18.04.2023 Vermögende und Familien sind wachsende Immobilien-Käufergruppe
Die Zinswende ließ die Nachfrage nach Immobilien sinken. Aufgrund des Zinsanstiegs von ein auf vier Prozent können sich weniger Haushalte Wohneigentum leisten. Gleichzeitig gaben im Ballungsraum Düsseldorf die Immobilienpreise leicht nach. Von dieser Situation profitieren Vermögende, die kein oder nur ein geringes Immobiliendarlehen benötigen.
Mehr vermögende Einzelpersonen und Familiy-Offices suchen nach vermieteten Wohnungen oder Mietshäusern und treffen auf ein größeres Angebot und moderatere Preise als in den zurückliegenden Jahren. Dadurch steigt ihre Rendite. Ein zusätzlicher Ertragstreiber sind die kletternden Kaltmieten, die wieder stärker steigen als vor einigen Jahren. Diese Käufergruppe verfügen über eine hohe Liquidität und benötigen für ihre Immobilieninvestition kein oder nur ein geringes zusätzliches Darlehen. So sind sie kaum von den hohen Zinsen betroffen.
In Düsseldorf kletterten die Wohnungskaltmieten – je nach Lage und Ausstattung – im zurückliegenden Jahr zwischen fünf und neun Prozent. Gleichzeitig gingen die Preise für Eigentumswohnungen insbesondere in einfachen und mittelguten Lagen zurück – um neun beziehungsweise zehn Prozent. Dies geht aus dem Immobilienpreisspiegel 2023 des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf hervor. Alle Expertinnen und Experten sind sich einig, dass sich die Kaltmieten auch in naher Zukunft weiter erhöhen. „Anleger schlagen der Geldentwertung außerdem aufgrund der hohen Inflation ein Schnippchen. Denn nach wie vor liegt diese weit höher als die Zinserträge auf ihre Ersparnisse auf dem Bankkonto“, erläutert RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger.
Mehrere Gründe für Mietsteigerungen
Dass die Mieten steigen hat mehrere Gründe. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist gestiegen. Es kamen mehr Geflüchtete nach Deutschland und mehr Personen, die sich eine Immobilie kaufen wollen, müssen auf Mietwohnungen ausweichen, weil sie sich bedingt durch die hohen Zinsen aktuell kein Wohneigentum leisten können.
Gleichzeitig ist der Wohnungsneubau ins Stocken geraten. In Düsseldorf fehlen schätzungsweise 40.000 Wohnungen, deutschlandweit sind es 700.000. Die Bundesregierung plante ein jährliches Neubauvolumen von 400.000 Wohnungen.
Tatsächlich wurden im vergangenen Jahr laut Zentralverband des Deutschen Baugewerbes lediglich etwa 280.000 fertig gestellt. In diesem Jahr wird die Zahl vermutlich ähnlich niedrig sein. Neben den gestiegenen Zinsen führten die erhöhten Baukosten dazu, dass Entwickler zögerlicher sind und geplante Projekte vorrübergehen auf Eis legen. Im vergangenen Jahr kletterten die Baukosten um 16,5 Prozent. In den Jahren davor lag die Erhöhung immer im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
„Entwickler, die unter den aktuellen Vorzeichen Wohnungen bauen wollen, müssten diese in Düsseldorf am Ende für mindestens 16 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter anbieten. Wir reden dabei von Standardwohnungen, nicht von Wohnungen mit Premiumausstattung. Eine so hohe Miete können sich die wenigsten Menschen leisten. Ob die Fördermittel, die im Sommer kommen sollen, die Bedingungen verbessern und der Neubau angekurbelt werden kann, bleibt abzuwarten“, meint Experte Schnorrenberger.
Familiy-Offices mit hohen Eigenmitteln dominieren den Käufermarkt
Käufer von vermieteten Wohnungen können also mit steigenden Mieten rechnen. Gleichzeitig sind die Kaufpreise für Mietshäuser gesunken: Basis für die Berechnung sind die jährlichen Netto-Mieteinnahmen. Der hierbei abgeleitete Vervielfältiger, also der Betrag mit dem dieser Mietertrag multipliziert wird, sank laut RDM in Düsseldorf im zurückliegenden Jahr um 17 Prozent für reine Wohnobjekte. Für Gebäude mit Gewerbeanteilen ging der Vervielfältiger und damit der Kaufpreis um 15 Prozent zurück.
Diese Entwicklungen spielen Anlegern mit hoher Liquidität in die Hände. Das sind neben einigen Entwicklern vor allem Privatkäufer sowie Familiy-Offices.
Laut einer Analyse des Immobilienunternehmens BNP Paribas Real Estate bildeten Family-Offices in den ersten drei Quartalen 2023 mit 40 Prozent die größte Investorengruppe für Wohnimmobilien. Normalerweise liegt ihr Anteil bei zwei Prozent. Die meisten anderen Anlegergruppen wie Wohn-AGs, Fonds und Versicherungen haben diese hohe Liquidität nicht.
Alternative Finanzierungsmöglichkeiten bei geringen Eigenmitteln
Personen auf Immobiliensuche, die über wenig Eigenmittel verfügen und gerne ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufen wollen, sollten wissen, dass es bei Finanzierungen kreative Ansätze gibt, die es ihnen unter Umständen auch bei den aktuell hohen Zinsen ermöglichen, eine Darlehenszusage zu erhalten. So kann ein bevorstehendes Erbe, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eine Schenkung in die Immobilienfinanzierung einfließen. Die monatliche Kreditrate wird zunächst geringgehalten, die Tilgung ist gering oder wird ausgesetzt. Kommt es zum Geldsegen, kann das Darlehen mit dem Tilgungsaussetzungsprodukt wie der Lebensversicherung oder dem Bausparvertrag abgelöst werden. Auch können die Gelder als Sondertilgungen eingesetzt werden und die Restschuld reduzieren.
Mehr vermögende Einzelpersonen und Familiy-Offices suchen nach vermieteten Wohnungen oder Mietshäusern und treffen auf ein größeres Angebot und moderatere Preise als in den zurückliegenden Jahren. Dadurch steigt ihre Rendite. Ein zusätzlicher Ertragstreiber sind die kletternden Kaltmieten, die wieder stärker steigen als vor einigen Jahren. Diese Käufergruppe verfügen über eine hohe Liquidität und benötigen für ihre Immobilieninvestition kein oder nur ein geringes zusätzliches Darlehen. So sind sie kaum von den hohen Zinsen betroffen.
In Düsseldorf kletterten die Wohnungskaltmieten – je nach Lage und Ausstattung – im zurückliegenden Jahr zwischen fünf und neun Prozent. Gleichzeitig gingen die Preise für Eigentumswohnungen insbesondere in einfachen und mittelguten Lagen zurück – um neun beziehungsweise zehn Prozent. Dies geht aus dem Immobilienpreisspiegel 2023 des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf hervor. Alle Expertinnen und Experten sind sich einig, dass sich die Kaltmieten auch in naher Zukunft weiter erhöhen. „Anleger schlagen der Geldentwertung außerdem aufgrund der hohen Inflation ein Schnippchen. Denn nach wie vor liegt diese weit höher als die Zinserträge auf ihre Ersparnisse auf dem Bankkonto“, erläutert RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger.
Mehrere Gründe für Mietsteigerungen
Dass die Mieten steigen hat mehrere Gründe. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist gestiegen. Es kamen mehr Geflüchtete nach Deutschland und mehr Personen, die sich eine Immobilie kaufen wollen, müssen auf Mietwohnungen ausweichen, weil sie sich bedingt durch die hohen Zinsen aktuell kein Wohneigentum leisten können.
Gleichzeitig ist der Wohnungsneubau ins Stocken geraten. In Düsseldorf fehlen schätzungsweise 40.000 Wohnungen, deutschlandweit sind es 700.000. Die Bundesregierung plante ein jährliches Neubauvolumen von 400.000 Wohnungen.
Tatsächlich wurden im vergangenen Jahr laut Zentralverband des Deutschen Baugewerbes lediglich etwa 280.000 fertig gestellt. In diesem Jahr wird die Zahl vermutlich ähnlich niedrig sein. Neben den gestiegenen Zinsen führten die erhöhten Baukosten dazu, dass Entwickler zögerlicher sind und geplante Projekte vorrübergehen auf Eis legen. Im vergangenen Jahr kletterten die Baukosten um 16,5 Prozent. In den Jahren davor lag die Erhöhung immer im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
„Entwickler, die unter den aktuellen Vorzeichen Wohnungen bauen wollen, müssten diese in Düsseldorf am Ende für mindestens 16 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter anbieten. Wir reden dabei von Standardwohnungen, nicht von Wohnungen mit Premiumausstattung. Eine so hohe Miete können sich die wenigsten Menschen leisten. Ob die Fördermittel, die im Sommer kommen sollen, die Bedingungen verbessern und der Neubau angekurbelt werden kann, bleibt abzuwarten“, meint Experte Schnorrenberger.
Familiy-Offices mit hohen Eigenmitteln dominieren den Käufermarkt
Käufer von vermieteten Wohnungen können also mit steigenden Mieten rechnen. Gleichzeitig sind die Kaufpreise für Mietshäuser gesunken: Basis für die Berechnung sind die jährlichen Netto-Mieteinnahmen. Der hierbei abgeleitete Vervielfältiger, also der Betrag mit dem dieser Mietertrag multipliziert wird, sank laut RDM in Düsseldorf im zurückliegenden Jahr um 17 Prozent für reine Wohnobjekte. Für Gebäude mit Gewerbeanteilen ging der Vervielfältiger und damit der Kaufpreis um 15 Prozent zurück.
Diese Entwicklungen spielen Anlegern mit hoher Liquidität in die Hände. Das sind neben einigen Entwicklern vor allem Privatkäufer sowie Familiy-Offices.
Laut einer Analyse des Immobilienunternehmens BNP Paribas Real Estate bildeten Family-Offices in den ersten drei Quartalen 2023 mit 40 Prozent die größte Investorengruppe für Wohnimmobilien. Normalerweise liegt ihr Anteil bei zwei Prozent. Die meisten anderen Anlegergruppen wie Wohn-AGs, Fonds und Versicherungen haben diese hohe Liquidität nicht.
Alternative Finanzierungsmöglichkeiten bei geringen Eigenmitteln
Personen auf Immobiliensuche, die über wenig Eigenmittel verfügen und gerne ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufen wollen, sollten wissen, dass es bei Finanzierungen kreative Ansätze gibt, die es ihnen unter Umständen auch bei den aktuell hohen Zinsen ermöglichen, eine Darlehenszusage zu erhalten. So kann ein bevorstehendes Erbe, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eine Schenkung in die Immobilienfinanzierung einfließen. Die monatliche Kreditrate wird zunächst geringgehalten, die Tilgung ist gering oder wird ausgesetzt. Kommt es zum Geldsegen, kann das Darlehen mit dem Tilgungsaussetzungsprodukt wie der Lebensversicherung oder dem Bausparvertrag abgelöst werden. Auch können die Gelder als Sondertilgungen eingesetzt werden und die Restschuld reduzieren.
