17.04.2023 Berlin: Markt für Lager-, Logistik-, Industrieimmobilien startet schwach
Der Berliner Markt für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien zur Miete und Eigennutzung verzeichnete mit einem durch alle Marktteilnehmer erzielten Flächenumsatz in Höhe von 50.500 m² ein extrem schwaches Auftaktquartal. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, in welchem noch 154.200 m² umgesetzt wurden, fuhr der Markt damit ein Minus von 67,3 % ein. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke – und das ohne den Tesla-Ausreißer-Abschluss einzurechnen.
„Absolut liegt der Rückgang damit bei über 100.000 m². Das stellt den mit Abstand deutlichsten Rückgang zweier aufeinander folgender erster Quartale dar sowie das schwächste Auftaktquartal seit Beginn unserer Aufzeichnungen“, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.
Der langjährige 5-Jahres-Schnitt in Höhe von 116.630 m² wurde zudem um 56,7 % verfehlt.
„Die Gründe für den Flächenrückgang zum Jahresauftakt sind komplex“, erklärt Ben Dörks. „Erstens verzeichnen wir eine zurückhaltende Nachfrage. Wo im letzten Jahr noch bis zu fünf Unternehmen um die gleiche 40.000 m² große Flächeneinheit allein im südlichen Umland boten, suchen jetzt im gesamten Berliner Marktgebiet vier bis sechs Unternehmen im Bereich bis zu 20.000 m². Das heißt, dass sowohl die Anzahl der Suchenden als auch die Höhe ihrer Flächengesuche zurückgegangen ist. Zweitens verzeichnet der E-Commerce mit Waren – der den Berliner Markt in den letzten Jahren besonders stark getrieben hat – nach der Pandemie und seit Beginn des Ukrainekrieges einen bundesweiten Rückgang. Und drittens sind die Mietpreise in den letzten Jahren extrem nach oben geschossen.“
Weniger und flächenreduziertere Großgesuche – dafür nachhaltiges Interesse
Dem weiteren Jahresverlauf des Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarktes sieht der Industrie- und Logistikimmobilienspezialist mit Spannung entgegen. „Einerseits haben sich Flächeneinheiten bis einschließlich 3.000 m² sehr gut entwickelt. In diesem Segment ist auch für Projektentwickler noch viel Musik. Die relativ hohen Mieten, die in den häufig sehr gut ausgestatteten Objekten erzielt werden, stören die Nutzer nicht. Da wird auch nicht groß verhandelt“, so Ben Dörks.
Im Segment der Großflächen hingegen muss vielleicht zukünftig ein wenig an der Preisschraube gedreht werden, damit Mieter und Vermieter zusammenkommen können. Derzeit beobachtet Realogis, dass bereits einige Großeinheiten, auch von Neubauten, zurückgegeben werden. Der Druck, den die Nutzer verspüren, ist allerdings noch nicht bei den Eigentümern angekommen. Das kann sich ändern, wenn im kommenden Jahr weitere Neubauflächen auf den Markt kommen.
Positiv stimmt, dass die am Markt befindlichen Gesuche zwar quantitativ weniger, dafür aber qualitativ sehr hochwertig sind. Hier sehen wir sowohl namhafte deutsche als auch internationale Unternehmen, die sich langfristig ansiedeln wollen“, berichtet Ben Dörks.
Jeder dritte Quadratmeter entfiel im Q1 2023 auf Bestandsimmobilien
Drei Viertel des gesamten Flächenumsatzes im abgelaufenen Quartal entfielen auf Bestandsanmietungen mit 38.800 m² bzw. 76,8 %. Damit gibt die Kategorie der Bestandsflächen um 31,3 % vergleichen zum Vorjahreszeitraum nach (Q1 2022: 56.500 m²) und setzt den negativen Trend fort (bereits im Q1 2022 lag eine rückläufige Tendenz in Höhe von -40,2 % vor).
Die verbleibenden 11.700 m² bzw. 23,2 % entfielen auf Neubauflächen, welche im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 88 % hinnehmen mussten. Damit fehlten dem Markt – im Vergleich zum Rekordjahr 2022 – insgesamt 86.000 m² Großflächen in Neubauqualität.
Insgesamt hat Realogis 22 Vertragsabschlüsse beobachtet, was ebenfalls ein niedriges Niveau widerspiegelt. Im Vergleich zu Q1 2022 sind dieses neun weniger.
„Insbesondere das Großflächensegment ist hier zu nennen“, so Ben Dörks. „Kein einziger Abschluss entfiel aktuell in die Gruppe der Abschlüsse ab 10.001 m² - im Vorjahresquartal waren es noch vier, Tesla nicht mit eingerechnet.“ Ebenfalls konnten keine Abschlüsse in Brownfields (ehemalige Industriebrachen) sowie Eigennutzer-Schlüsse registriert werden.
Regionen-Ranking: Berliner Stadtgebiet auf Platz 1 lässt deutlich Federn
Das weiterhin größte Umsatzvolumen leistete die Summe der Berliner Stadtgebiete mit 69,1 % bzw. 34.900 m², welche im Vorjahreszeitraum noch 92.100 m² bzw. 59,7 % beisteuerten. So konnten alle Berliner Stadtgebiete zusammen zwar mit 9,4 Prozentpunkten an anteiliger Bedeutung zulegen, büßten aber absolut zeitgleich von allen Regionen mit 57.200 m² absolut am deutlichsten ein. Innerhalb des Hauptstadtmarktes trug Berlin Süd weiterhin am stärksten zu diesem Ergebnis mit 13.200 m² bzw. 37,8 % des Umsatzes des Berliner Stadtgebietes bei, Berlin Süd hat von allen Stadtgebieten mit -26,2 Prozentpunkten am deutlichsten an Marktanteil nachgelassen (kommend von 59.000 m² bzw. 64 % in Q1 2022).
Wie im ersten Vorjahresquartal auf dem zweiten Rang befindet sich das südliche Berliner Umland mit 10.600 m² bzw. 21 %, kommend von 35.400 m² bzw. 23 %. Somit büßt das südliche Umland nur leicht an anteiliger Bedeutung ein, mit -24.800 m² allerdings deutlich an absolutem Umsatz. Mit der Flink SE entfällt der größte Abschluss in die Region Berlin Umland Süd, das E-Commerce-Unternehmen expandiert auf einer Fläche von 6.120 m².
Drittplatziert ist das nördliche Berliner Umland mit einem Umsatz von 5.000 m² bzw. 9,9 %, der alleinig durch das Handelsunternehmen N. Toussaint & Co. GmbH erzielt wurde. Sowohl im westlichen als auch im östlichen Berliner Umland konnten keine Abschlüsse registriert werden.
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition bildet Schlusslicht
Wie im Vorjahresquartal ist auch weiterhin der Handel mit 29.100 m² bzw. 57,6 % erstplatziert, kommend von 75.100 m² bzw. 48,7 %. Damit konnte die Branche ihre anteilige Bedeutung ausbauen (+8,9 Prozentpunkte), büßte allerdings absolut um 46.000 m² ein – und damit von allen Branchen am deutlichsten.
Die beiden Top-Abschlüsse durch Flink SE über 6.120 m² und N. Toussaint & Co. GmbH über 5.000 m² trugen in der Kategorie Handel insgesamt 11.120 m² bzw. 38,2 % bei.
Zweitplatziert ist die Branche Industrie/Produktion mit 11.200 m² bzw. 22,2 %. Kommend vom letzten Rang im Vorjahr mit 17.300 m² bzw. 11,2 % gewann die Branche von allen mit einem Plus von 11 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung. Der Top-Abschluss durch die ASML Holding N.V. über 5.600 m² trug die Hälfte des Umsatzes bei.
Weiterhin auf dem dritten Rang befindet sich die Sammelkategorie Sonstiges mit 8.900 m² bzw. 17,6 %, kommend von 29.700 m² bzw. 19,3 %.
Logistik/Spedition rangiert auf dem letzten Platz mit 1.300 m² bzw. einem Anteil von 2,6 %, kommend von Platz 2 mit 32.100 m² bzw. 20,8 % verliert die Branche von allen am deutlichsten an anteiliger Bedeutung (-18,2 Prozentpunkte).
Größenklassen ab 5.001 m² nahezu komplett weggebrochen
Hauptverantwortlich für das schwache Quartalsergebnis sind größere wie auch Großflächen ab 5.001 m². Die beiden Größenkategorien, die Realogis ab dieser Größe erfasst, verloren sowohl absolut als auch anteilig deutlich an Bedeutung.
Von einem Umsatz in Höhe von 113.400 m² in Q1 2022 – verteilt auf die beiden größten Größenklassen ab einer Größe von 5.001 m² – ging der Umsatz auf 11.720 m² in Q1 2023 zurück (-89,7 %).
Die Flächenkategorie der Großflächen ab 10.001 m² brach im abgelaufenen Quartal komplett ein, im Gegensatz zum Vorjahressieger mit 41,3 % bzw. 63.700 m² verzeichnete Realogis aktuell keinen einzigen Abschluss.
Auch die nächstgrößere Kategorie der Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² gab deutlich nach. Aktuell verzeichnet Realogis einen Umsatz in Höhe von 11.720 m², was ein absolutes Minus von 76,4 % bzw. einem relativen Bedeutungsverlust in Höhe von 9 Prozentpunkten auf 23,2 % darstellt.
Der Flächenumsatz der Kategorie 3.001 bis 5.000 m² lag bei 13.420 m² bzw. einem Anteil von 26,6 %. Kleinere bis mittlere Flächen zwischen 1.001 und 3.000 m² sind im abgelaufenen Quartal mit 20.540 m² bzw. einem Anteil von 40,7 % erstplatziert (Q1 2022: 25.600 m² bzw. 16,6 %). Sie konnten trotz leichtem absolutem Rückgang von rund 5.000 m² von allen Größenklassen mit 24,1 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung zulegen. Insgesamt zehn Abschlüsse hat Realogis in dieser Kategorie registriert, das sind drei weniger als im Vorjahr.
Kleinstflächen unter 1.000 m² rangieren mit 4.820 m² bzw. 9,5 % auf dem vierten Rang, kommend vom letzten Platz mit 3.500 m² bzw. 2,3 %. Diese Kategorie kommt auf sieben Einzelabschlüsse, zwei mehr als im Vorjahreszeitraum.?
Spitzenmiete: +20 % Mietpreissprung gegenüber Vorjahresquartal
In den ersten Quartalen der vergangenen fünf Jahre legte die Spitzenmiete ausschließlich zu und erreichte im ersten Quartal 2023 ihren neuen vorläufigen Höchstwert von 9,00 €/m².
„Damit hat sich die Spitzenmiete im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um außergewöhnlich starke 20 % verteuert“, so Ben Dörks. „Das geht in Richtung Q1 2018, in dem wir den deutlichsten Zuwachs registriert haben, damals lag er bei +28,6 % auf 6,30 €/m², kommend von 4,90 €/m² in Q1 2017.“
Mit dem Anziehen der Spitzenmiete auf 9,00 €/m² wurde der 5-Jahresschnitt von 7,50 €/m² um ebenfalls 20 % übertroffen.
Auch die Durchschnittsmiete erreicht mit 7,20 €/m² einen neuen Höchstwert. Sie stieg mit 10,8 % jedoch moderater als die Spitzenmiete an (Q1 2022: 6,50 €/m²). Der 5-Jahreschnitt von 6,18 €/m² wurde um 16,5 % deutlich übertroffen.
„Absolut liegt der Rückgang damit bei über 100.000 m². Das stellt den mit Abstand deutlichsten Rückgang zweier aufeinander folgender erster Quartale dar sowie das schwächste Auftaktquartal seit Beginn unserer Aufzeichnungen“, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.
Der langjährige 5-Jahres-Schnitt in Höhe von 116.630 m² wurde zudem um 56,7 % verfehlt.
„Die Gründe für den Flächenrückgang zum Jahresauftakt sind komplex“, erklärt Ben Dörks. „Erstens verzeichnen wir eine zurückhaltende Nachfrage. Wo im letzten Jahr noch bis zu fünf Unternehmen um die gleiche 40.000 m² große Flächeneinheit allein im südlichen Umland boten, suchen jetzt im gesamten Berliner Marktgebiet vier bis sechs Unternehmen im Bereich bis zu 20.000 m². Das heißt, dass sowohl die Anzahl der Suchenden als auch die Höhe ihrer Flächengesuche zurückgegangen ist. Zweitens verzeichnet der E-Commerce mit Waren – der den Berliner Markt in den letzten Jahren besonders stark getrieben hat – nach der Pandemie und seit Beginn des Ukrainekrieges einen bundesweiten Rückgang. Und drittens sind die Mietpreise in den letzten Jahren extrem nach oben geschossen.“
Weniger und flächenreduziertere Großgesuche – dafür nachhaltiges Interesse
Dem weiteren Jahresverlauf des Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarktes sieht der Industrie- und Logistikimmobilienspezialist mit Spannung entgegen. „Einerseits haben sich Flächeneinheiten bis einschließlich 3.000 m² sehr gut entwickelt. In diesem Segment ist auch für Projektentwickler noch viel Musik. Die relativ hohen Mieten, die in den häufig sehr gut ausgestatteten Objekten erzielt werden, stören die Nutzer nicht. Da wird auch nicht groß verhandelt“, so Ben Dörks.
Im Segment der Großflächen hingegen muss vielleicht zukünftig ein wenig an der Preisschraube gedreht werden, damit Mieter und Vermieter zusammenkommen können. Derzeit beobachtet Realogis, dass bereits einige Großeinheiten, auch von Neubauten, zurückgegeben werden. Der Druck, den die Nutzer verspüren, ist allerdings noch nicht bei den Eigentümern angekommen. Das kann sich ändern, wenn im kommenden Jahr weitere Neubauflächen auf den Markt kommen.
Positiv stimmt, dass die am Markt befindlichen Gesuche zwar quantitativ weniger, dafür aber qualitativ sehr hochwertig sind. Hier sehen wir sowohl namhafte deutsche als auch internationale Unternehmen, die sich langfristig ansiedeln wollen“, berichtet Ben Dörks.
Jeder dritte Quadratmeter entfiel im Q1 2023 auf Bestandsimmobilien
Drei Viertel des gesamten Flächenumsatzes im abgelaufenen Quartal entfielen auf Bestandsanmietungen mit 38.800 m² bzw. 76,8 %. Damit gibt die Kategorie der Bestandsflächen um 31,3 % vergleichen zum Vorjahreszeitraum nach (Q1 2022: 56.500 m²) und setzt den negativen Trend fort (bereits im Q1 2022 lag eine rückläufige Tendenz in Höhe von -40,2 % vor).
Die verbleibenden 11.700 m² bzw. 23,2 % entfielen auf Neubauflächen, welche im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 88 % hinnehmen mussten. Damit fehlten dem Markt – im Vergleich zum Rekordjahr 2022 – insgesamt 86.000 m² Großflächen in Neubauqualität.
Insgesamt hat Realogis 22 Vertragsabschlüsse beobachtet, was ebenfalls ein niedriges Niveau widerspiegelt. Im Vergleich zu Q1 2022 sind dieses neun weniger.
„Insbesondere das Großflächensegment ist hier zu nennen“, so Ben Dörks. „Kein einziger Abschluss entfiel aktuell in die Gruppe der Abschlüsse ab 10.001 m² - im Vorjahresquartal waren es noch vier, Tesla nicht mit eingerechnet.“ Ebenfalls konnten keine Abschlüsse in Brownfields (ehemalige Industriebrachen) sowie Eigennutzer-Schlüsse registriert werden.
Regionen-Ranking: Berliner Stadtgebiet auf Platz 1 lässt deutlich Federn
Das weiterhin größte Umsatzvolumen leistete die Summe der Berliner Stadtgebiete mit 69,1 % bzw. 34.900 m², welche im Vorjahreszeitraum noch 92.100 m² bzw. 59,7 % beisteuerten. So konnten alle Berliner Stadtgebiete zusammen zwar mit 9,4 Prozentpunkten an anteiliger Bedeutung zulegen, büßten aber absolut zeitgleich von allen Regionen mit 57.200 m² absolut am deutlichsten ein. Innerhalb des Hauptstadtmarktes trug Berlin Süd weiterhin am stärksten zu diesem Ergebnis mit 13.200 m² bzw. 37,8 % des Umsatzes des Berliner Stadtgebietes bei, Berlin Süd hat von allen Stadtgebieten mit -26,2 Prozentpunkten am deutlichsten an Marktanteil nachgelassen (kommend von 59.000 m² bzw. 64 % in Q1 2022).
Wie im ersten Vorjahresquartal auf dem zweiten Rang befindet sich das südliche Berliner Umland mit 10.600 m² bzw. 21 %, kommend von 35.400 m² bzw. 23 %. Somit büßt das südliche Umland nur leicht an anteiliger Bedeutung ein, mit -24.800 m² allerdings deutlich an absolutem Umsatz. Mit der Flink SE entfällt der größte Abschluss in die Region Berlin Umland Süd, das E-Commerce-Unternehmen expandiert auf einer Fläche von 6.120 m².
Drittplatziert ist das nördliche Berliner Umland mit einem Umsatz von 5.000 m² bzw. 9,9 %, der alleinig durch das Handelsunternehmen N. Toussaint & Co. GmbH erzielt wurde. Sowohl im westlichen als auch im östlichen Berliner Umland konnten keine Abschlüsse registriert werden.
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition bildet Schlusslicht
Wie im Vorjahresquartal ist auch weiterhin der Handel mit 29.100 m² bzw. 57,6 % erstplatziert, kommend von 75.100 m² bzw. 48,7 %. Damit konnte die Branche ihre anteilige Bedeutung ausbauen (+8,9 Prozentpunkte), büßte allerdings absolut um 46.000 m² ein – und damit von allen Branchen am deutlichsten.
Die beiden Top-Abschlüsse durch Flink SE über 6.120 m² und N. Toussaint & Co. GmbH über 5.000 m² trugen in der Kategorie Handel insgesamt 11.120 m² bzw. 38,2 % bei.
Zweitplatziert ist die Branche Industrie/Produktion mit 11.200 m² bzw. 22,2 %. Kommend vom letzten Rang im Vorjahr mit 17.300 m² bzw. 11,2 % gewann die Branche von allen mit einem Plus von 11 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung. Der Top-Abschluss durch die ASML Holding N.V. über 5.600 m² trug die Hälfte des Umsatzes bei.
Weiterhin auf dem dritten Rang befindet sich die Sammelkategorie Sonstiges mit 8.900 m² bzw. 17,6 %, kommend von 29.700 m² bzw. 19,3 %.
Logistik/Spedition rangiert auf dem letzten Platz mit 1.300 m² bzw. einem Anteil von 2,6 %, kommend von Platz 2 mit 32.100 m² bzw. 20,8 % verliert die Branche von allen am deutlichsten an anteiliger Bedeutung (-18,2 Prozentpunkte).
Größenklassen ab 5.001 m² nahezu komplett weggebrochen
Hauptverantwortlich für das schwache Quartalsergebnis sind größere wie auch Großflächen ab 5.001 m². Die beiden Größenkategorien, die Realogis ab dieser Größe erfasst, verloren sowohl absolut als auch anteilig deutlich an Bedeutung.
Von einem Umsatz in Höhe von 113.400 m² in Q1 2022 – verteilt auf die beiden größten Größenklassen ab einer Größe von 5.001 m² – ging der Umsatz auf 11.720 m² in Q1 2023 zurück (-89,7 %).
Die Flächenkategorie der Großflächen ab 10.001 m² brach im abgelaufenen Quartal komplett ein, im Gegensatz zum Vorjahressieger mit 41,3 % bzw. 63.700 m² verzeichnete Realogis aktuell keinen einzigen Abschluss.
Auch die nächstgrößere Kategorie der Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² gab deutlich nach. Aktuell verzeichnet Realogis einen Umsatz in Höhe von 11.720 m², was ein absolutes Minus von 76,4 % bzw. einem relativen Bedeutungsverlust in Höhe von 9 Prozentpunkten auf 23,2 % darstellt.
Der Flächenumsatz der Kategorie 3.001 bis 5.000 m² lag bei 13.420 m² bzw. einem Anteil von 26,6 %. Kleinere bis mittlere Flächen zwischen 1.001 und 3.000 m² sind im abgelaufenen Quartal mit 20.540 m² bzw. einem Anteil von 40,7 % erstplatziert (Q1 2022: 25.600 m² bzw. 16,6 %). Sie konnten trotz leichtem absolutem Rückgang von rund 5.000 m² von allen Größenklassen mit 24,1 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung zulegen. Insgesamt zehn Abschlüsse hat Realogis in dieser Kategorie registriert, das sind drei weniger als im Vorjahr.
Kleinstflächen unter 1.000 m² rangieren mit 4.820 m² bzw. 9,5 % auf dem vierten Rang, kommend vom letzten Platz mit 3.500 m² bzw. 2,3 %. Diese Kategorie kommt auf sieben Einzelabschlüsse, zwei mehr als im Vorjahreszeitraum.?
Spitzenmiete: +20 % Mietpreissprung gegenüber Vorjahresquartal
In den ersten Quartalen der vergangenen fünf Jahre legte die Spitzenmiete ausschließlich zu und erreichte im ersten Quartal 2023 ihren neuen vorläufigen Höchstwert von 9,00 €/m².
„Damit hat sich die Spitzenmiete im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um außergewöhnlich starke 20 % verteuert“, so Ben Dörks. „Das geht in Richtung Q1 2018, in dem wir den deutlichsten Zuwachs registriert haben, damals lag er bei +28,6 % auf 6,30 €/m², kommend von 4,90 €/m² in Q1 2017.“
Mit dem Anziehen der Spitzenmiete auf 9,00 €/m² wurde der 5-Jahresschnitt von 7,50 €/m² um ebenfalls 20 % übertroffen.
Auch die Durchschnittsmiete erreicht mit 7,20 €/m² einen neuen Höchstwert. Sie stieg mit 10,8 % jedoch moderater als die Spitzenmiete an (Q1 2022: 6,50 €/m²). Der 5-Jahreschnitt von 6,18 €/m² wurde um 16,5 % deutlich übertroffen.
