterbereich anmieteten.
Die Leerstandsrate im Marktgebiet stieg innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 0,4 Prozentpunkte auf 9,1 Prozent. Verglichen mit dem letzten Quartal 2022 betrug die Erhöhung 0,2 Prozentpunkte. Das am Markt angebotene Flächenvolumen erhöhte sich in den vergangenen drei Monaten geringfügig um drei Prozent, vorrangig durch zur Untermiete angebotene Flächen (plus zehn Prozent gegenüber dem Vorquartal).
„Generell haben Vermieter von Bürohäusern, die eher geringe oder mittlere Qualitätsgrade aufweisen, zunehmend Probleme, diese am Markt erfolgreich zu positionieren“, erläutert Herlitz. „Um marktgängig zu bleiben, müssen Eigentümer ihre Bestände in den kommenden Monaten und Jahren sanieren. Allein 2023 werden 71.000 Quadratmeter neuer oder kernsanierter Flächen erwartet, von denen über die Hälfte bereits durch Mieter oder Eigennutzer absorbiert sind.“ Insgesamt umfasst die Büroflächenpipeline bis Jahresende 2025 nach derzeitigem Informationsstand knapp 419.000 Quadratmeter, von denen rund ein Drittel bereits an künftige Nutzer vergeben ist.
Immobilieninvestmentmarkt
„Am Investmentmarkt herrscht angesichts der unsicheren Rahmenbedingungen weiterhin eine eher abwartende Stimmung. Im Vergleich mit den anderen Top-Standorten präsentiert sich der Düsseldorfer Markt aber relativ stark“, sagt Georg Hölz, Head of Investment Düsseldorf bei CBRE. Maßgeblich geprägt wurde das erste Quartal 2023 durch den Erwerb des Areal Böhler durch Jamestown für rund 156 Millionen Euro.
Insgesamt lag das Transaktionsgeschehen im ersten Quartal 2023 52 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Investoren fokussierten sich im Zuge der Risikooptimierung weiterhin auf selektive Einzelinvestments – Portfoliotransaktionen fanden kaum statt. Internationale Investoren traten in den vergangenen drei Monaten am Düsseldorfer Markt nicht in Erscheinung. „Die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer divergieren weiterhin oft deutlich. Die Erwartungshaltung insbesondere bei potenziellen Verkäufern basiert oft noch auf den Preisen aus dem alten Zyklus. Transaktionen, die zustande kommen, sind tendenziell eher im Value-Add- oder opportunistischem Segment angesiedelt“, beobachtet Hölz.
Über die Hälfte des Investmentvolumens entfiel in den ersten drei Monaten 2023 auf Value-Add-Produkte. Käufer von Core-Produkten hielten sich hingegen zurück. Lediglich 27 Prozent des Transaktionsvolumens floss in Core- und Core-Plus-Objekte – ein Rückgang um 17 Prozentpunkte verglichen mit dem Vorjahreszeitraum.
Seit dem Jahreswechsel stieg die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien am Düsseldorfer Markt infolge der weiteren Zinserhöhungen um 0,20 Prozentpunkte auf nun 4,00 Prozent an. Für moderne Logistikimmobilien und für innerstädtische Geschäftshäuser stieg die Spitzenrendite im Quartalsvergleich ebenfalls um 0,20 Prozentpunkte auf 4,00 Prozent beziehungsweise auf 4,30 Prozent an. „Der Großteil der Renditeanpassungen ist nun vollzogen. Im weiteren Jahresverlauf könnten die Renditen noch weiter moderat nach oben gehen, wenngleich wir das Gros der Korrekturen schon hinter uns haben dürften“, prognostiziert Hölz.
Ausblick auf 2023
„Hinsichtlich des Büroflächenumsatzes dürfte der weitere Jahresverlauf, trotz zahlreicher Gesuche am Markt, in der Gesamtheit eher noch verhalten bleiben“, sagt Herlitz.
„Die abwartende Haltung viele Investoren dürfte sich zum Ende des Jahres etwas auflösen. Hinter den Kulissen bereiten sich Investoren und Verkäufer darauf vor, wieder in den Markt einzutreten – viele Produkte werden derzeit auf Marktgängigkeit geprüft, wodurch sich die Marktdynamik wieder erhöhen wird“, prognostiziert Hölz.
Bürovermietungsmarkt
„Vor allem qualitativ hochwertige Flächen, die ESG-Kriterien erfüllen, sind weiterhin stark nachgefragt. Da Unternehmen bei einem Umzug aufgrund des Trends zum Homeoffice häufig weniger, aber dafür hochwertigere Fläche benötigen, sinkt einerseits der Flächenumsatz, andererseits steigt jedoch der Mietpreis pro Quadratmeter“, sagt Simon Herlitz, Head of Office Leasing bei CBRE in Düsseldorf. „Durch diesen ‚flight to quality‘ sowie aufgrund der gestiegenen Baupreise und Zinsen ist auch im weiteren Jahresverlauf mit Mietpreissteigerungen zu rechnen.“
Im gesamten Marktgebiet stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 30 Prozent auf 21,08 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete legte noch deutlicher, um 33 Prozent, auf 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat, zu. Die realisierte Spitzenmiete (berechnet aus den teuersten drei Prozent des Umsatzes der vergangenen zwölf Monate), stieg bedingt durch kürzlich erfolgte Abschlüsse auf ebenfalls 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat an und liegt damit nun 13 Prozent über dem Jahresendquartal 2022 und satte 41 Prozent über dem Vorjahreswert. „Der Preisanstieg ist über das Marktgebiet hinweg zu beobachten, und beruht nicht nur auf wenigen Abschlüssen in prominenten Projekten im CBD“, erklärt Herlitz. Zwar stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich im CBD am stärksten an, um 34 Prozent auf 30,26 Euro pro Quadratmeter pro Monat, aber auch in der City-Süd stiegen die Mieten um 34 Prozent auf 24,10 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die Teilmärkte City, Grafenberg/Ost und Hafen verzeichneten ebenfalls Anstiege im zweistelligen Prozentbereich.
Die umsatzstärksten Teilmärkte waren der CBD, Flughafen, Hafen und Ratingen. In Summe vereinten diese vier Teilmärkte 67 Prozent des Flächenumsatzes auf sich. Unter den Branchen dominierte das Segment Industrie und Bau, gefolgt von Beratern, die jeweils Flächen im fünfstelligen Quadratmeterbereich anmieteten.
Die Leerstandsrate im Marktgebiet stieg innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 0,4 Prozentpunkte auf 9,1 Prozent. Verglichen mit dem letzten Quartal 2022 betrug die Erhöhung 0,2 Prozentpunkte. Das am Markt angebotene Flächenvolumen erhöhte sich in den vergangenen drei Monaten geringfügig um drei Prozent, vorrangig durch zur Untermiete angebotene Flächen (plus zehn Prozent gegenüber dem Vorquartal).
„Generell haben Vermieter von Bürohäusern, die eher geringe oder mittlere Qualitätsgrade aufweisen, zunehmend Probleme, diese am Markt erfolgreich zu positionieren“, erläutert Herlitz. „Um marktgängig zu bleiben, müssen Eigentümer ihre Bestände in den kommenden Monaten und Jahren sanieren. Allein 2023 werden 71.000 Quadratmeter neuer oder kernsanierter Flächen erwartet, von denen über die Hälfte bereits durch Mieter oder Eigennutzer absorbiert sind.“ Insgesamt umfasst die Büroflächenpipeline bis Jahresende 2025 nach derzeitigem Informationsstand knapp 419.000 Quadratmeter, von denen rund ein Drittel bereits an künftige Nutzer vergeben ist.
Immobilieninvestmentmarkt
„Am Investmentmarkt herrscht angesichts der unsicheren Rahmenbedingungen weiterhin eine eher abwartende Stimmung. Im Vergleich mit den anderen Top-Standorten präsentiert sich der Düsseldorfer Markt aber relativ stark“, sagt Georg Hölz, Head of Investment Düsseldorf bei CBRE. Maßgeblich geprägt wurde das erste Quartal 2023 durch den Erwerb des Areal Böhler durch Jamestown für rund 156 Millionen Euro.
Insgesamt lag das Transaktionsgeschehen im ersten Quartal 2023 52 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Investoren fokussierten sich im Zuge der Risikooptimierung weiterhin auf selektive Einzelinvestments – Portfoliotransaktionen fanden kaum statt. Internationale Investoren traten in den vergangenen drei Monaten am Düsseldorfer Markt nicht in Erscheinung. „Die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer divergieren weiterhin oft deutlich. Die Erwartungshaltung insbesondere bei potenziellen Verkäufern basiert oft noch auf den Preisen aus dem alten Zyklus. Transaktionen, die zustande kommen, sind tendenziell eher im Value-Add- oder opportunistischem Segment angesiedelt“, beobachtet Hölz.
Über die Hälfte des Investmentvolumens entfiel in den ersten drei Monaten 2023 auf Value-Add-Produkte. Käufer von Core-Produkten hielten sich hingegen zurück. Lediglich 27 Prozent des Transaktionsvolumens floss in Core- und Core-Plus-Objekte – ein Rückgang um 17 Prozentpunkte verglichen mit dem Vorjahreszeitraum.
Seit dem Jahreswechsel stieg die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien am Düsseldorfer Markt infolge der weiteren Zinserhöhungen um 0,20 Prozentpunkte auf nun 4,00 Prozent an. Für moderne Logistikimmobilien und für innerstädtische Geschäftshäuser stieg die Spitzenrendite im Quartalsvergleich ebenfalls um 0,20 Prozentpunkte auf 4,00 Prozent beziehungsweise auf 4,30 Prozent an. „Der Großteil der Renditeanpassungen ist nun vollzogen. Im weiteren Jahresverlauf könnten die Renditen noch weiter moderat nach oben gehen, wenngleich wir das Gros der Korrekturen schon hinter uns haben dürften“, prognostiziert Hölz.
Ausblick auf 2023
„Hinsichtlich des Büroflächenumsatzes dürfte der weitere Jahresverlauf, trotz zahlreicher Gesuche am Markt, in der Gesamtheit eher noch verhalten bleiben“, sagt Herlitz.
„Die abwartende Haltung viele Investoren dürfte sich zum Ende des Jahres etwas auflösen. Hinter den Kulissen bereiten sich Investoren und Verkäufer darauf vor, wieder in den Markt einzutreten – viele Produkte werden derzeit auf Marktgängigkeit geprüft, wodurch sich die Marktdynamik wieder erhöhen wird“, prognostiziert Hölz.
