11.04.2023 Mittlere Flächensegmente tragen den Stuttgarter Büromarkt
Auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt wurden zum Jahresbeginn deutlich weniger Flächen umgesetzt als noch im Jahr 2022. Mit 42.400 m² lag der Wert im ersten Quartal 2023 rund 53 Prozent niedriger als im Vorjahresquartal und 36 Prozent unterhalb des Fünfjahresschnitts.
Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart: „Zwar ist die Anzahl der Deals im ersten Quartal traditionell überschaubar, dieses Jahr wirken sich jedoch zusätzlich die wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten aus. Zudem gab es wenig Bewegung bei den Eigennutzern, deren Flächen ebenfalls in die Statistiken einfließen. Aufgrund des schwierigen Finanzierungsumfeldes in vielen Bereichen ist denkbar, dass für Nutzer, die typischerweise Eigentum beziehen würden, eine Anmietung wieder attraktiver wird. Dies würde dem Stuttgarter Vermietungsmarkt zusätzliche Liquidität verschaffen.“
Den größten Flächenumsatz tätigte aber dennoch der Eigennutzer Apotheker Verlag im Teilmarkt Feuerbach mit einer Fläche von 7.000 m². Im „Blue Wing“ am Flughafen im Teilmarkt Leinfelden-Echterdingen mietete die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) rund 5.600 m² an. Treiber waren die Größenklasse unterhalb der 500 m² mit 32 Deals sowie das Flächensegment zwischen 500 m² und 1.000 m² mit einem Umsatz von 13.300 m².
Wie im vorherigen Quartal liegt die Spitzenmiete bei 33,00 Euro, im Vorjahresquartal betrug sie hingegen noch 29,50 Euro. „Die Zurückhaltung auf Nutzerseite führt schlussendlich zu einer Verknappung der Flächenpipeline: Die für Projektentwicklungen geforderten Vorvermietungsquoten werden langsamer erreicht und somit können sich Projekte verschieben. Diese Verknappung wirkt sich auf die Bestandsflächen aus und sorgt für stabile oder weiter steigende Mietniveaus im entsprechenden Segment“, sagt Charlier. Die Leerstandsquote ist von 2,1 Prozent im Vorjahresquartal auf 3,5 Prozent angestiegen.
„Wir beobachten weiterhin die volle Konzentration des Markts auf die Innenstadt und sehen auch einige innerstädtische Umzüge. Mit Lage, ÖPNV-Anbindung und High-End-Flächen, die Mitarbeiter anlocken und den eigenen ESG-Zielen zugutekommen, ist die Nachfrage dort enorm. An großen zusammenhängenden Flächen mangelt es jedoch, deshalb war der dynamischste Teilmarkt nicht die City, sondern Feuerbach mit einem Flächenumsatz von 8.500 m²“, sagt Charlier. Die größte Pipeline an Büroflächen im Bau befindet sich in Vaihingen-Möhringen mit 81.700 m², insgesamt entstehen in Stuttgart derzeit etwa 216.900 m².
Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart: „Zwar ist die Anzahl der Deals im ersten Quartal traditionell überschaubar, dieses Jahr wirken sich jedoch zusätzlich die wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten aus. Zudem gab es wenig Bewegung bei den Eigennutzern, deren Flächen ebenfalls in die Statistiken einfließen. Aufgrund des schwierigen Finanzierungsumfeldes in vielen Bereichen ist denkbar, dass für Nutzer, die typischerweise Eigentum beziehen würden, eine Anmietung wieder attraktiver wird. Dies würde dem Stuttgarter Vermietungsmarkt zusätzliche Liquidität verschaffen.“
Den größten Flächenumsatz tätigte aber dennoch der Eigennutzer Apotheker Verlag im Teilmarkt Feuerbach mit einer Fläche von 7.000 m². Im „Blue Wing“ am Flughafen im Teilmarkt Leinfelden-Echterdingen mietete die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) rund 5.600 m² an. Treiber waren die Größenklasse unterhalb der 500 m² mit 32 Deals sowie das Flächensegment zwischen 500 m² und 1.000 m² mit einem Umsatz von 13.300 m².
Wie im vorherigen Quartal liegt die Spitzenmiete bei 33,00 Euro, im Vorjahresquartal betrug sie hingegen noch 29,50 Euro. „Die Zurückhaltung auf Nutzerseite führt schlussendlich zu einer Verknappung der Flächenpipeline: Die für Projektentwicklungen geforderten Vorvermietungsquoten werden langsamer erreicht und somit können sich Projekte verschieben. Diese Verknappung wirkt sich auf die Bestandsflächen aus und sorgt für stabile oder weiter steigende Mietniveaus im entsprechenden Segment“, sagt Charlier. Die Leerstandsquote ist von 2,1 Prozent im Vorjahresquartal auf 3,5 Prozent angestiegen.
„Wir beobachten weiterhin die volle Konzentration des Markts auf die Innenstadt und sehen auch einige innerstädtische Umzüge. Mit Lage, ÖPNV-Anbindung und High-End-Flächen, die Mitarbeiter anlocken und den eigenen ESG-Zielen zugutekommen, ist die Nachfrage dort enorm. An großen zusammenhängenden Flächen mangelt es jedoch, deshalb war der dynamischste Teilmarkt nicht die City, sondern Feuerbach mit einem Flächenumsatz von 8.500 m²“, sagt Charlier. Die größte Pipeline an Büroflächen im Bau befindet sich in Vaihingen-Möhringen mit 81.700 m², insgesamt entstehen in Stuttgart derzeit etwa 216.900 m².
