05.07.2023 Büromarkt Düsseldorf: Weniger Umsatz, stark anziehende Spitzenmiete
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf im ersten Halbjahr 2023 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 93.000 m². Das ist der niedrigste Wert seit 2004, als in den ersten sechs Monaten lediglich rd. 77.000 m² Bürofläche umgesetzt wurden. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2022: 190.000 m²) und dem Dekadenmittel (Ø 1. Halbjahr 2013 - 2022: 189.000 m² p.a.) bedeutet dies mehr als eine Halbierung des Büroflächenumsatzes.
• Von dem Gesamtumsatz entfallen rd. 80.000 m² auf das Stadtgebiet Düsseldorf und rd. 13.000 m² auf das Umland (1. Halbjahr 2022: rd. 163.500 m² im Stadtgebiet und rd. 26.200 m² im Umland).
• Der größte Abschluss erfolgte durch die Rechtsanwaltskanzlei Hengeler Müller mit der Anmietung von knapp 10.000 m² Bürofläche auf der Königsallee.
Ein weiteres Highlight war die durch Aengevelt vermittelte Neuansiedlung des US-amerikanischen Unternehmens SRAM, weltweit zweitgrößter Fahrradkomponenten-Hersteller, in Düsseldorf, der mehr als 2.000 m² Bürofläche in der Plange Mühle im Düsseldorfer Hafen angemietet hat.
• Bzgl. der Situation am Düsseldorfer Büromarkt erklärt Robert Kollar, Leiter Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Viele Unternehmen und Büronutzer haben angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen Anmietungsentscheidungen inkl. teilweise geplanter Flächenexpansionen zurückgestellt. Hieraus resultierte im ersten Halbjahr eine deutlich geringere Abschlussquote in den Größensegmenten ab 1.000 m². Die Entwicklung im weiteren Jahresverlauf 2023 hängt nun stark von der wirtschaftlichen, schwer prognostizierbaren Gesamtentwicklung ab.“
• Bei einer positiven Entwicklung mit einer einhergehenden Marktbelebung und da das zweite Halbjahr traditionell umsatzstärker ausfällt, prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2023 einen Büroflächenumsatz in der Region Düsseldorf um 250.000 m², davon ca. 220.000 m² im Stadtgebiet. Dieser Wert läge etwa ein Viertel unter dem Vorjahresergebnis (2022: rd. 330.000 m²) sowie rund ein Drittel unter dem Dekadenmittel (Ø 2013 - 2022: 383.000 m² p.a.).
Stabile Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich ungeachtet des Umsatzrückgangs in der Region Düsseldorf seit Ende 2022 auf einem Wert von aktuell rd. 750.000 m² stabilisiert.
• Die Leerstandsquote stellt sich damit konstant auf rd. 8,1 % des Gesamtbestandes von 9,3 Mio. m².
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research eine weiterhin stabile Angebotsreserve von etwa 750.000 m².
Leicht überdurchschnittliche Büroflächenfertigstellung
• Im ersten Halbjahr 2023 wurden rd. 19.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Bis Ende 2023 wird sich das Fertigstellungsvolumen wie im Vorjahr auf voraussichtlich rd. 90.000 m² (2022: rd. 90.000 m²) stellen. Dieser Wert läge rd. 8 % über dem Zehnjahresmittel (Ø 2013 - 2022: 83.700 m² p.a.).
Stark anziehendes Spitzenmietniveau
• „Die gesunkene Umsatzdynamik und auch die nominell relativ große Verfügbarkeit an Büroflächen hat keine nivellierende Wirkung auf die Spitzenmiete. Vielmehr treibt das bislang knappe Angebot an ESG-gerechten Büroflächen das Mietpreisniveau. Entsprechend erzielen insbesondere Neubauprojekte in der City, die die entsprechenden Anforderungen erfüllen und in zwei bis drei Jahren bezogen werden, Top-Werte“, erläutert Robert Kollar. Vor diesem Hintergrund und angesichts hochpreisiger Mietabschlüsse im Kö-Umfeld hat sich die gewichtete Spitzenmiete markant von EUR 29,-/m² Ende Juni 2022 auf aktuell EUR 38,-/m² erhöht.
• Bis Ende 2023 ist ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete möglich.
• Von dem Gesamtumsatz entfallen rd. 80.000 m² auf das Stadtgebiet Düsseldorf und rd. 13.000 m² auf das Umland (1. Halbjahr 2022: rd. 163.500 m² im Stadtgebiet und rd. 26.200 m² im Umland).
• Der größte Abschluss erfolgte durch die Rechtsanwaltskanzlei Hengeler Müller mit der Anmietung von knapp 10.000 m² Bürofläche auf der Königsallee.
Ein weiteres Highlight war die durch Aengevelt vermittelte Neuansiedlung des US-amerikanischen Unternehmens SRAM, weltweit zweitgrößter Fahrradkomponenten-Hersteller, in Düsseldorf, der mehr als 2.000 m² Bürofläche in der Plange Mühle im Düsseldorfer Hafen angemietet hat.
• Bzgl. der Situation am Düsseldorfer Büromarkt erklärt Robert Kollar, Leiter Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Viele Unternehmen und Büronutzer haben angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen Anmietungsentscheidungen inkl. teilweise geplanter Flächenexpansionen zurückgestellt. Hieraus resultierte im ersten Halbjahr eine deutlich geringere Abschlussquote in den Größensegmenten ab 1.000 m². Die Entwicklung im weiteren Jahresverlauf 2023 hängt nun stark von der wirtschaftlichen, schwer prognostizierbaren Gesamtentwicklung ab.“
• Bei einer positiven Entwicklung mit einer einhergehenden Marktbelebung und da das zweite Halbjahr traditionell umsatzstärker ausfällt, prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2023 einen Büroflächenumsatz in der Region Düsseldorf um 250.000 m², davon ca. 220.000 m² im Stadtgebiet. Dieser Wert läge etwa ein Viertel unter dem Vorjahresergebnis (2022: rd. 330.000 m²) sowie rund ein Drittel unter dem Dekadenmittel (Ø 2013 - 2022: 383.000 m² p.a.).
Stabile Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich ungeachtet des Umsatzrückgangs in der Region Düsseldorf seit Ende 2022 auf einem Wert von aktuell rd. 750.000 m² stabilisiert.
• Die Leerstandsquote stellt sich damit konstant auf rd. 8,1 % des Gesamtbestandes von 9,3 Mio. m².
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research eine weiterhin stabile Angebotsreserve von etwa 750.000 m².
Leicht überdurchschnittliche Büroflächenfertigstellung
• Im ersten Halbjahr 2023 wurden rd. 19.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Bis Ende 2023 wird sich das Fertigstellungsvolumen wie im Vorjahr auf voraussichtlich rd. 90.000 m² (2022: rd. 90.000 m²) stellen. Dieser Wert läge rd. 8 % über dem Zehnjahresmittel (Ø 2013 - 2022: 83.700 m² p.a.).
Stark anziehendes Spitzenmietniveau
• „Die gesunkene Umsatzdynamik und auch die nominell relativ große Verfügbarkeit an Büroflächen hat keine nivellierende Wirkung auf die Spitzenmiete. Vielmehr treibt das bislang knappe Angebot an ESG-gerechten Büroflächen das Mietpreisniveau. Entsprechend erzielen insbesondere Neubauprojekte in der City, die die entsprechenden Anforderungen erfüllen und in zwei bis drei Jahren bezogen werden, Top-Werte“, erläutert Robert Kollar. Vor diesem Hintergrund und angesichts hochpreisiger Mietabschlüsse im Kö-Umfeld hat sich die gewichtete Spitzenmiete markant von EUR 29,-/m² Ende Juni 2022 auf aktuell EUR 38,-/m² erhöht.
• Bis Ende 2023 ist ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete möglich.
