04.07.2023 Immobilienfinanzierungsindex Difi erholt sich vom Rekordtief
Die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern hat sich zur Jahresmitte 2023 angesichts eines sich abzeichnenden stabileren Zinsumfelds etwas aufgehellt. Zwar liegt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)* im zweiten Quartal 2023 mit minus 38,3 Punkten nach wie vor im roten Bereich. Im Vergleich zur letzten Erhebung Ende 2022, als der Index mit minus 69,7 Punkten auf einem Rekordtief lag, ist dies allerdings eine deutliche Verbesserung.
Der Difi bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
Seit dem zweiten Quartal 2023 arbeitet JLL mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) zusammen. Bis zum vierten Quartal 2022 wurde der Difi in Kooperation mit dem Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) erstellt. Im ersten Quartal 2023 wurde der Difi nicht erhoben.
Sowohl die aktuelle Lage als auch die kommenden sechs Monate werden positiver eingeschätzt als vor einem halben Jahr. Der Situationsindikator gewinnt 31,1 Punkte hinzu und erreicht einen neuen Stand von minus 51,2 Punkten. Der Finanzierungsausblick wird mit minus 25,3 Punkten dagegen deutlich weniger pessimistisch eingeschätzt. Im Vergleich zur letzten Befragung im vierten Quartal 2022 klettert der Teilindex damit um 31,8 Punkte nach oben. „Eine sich langsam stabilisierende Zinslandschaft in Verbindung mit einem möglichen Ende des Zinserhöhungskurses durch die Zentralbanken noch in diesem Jahr dürfte der Grund für die etwas positivere Einschätzung sein, wenngleich beide Teilindikatoren weiterhin im negativen Bereich verharren“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Logistikimmobilien machen am meisten Boden gut, Büros sind die Sorgenkinder
Bei allen Nutzungsarten wurde der Abwärtstrend aus dem vergangenen Jahr gestoppt. Am besten schneiden Logistikimmobilien ab, für die der Saldowert aus Lage- und Erwartungseinschätzung um 45,9 Punkte auf minus 22,9 Punkte steigt. Dahinter folgen Hotels mit minus 32,6 Punkten und Einzelhandelsimmobilien mit minus 40,8 Punkten. Mit einem Saldo von minus 44,5 Punkten überholt Wohnen die Nutzungsart Büro, die mit minus 50,5 Punkten das Schlusslicht bildet. „Vor allem für Büroimmobilien ist der Transaktionsmarkt nahezu zum Erliegen gekommen und die anhaltende Diskussion um Homeoffice sowie die Ankündigungen einiger großer Unternehmen, ihren Bürobestand zu reduzieren, führt zu einer Unsicherheit bei der nachhaltigen Bewertung dieser Assetklasse“, erläutert Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI.
Auffallend bei Wohnimmobilien ist die große Diskrepanz zwischen gegenwärtiger und künftiger Einschätzung der Finanzierungssituation: Während die Lage mit minus 65,6 bewertet wird, schrumpft das Minus beim Ausblick auf 23,3 Punkte zusammen. Am geringsten ist die Differenz mit 5,8 Punkten beim Logistiksektor.
LTVs rutschen fast überall unter die 50-Prozent-Marke
Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigen die Kreditmargen und die Fremdfinanzierungsquoten (LTV). So rutschen die marktüblichen LTVs in allen fünf Nutzungsarten sowohl im Core- als auch im Value-add-Segment merklich ab und erreichen Tiefststände. Am kräftigsten sind die LTVs seit Ende 2022 für Logistikimmobilien auf 43,5 Prozent (minus 23,4 Prozentpunkte) gesunken. Aktuell bewegen sich die LTVs in einer Spanne zwischen 39,8 Prozent für Hotels und 51 Prozent für Wohngebäude.
Im Value-add-Segment fallen sowohl die Tiefststände als auch die Rückgänge noch intensiver aus. Die LTVs schrumpfen zwischen 22,6 (Einzelhandel) und 26,2 Basispunkten (Wohnen) und erreichen Werte von 34 (Hotel) und 39,8 Prozent (Büro). Beim Vergleich zwischen den LTVs der einzelnen Nutzungsarten im Core- und Value-add-Segment ergibt sich die geringste Differenz mit 3,8 Basispunkten für die Nutzungsart Einzelhandel. Am größten ist der Unterschied mit 11,7 Basispunkten beim Wohnsegment.
Kreditmargen sinken um bis zu zwei Drittel
Ein markanter Rückgang ist ebenfalls bei den Kreditmargen zu verzeichnen. Für Hotelfinanzierungen im Core-Segment sinken die Durchschnittsmargen um 85 Basispunkte auf 140,3 Basispunkte – der niedrigste Wert für diese Nutzungsart seit dem zweiten Quartal 2019. Bei Einzelhandelskrediten fällt der Rückgang mit 77,3 Basispunkten auf 119,4 Basispunkte ebenfalls stark aus, bei Bürogebäuden (minus 40,2 Basispunkte auf 116,9 Basispunkte) und Wohnimmobilien (minus 25,1 Basispunkte auf 92,7 Basispunkte) sind die Margeneinbußen weniger stark ausgeprägt.
Noch deutlicher wird der Margendruck im Value-add-Segment, insbesondere bei Hotels. Dort betragen die Margen mit 141,9 Basispunkten nur noch etwas mehr als ein Drittel des Werts des vierten Quartals 2022 (331,3 Basispunkte). Mehr als halbiert haben sich die Margen für die Nutzungsart Einzelhandel (von 265,7 auf 123,4 Basispunkte), bei Büros sinken die aufgerufenen Margen um ein gutes Drittel auf 136,3 Basispunkte, während Logistik und Wohnen etwa ein Viertel ihrer vorherigen Basispunkte verlieren und bei 131,5 bzw. 108,1 Basispunkten landen. Die Margen im Value-Add-Segment liegen zwar weiterhin in allen Nutzungsarten über denen des Core-Segments, die Abstände sind durch die höheren Rückgänge jedoch zusammengeschmolzen.
Timo Wagner, verantwortlich für Debt Advisory bei JLL in Deutschland, kommentiert: „Nach diesen deutlichen Margenrückgängen dürfte nun eine Bodenbildung stattfinden. Das Risiko einer Finanzierung wird in erster Linie über sinkende LTVs abgebildet. Dies eröffnet den Banken Spielraum, um die Margen gleichfalls abzusenken. Dies spiegelt sich in der aktuellen Marktphase vor allem für Value-add-Immobilien wider, bei denen der relative Kaufpreisrückgang gegenüber Core-Immobilien nicht so stark ausgeprägt ist und – eine entsprechende Lage und Ausstattung vorausgesetzt – sich Wertverluste durch Neuvermietungen zu einem dann höheren Mietpreis kompensieren lassen.“
Der Difi bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
Seit dem zweiten Quartal 2023 arbeitet JLL mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) zusammen. Bis zum vierten Quartal 2022 wurde der Difi in Kooperation mit dem Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) erstellt. Im ersten Quartal 2023 wurde der Difi nicht erhoben.
Sowohl die aktuelle Lage als auch die kommenden sechs Monate werden positiver eingeschätzt als vor einem halben Jahr. Der Situationsindikator gewinnt 31,1 Punkte hinzu und erreicht einen neuen Stand von minus 51,2 Punkten. Der Finanzierungsausblick wird mit minus 25,3 Punkten dagegen deutlich weniger pessimistisch eingeschätzt. Im Vergleich zur letzten Befragung im vierten Quartal 2022 klettert der Teilindex damit um 31,8 Punkte nach oben. „Eine sich langsam stabilisierende Zinslandschaft in Verbindung mit einem möglichen Ende des Zinserhöhungskurses durch die Zentralbanken noch in diesem Jahr dürfte der Grund für die etwas positivere Einschätzung sein, wenngleich beide Teilindikatoren weiterhin im negativen Bereich verharren“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Logistikimmobilien machen am meisten Boden gut, Büros sind die Sorgenkinder
Bei allen Nutzungsarten wurde der Abwärtstrend aus dem vergangenen Jahr gestoppt. Am besten schneiden Logistikimmobilien ab, für die der Saldowert aus Lage- und Erwartungseinschätzung um 45,9 Punkte auf minus 22,9 Punkte steigt. Dahinter folgen Hotels mit minus 32,6 Punkten und Einzelhandelsimmobilien mit minus 40,8 Punkten. Mit einem Saldo von minus 44,5 Punkten überholt Wohnen die Nutzungsart Büro, die mit minus 50,5 Punkten das Schlusslicht bildet. „Vor allem für Büroimmobilien ist der Transaktionsmarkt nahezu zum Erliegen gekommen und die anhaltende Diskussion um Homeoffice sowie die Ankündigungen einiger großer Unternehmen, ihren Bürobestand zu reduzieren, führt zu einer Unsicherheit bei der nachhaltigen Bewertung dieser Assetklasse“, erläutert Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI.
Auffallend bei Wohnimmobilien ist die große Diskrepanz zwischen gegenwärtiger und künftiger Einschätzung der Finanzierungssituation: Während die Lage mit minus 65,6 bewertet wird, schrumpft das Minus beim Ausblick auf 23,3 Punkte zusammen. Am geringsten ist die Differenz mit 5,8 Punkten beim Logistiksektor.
LTVs rutschen fast überall unter die 50-Prozent-Marke
Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigen die Kreditmargen und die Fremdfinanzierungsquoten (LTV). So rutschen die marktüblichen LTVs in allen fünf Nutzungsarten sowohl im Core- als auch im Value-add-Segment merklich ab und erreichen Tiefststände. Am kräftigsten sind die LTVs seit Ende 2022 für Logistikimmobilien auf 43,5 Prozent (minus 23,4 Prozentpunkte) gesunken. Aktuell bewegen sich die LTVs in einer Spanne zwischen 39,8 Prozent für Hotels und 51 Prozent für Wohngebäude.
Im Value-add-Segment fallen sowohl die Tiefststände als auch die Rückgänge noch intensiver aus. Die LTVs schrumpfen zwischen 22,6 (Einzelhandel) und 26,2 Basispunkten (Wohnen) und erreichen Werte von 34 (Hotel) und 39,8 Prozent (Büro). Beim Vergleich zwischen den LTVs der einzelnen Nutzungsarten im Core- und Value-add-Segment ergibt sich die geringste Differenz mit 3,8 Basispunkten für die Nutzungsart Einzelhandel. Am größten ist der Unterschied mit 11,7 Basispunkten beim Wohnsegment.
Kreditmargen sinken um bis zu zwei Drittel
Ein markanter Rückgang ist ebenfalls bei den Kreditmargen zu verzeichnen. Für Hotelfinanzierungen im Core-Segment sinken die Durchschnittsmargen um 85 Basispunkte auf 140,3 Basispunkte – der niedrigste Wert für diese Nutzungsart seit dem zweiten Quartal 2019. Bei Einzelhandelskrediten fällt der Rückgang mit 77,3 Basispunkten auf 119,4 Basispunkte ebenfalls stark aus, bei Bürogebäuden (minus 40,2 Basispunkte auf 116,9 Basispunkte) und Wohnimmobilien (minus 25,1 Basispunkte auf 92,7 Basispunkte) sind die Margeneinbußen weniger stark ausgeprägt.
Noch deutlicher wird der Margendruck im Value-add-Segment, insbesondere bei Hotels. Dort betragen die Margen mit 141,9 Basispunkten nur noch etwas mehr als ein Drittel des Werts des vierten Quartals 2022 (331,3 Basispunkte). Mehr als halbiert haben sich die Margen für die Nutzungsart Einzelhandel (von 265,7 auf 123,4 Basispunkte), bei Büros sinken die aufgerufenen Margen um ein gutes Drittel auf 136,3 Basispunkte, während Logistik und Wohnen etwa ein Viertel ihrer vorherigen Basispunkte verlieren und bei 131,5 bzw. 108,1 Basispunkten landen. Die Margen im Value-Add-Segment liegen zwar weiterhin in allen Nutzungsarten über denen des Core-Segments, die Abstände sind durch die höheren Rückgänge jedoch zusammengeschmolzen.
Timo Wagner, verantwortlich für Debt Advisory bei JLL in Deutschland, kommentiert: „Nach diesen deutlichen Margenrückgängen dürfte nun eine Bodenbildung stattfinden. Das Risiko einer Finanzierung wird in erster Linie über sinkende LTVs abgebildet. Dies eröffnet den Banken Spielraum, um die Margen gleichfalls abzusenken. Dies spiegelt sich in der aktuellen Marktphase vor allem für Value-add-Immobilien wider, bei denen der relative Kaufpreisrückgang gegenüber Core-Immobilien nicht so stark ausgeprägt ist und – eine entsprechende Lage und Ausstattung vorausgesetzt – sich Wertverluste durch Neuvermietungen zu einem dann höheren Mietpreis kompensieren lassen.“
