11.04.2023 Verhaltener Jahresauftakt auf dem Kölner Investmentmarkt
Auf dem gewerblichen Investmentmarkt im Stadtgebiet Köln wurden nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers im Jahr 2023 gewerbliche Immobilien im Wert von rund 64 Millionen Euro gehandelt. Das Ergebnis des starken Vorjahresquartals wurde dabei um rund 90 Prozent unterschritten. Dabei stellt der verhaltene Jahresauftakt in 2023 eine Fortsetzung des bereits von schwacher Marktdynamik geprägten Investmentmarktes aus dem vergangenen Jahr dar. Im Vergleich konnte die Landeshauptstadt Düsseldorf ein mehr als fünfmal so hohes Transaktionsvolumen verzeichnen.
Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Wie schon bereits im vergangenen Jahr, erleben wir auch im ersten Quartal 2023 weiterhin eine überwiegende Zurückhaltung der Investoren. Die Gemengelage aus geopolitischen Spannungen, hohen Energie- und Finanzierungskosten sowie steigenden Verbraucherpreisen und Zinsen hemmen den Markt. Die zusätzliche Verunsicherung der Finanzmärkte durch die SVB-Bankenpleite und die Zwangsübernahme der Credit Suisse werden - länger als noch zum Jahresende erwartet - das Transaktionsgeschehen im Gesamtjahr beeinflussen. Der Kreis der Investoren wird bis auf Weiteres eng bleiben.“
Christian Sauer, Head of Capital Markets Nordrhein-Westfalen bei Colliers, kommentiert die Entwicklung der Renditen: „Preiskorrekturen erfolgten wie erwartet auch in 2023 wiederholt assetklassen- und standortübergreifend. Die Rendite für Top-Büroimmobilien in Köln ist in diesem Quartal weiter auf 4,20 Prozent angestiegen, nachdem sie im Vorquartal bereits auf 3,90 Prozent gesprungen war. Mit dem erneuten Anstieg liegt sie nun bei einem vergleichbaren Renditeniveau von 2017 und wird dieses vorerst auch nicht so schnell wieder verlassen. Das neue Preisniveau muss sich noch einpendeln, was zu einer weiteren Adjustierung der Renditen im Jahresverlauf führen kann.“
Büroimmobilien bleiben in der Anlegergunst weiterhin präsent, wie sich bei der Analyse des Transaktionsvolumens nach Assetklassen für das erste Quartal 2023 zeigt. Mit einem mehrheitlichen Anteil von 80 Prozent am Transaktionsvolumen nahmen Büroimmobilien auffallend deutlich die Spitzenposition ein, gefolgt von Industrie- und Logistik-Transaktionen. Hervorzuheben ist, dass zwei der insgesamt drei in 2023 registrierten Büro-Transaktionen bereits im vergangenen Jahr erfolgt sind, sodass auch das Bürosegment im Grunde fast vollständig zum Erliegen gekommen ist.
Internationale Akteure zeigen sich auch in 2023 nach wie vor zurückhaltend. Auf Käuferseite kommen sie auf 21 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen (minus 95 Prozent), auf Verkäuferseite treten sie gar nicht erst in Erscheinung. Das Branchenbild der Käufer prägten mit fast zwei Drittel Anteil am Transaktionsvolumen die Projektentwickler / Bauträger. Bei den Verkäufern ist der höchste Anteil mit fast 50 Prozent den Versicherungen zuzuschreiben.
Räumlicher Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens ist der Teilmarkt Mülheim / Kalk, auf den mit rund 63 Prozent mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfällt. Mit großem Abstand folgen die Teilmärkte Köln-West (17 Prozent) und Ehrenfeld / Braunsfeld (18 Prozent). Die derzeit schwierige Preisfindung belastet vor allem großvolumige Core-Abschlüsse. So blieben Transaktionen von hochpreisigen Core-Produkten im bisherigen Jahresverlauf vollständig aus, alle Büro-Transaktionen wurden im Core Plus-Segment verzeichnet. Value Add-Transaktionen kommen auf einen Anteil von fast 20 Prozent am Transaktionsvolumen.
„Angesichts des verhaltenen Jahresauftaktes ist die bereits konservative Prognose von 1,2 Milliarden Euro vom Januar schwierig zu erreichen. Es spricht vieles dafür, dass sich der Zinserhöhungszyklus der EZB verlangsamen wird und voraussichtlich im kommenden Herbst stoppen sollte. Damit wäre zumindest von der Finanzierungsseite mehr Planungsssicherheit der Investoren gegeben. Das lässt auf ein anziehendes Transaktionsgeschehen in der zweiten Jahreshälfte hoffen“, schätzt Sauer die weiteren Aussichten für 2023 abschließend ein.
Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Wie schon bereits im vergangenen Jahr, erleben wir auch im ersten Quartal 2023 weiterhin eine überwiegende Zurückhaltung der Investoren. Die Gemengelage aus geopolitischen Spannungen, hohen Energie- und Finanzierungskosten sowie steigenden Verbraucherpreisen und Zinsen hemmen den Markt. Die zusätzliche Verunsicherung der Finanzmärkte durch die SVB-Bankenpleite und die Zwangsübernahme der Credit Suisse werden - länger als noch zum Jahresende erwartet - das Transaktionsgeschehen im Gesamtjahr beeinflussen. Der Kreis der Investoren wird bis auf Weiteres eng bleiben.“
Christian Sauer, Head of Capital Markets Nordrhein-Westfalen bei Colliers, kommentiert die Entwicklung der Renditen: „Preiskorrekturen erfolgten wie erwartet auch in 2023 wiederholt assetklassen- und standortübergreifend. Die Rendite für Top-Büroimmobilien in Köln ist in diesem Quartal weiter auf 4,20 Prozent angestiegen, nachdem sie im Vorquartal bereits auf 3,90 Prozent gesprungen war. Mit dem erneuten Anstieg liegt sie nun bei einem vergleichbaren Renditeniveau von 2017 und wird dieses vorerst auch nicht so schnell wieder verlassen. Das neue Preisniveau muss sich noch einpendeln, was zu einer weiteren Adjustierung der Renditen im Jahresverlauf führen kann.“
Büroimmobilien bleiben in der Anlegergunst weiterhin präsent, wie sich bei der Analyse des Transaktionsvolumens nach Assetklassen für das erste Quartal 2023 zeigt. Mit einem mehrheitlichen Anteil von 80 Prozent am Transaktionsvolumen nahmen Büroimmobilien auffallend deutlich die Spitzenposition ein, gefolgt von Industrie- und Logistik-Transaktionen. Hervorzuheben ist, dass zwei der insgesamt drei in 2023 registrierten Büro-Transaktionen bereits im vergangenen Jahr erfolgt sind, sodass auch das Bürosegment im Grunde fast vollständig zum Erliegen gekommen ist.
Internationale Akteure zeigen sich auch in 2023 nach wie vor zurückhaltend. Auf Käuferseite kommen sie auf 21 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen (minus 95 Prozent), auf Verkäuferseite treten sie gar nicht erst in Erscheinung. Das Branchenbild der Käufer prägten mit fast zwei Drittel Anteil am Transaktionsvolumen die Projektentwickler / Bauträger. Bei den Verkäufern ist der höchste Anteil mit fast 50 Prozent den Versicherungen zuzuschreiben.
Räumlicher Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens ist der Teilmarkt Mülheim / Kalk, auf den mit rund 63 Prozent mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfällt. Mit großem Abstand folgen die Teilmärkte Köln-West (17 Prozent) und Ehrenfeld / Braunsfeld (18 Prozent). Die derzeit schwierige Preisfindung belastet vor allem großvolumige Core-Abschlüsse. So blieben Transaktionen von hochpreisigen Core-Produkten im bisherigen Jahresverlauf vollständig aus, alle Büro-Transaktionen wurden im Core Plus-Segment verzeichnet. Value Add-Transaktionen kommen auf einen Anteil von fast 20 Prozent am Transaktionsvolumen.
„Angesichts des verhaltenen Jahresauftaktes ist die bereits konservative Prognose von 1,2 Milliarden Euro vom Januar schwierig zu erreichen. Es spricht vieles dafür, dass sich der Zinserhöhungszyklus der EZB verlangsamen wird und voraussichtlich im kommenden Herbst stoppen sollte. Damit wäre zumindest von der Finanzierungsseite mehr Planungsssicherheit der Investoren gegeben. Das lässt auf ein anziehendes Transaktionsgeschehen in der zweiten Jahreshälfte hoffen“, schätzt Sauer die weiteren Aussichten für 2023 abschließend ein.
