21.04.2023 UN Earth Day: Zeit, Immobilien klimaneutral aufzustellen
Am 22. April ist der UN Earth Day. Das diesjährige Thema lautet „Invest in our planet“. Dieser Tag soll uns daran erinnern, dass es in unser aller Verantwortung liegt, den Planeten, auf dem wir leben zu schützen und Nachhaltigkeit in allen Lebensbereichen zu fördern. Eine besondere Rolle kommt den Akteuren im Immobilienbereich zu. Der Gebäudesektor ist für knapp 40 Prozent des weltweiten CO2-Ausstoßes verantwortlich. Die EU hat sich im Kampf gegen den Klimawandel ambitionierte Ziele gesetzt und will bis 2050 klimaneutral sein. Immobilienbesitzer, die ihr Portfolio jetzt klimaneutral aufstellen, investieren nicht nur in unseren Planeten, sondern schaffen sich auch wirtschaftliche Vorteile.
Nachhaltige Immobilien sind wertvoller
Entsprechen Immobilienportfolios nicht den gültigen Regularien drohen Abschläge, die langfristig negative Auswirkungen auf die Rentabilität haben können. Denn immer mehr Investoren suchen nach nachhaltigen Immobilieninvestments, die finanzielle Renditen mit Nachhaltigkeitsstandards verbinden. Zertifizierte Gebäude mit hoher ESG-Performance erzielen erwiesenermaßen höhere Mietpreise aufgrund geringerer Betriebskosten und niedrigere Leerstandsquoten. „Grüne Immobilien“ stellen heute auch die überwiegende Mehrheit der Transaktionen auf dem Markt dar. Anlagen mit schlechter ESG-Bilanz können zu einem Totalverlust werden. Das Bewusstsein gegenüber Bewertungsabschlägen und Stranded Assets aufgrund mangelnder ESG-Konformität wächst also zunehmend.
Die Umweltleistung von Immobilien verstehen
Die Datengewinnung und das Verständnis der Umweltleistung einer Immobilie ist die Grundlage für die nachhaltige Transformation der Immobilienbranche. Um das Immobilienportfolio klimaneutral aufzustellen, können sich Immobilienbesitzer nach dem Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) richten. CRREM ist eine von der EU geförderte Open-Source-Initiative, die verschiedene Dekarbonisierungspfade für Immobilienanlagen hinsichtlich des CO2-Fußabdrucks entwickelt. Zudem ermöglicht er die zeitliche Kalkulation darüber, wie hoch die Energieintensität einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt sein darf, um den EU-Vorschriften und dem Pariser Klimaabkommen zu entsprechen.
Aktionsplan zur Vermeidung von Wertverlusten
Wenn ein Objekt weniger energieeffizient ist als der CRREM-Referenzpfad, sollten Immobilienbesitzer zusätzliche Investitionen tätigen und ihr Verhalten überprüfen, um keinen Wertverlust zu erleiden. Der Wertverlust setzt sich aus zwei Komponenten zusammen. Das sind zum einen die Umstellungskosten, die sich aus notwendigen Sanierungsmaßnahmen ergeben und mithilfe eines Aktionsplans behoben werden können. Zu diesen zählen zunächst Energiemanagementmaßnahmen, die den Energieverbrauch optimieren sowie Nachrüstungs- und Sanierungsmaßnahmen, die den Energiebedarf eines Objekts senken. Auch der Energiemix eines Objekts kann geändert werden, was sich auf die CO2-Emissionen auswirkt. Zum anderen können Opportunitätskosten anfallen, die sich aus den entgangenen Mieteinnahmen während der Sanierung ergeben.
Modell zur Berechnung des Bewertungsabschlags
Jedes Immobilienportfolio hat andere Voraussetzungen, die durch die zu erwartende Rendite in Abhängigkeit der Mieteinnahmen, das Alter der Immobilie, der Energiebilanz und des Standorts beeinflusst werden. Um die Eigenschaften einer Immobilie vorherzusagen, arbeiten wir mit vier Archetypen. Das Gebäudeprofil wird entweder als „Standard“ mit moderneren Merkmalen oder als „Alt“ mit originaleren Merkmalen klassifiziert. Auch die Energieintensität kann variieren von einer durchschnittlichen (180 kWh/m2) bis hin zu einer schlechten Energieleistung (300 kWh/m2). So entstehen die vier Gebäudeprototypen „Standard 180“, „Standard 300“, „Alt 180“ und „Alt 300“.
Mit dieser Unterscheidung kann für jede Gebäudeart dargestellt werden, wie groß die Differenz zur idealtypischen Umweltleistung eines Gebäudes ist. Darauf basierend ermitteln wir für jeden Archetyp und Standort die Höhe der Kosten in Abhängigkeit des Gebäudewerts, die für die Anpassung an dem CRREM-Referenzpfad nötig sind. Für Immobilienbesitzer ist dieses Modell damit nicht nur eine wichtige Benchmark für die Anpassung ihrer Assets an die gültigen regulatorischen Vorgaben zum Klimaschutz, sondern auch für die Einschätzung der anfallenden Kosten einer Anpassung.
Es hat sich beispielsweise gezeigt, dass für die Sanierung einer typischen um 1900 erbauten Haussmann-Immobilie („Alt 300“) im Zentrum von Paris Kosten in Höhe von rund 7,1 Prozent des Immobilienwerts anfallen. Im Vergleich würde die Umstellung bei einer „Standard 180“-Immobilie in gleicher Lage nur 0,1 Prozent des Gebäudewerts ausmachen. Dabei wirkt sich die Entfernung zum Stadtkern auf jeden Archetyp aus. Die Jahresmieteinnahmen und Renditen sind in der Innenstadtlage am höchsten, während die Sanierungskosten gleichbleiben. Beim gleichen Gebäudetyp („Alt 300“) in den Vororten von Paris mit geringeren Mieteinnahmen und Renditen würden die gleichen Anpassungsmaßnahmen deshalb knapp 30 Prozent des Immobilienwerts ausmachen.
Fazit
Unser Modell veranschaulicht das Ausmaß der Wertminderung für Immobilienbesitzer. Mittel- bis langfristig werden auf jedes Immobilienportfolio Kosten in dieser Größenordnung zukommen. Deshalb sollten Immobilienbesitzer frühzeitig handeln, um die Umweltverträglichkeit ihrer Anlagen zu verbessern und so ihre Investitionen und damit auch unseren Planeten schützen. Wer jetzt handelt, wird am stärksten profitieren.
(Kommentar von Svenja Eisner, Head of Deepki DACH)
Nachhaltige Immobilien sind wertvoller
Entsprechen Immobilienportfolios nicht den gültigen Regularien drohen Abschläge, die langfristig negative Auswirkungen auf die Rentabilität haben können. Denn immer mehr Investoren suchen nach nachhaltigen Immobilieninvestments, die finanzielle Renditen mit Nachhaltigkeitsstandards verbinden. Zertifizierte Gebäude mit hoher ESG-Performance erzielen erwiesenermaßen höhere Mietpreise aufgrund geringerer Betriebskosten und niedrigere Leerstandsquoten. „Grüne Immobilien“ stellen heute auch die überwiegende Mehrheit der Transaktionen auf dem Markt dar. Anlagen mit schlechter ESG-Bilanz können zu einem Totalverlust werden. Das Bewusstsein gegenüber Bewertungsabschlägen und Stranded Assets aufgrund mangelnder ESG-Konformität wächst also zunehmend.
Die Umweltleistung von Immobilien verstehen
Die Datengewinnung und das Verständnis der Umweltleistung einer Immobilie ist die Grundlage für die nachhaltige Transformation der Immobilienbranche. Um das Immobilienportfolio klimaneutral aufzustellen, können sich Immobilienbesitzer nach dem Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) richten. CRREM ist eine von der EU geförderte Open-Source-Initiative, die verschiedene Dekarbonisierungspfade für Immobilienanlagen hinsichtlich des CO2-Fußabdrucks entwickelt. Zudem ermöglicht er die zeitliche Kalkulation darüber, wie hoch die Energieintensität einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt sein darf, um den EU-Vorschriften und dem Pariser Klimaabkommen zu entsprechen.
Aktionsplan zur Vermeidung von Wertverlusten
Wenn ein Objekt weniger energieeffizient ist als der CRREM-Referenzpfad, sollten Immobilienbesitzer zusätzliche Investitionen tätigen und ihr Verhalten überprüfen, um keinen Wertverlust zu erleiden. Der Wertverlust setzt sich aus zwei Komponenten zusammen. Das sind zum einen die Umstellungskosten, die sich aus notwendigen Sanierungsmaßnahmen ergeben und mithilfe eines Aktionsplans behoben werden können. Zu diesen zählen zunächst Energiemanagementmaßnahmen, die den Energieverbrauch optimieren sowie Nachrüstungs- und Sanierungsmaßnahmen, die den Energiebedarf eines Objekts senken. Auch der Energiemix eines Objekts kann geändert werden, was sich auf die CO2-Emissionen auswirkt. Zum anderen können Opportunitätskosten anfallen, die sich aus den entgangenen Mieteinnahmen während der Sanierung ergeben.
Modell zur Berechnung des Bewertungsabschlags
Jedes Immobilienportfolio hat andere Voraussetzungen, die durch die zu erwartende Rendite in Abhängigkeit der Mieteinnahmen, das Alter der Immobilie, der Energiebilanz und des Standorts beeinflusst werden. Um die Eigenschaften einer Immobilie vorherzusagen, arbeiten wir mit vier Archetypen. Das Gebäudeprofil wird entweder als „Standard“ mit moderneren Merkmalen oder als „Alt“ mit originaleren Merkmalen klassifiziert. Auch die Energieintensität kann variieren von einer durchschnittlichen (180 kWh/m2) bis hin zu einer schlechten Energieleistung (300 kWh/m2). So entstehen die vier Gebäudeprototypen „Standard 180“, „Standard 300“, „Alt 180“ und „Alt 300“.
Mit dieser Unterscheidung kann für jede Gebäudeart dargestellt werden, wie groß die Differenz zur idealtypischen Umweltleistung eines Gebäudes ist. Darauf basierend ermitteln wir für jeden Archetyp und Standort die Höhe der Kosten in Abhängigkeit des Gebäudewerts, die für die Anpassung an dem CRREM-Referenzpfad nötig sind. Für Immobilienbesitzer ist dieses Modell damit nicht nur eine wichtige Benchmark für die Anpassung ihrer Assets an die gültigen regulatorischen Vorgaben zum Klimaschutz, sondern auch für die Einschätzung der anfallenden Kosten einer Anpassung.
Es hat sich beispielsweise gezeigt, dass für die Sanierung einer typischen um 1900 erbauten Haussmann-Immobilie („Alt 300“) im Zentrum von Paris Kosten in Höhe von rund 7,1 Prozent des Immobilienwerts anfallen. Im Vergleich würde die Umstellung bei einer „Standard 180“-Immobilie in gleicher Lage nur 0,1 Prozent des Gebäudewerts ausmachen. Dabei wirkt sich die Entfernung zum Stadtkern auf jeden Archetyp aus. Die Jahresmieteinnahmen und Renditen sind in der Innenstadtlage am höchsten, während die Sanierungskosten gleichbleiben. Beim gleichen Gebäudetyp („Alt 300“) in den Vororten von Paris mit geringeren Mieteinnahmen und Renditen würden die gleichen Anpassungsmaßnahmen deshalb knapp 30 Prozent des Immobilienwerts ausmachen.
Fazit
Unser Modell veranschaulicht das Ausmaß der Wertminderung für Immobilienbesitzer. Mittel- bis langfristig werden auf jedes Immobilienportfolio Kosten in dieser Größenordnung zukommen. Deshalb sollten Immobilienbesitzer frühzeitig handeln, um die Umweltverträglichkeit ihrer Anlagen zu verbessern und so ihre Investitionen und damit auch unseren Planeten schützen. Wer jetzt handelt, wird am stärksten profitieren.
(Kommentar von Svenja Eisner, Head of Deepki DACH)
