06.07.2023 Vorerst Stabilisierung der Renditen für Core-Logistikimmobilien
In der ersten Jahreshälfte 2023 wurden nach Angaben von Colliers rund 1,94 Milliarden Euro in den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt investiert. Das Transaktionsvolumen lag auf einem vergleichbaren Niveau wie in der ersten Jahreshälfte 2014 (1,71 Milliarden Euro). Im Vergleich zum ersten Quartal nahmen sowohl die Anzahl der Transaktionen als auch das Volumen marginal zu. Insgesamt war der Rückgang zum Vorjahr weiterhin deutlich sichtbar (-30 Prozent).
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers: „Die niedrigen Transaktionsvolumina und die Vielzahl an Transaktionen, die on hold gesetzt wurden, sprechen weiterhin für eine hohe Unsicherheit am Markt. Gleichzeitig stellten wir im zweiten Quartal eine erstmalige Stabilisierung der Kaufpreise fest und registrieren seit einigen Wochen eine Belebung des Investmentmarktes, insbesondere bei Objekten mit mittelfristigem Upside-Potential in der Miete. An der Stelle punktet die Assetklasse Logistik mit vielerorts zweitstelligen Mietwachstumsraten und weiterhin historisch niedrigen Leerstandsquoten unterhalb von zwei Prozent. Mit Blick auf die abnehmende Neubau-Pipeline erwarten wir weiter steigende Mieten, die in Verbindung mit vollindexierten Mietverträgen Investoren einen idealen Inflationsschutz bieten.“
Portfoliotransaktionen fehlen weiterhin
Das veränderte Marktsentiment wirkt sich vor allem auf Portfoliotransaktionen negativ aus. Insgesamt wurden rund 18 Prozent des gesamten Transaktionsgeschehens durch Portfolioankäufe generiert. Sowohl die Anzahl als auch die Größe der Portfolios nahm im Zuge der veränderten Finanzierungskonditionen und der Preiskorrekturen ab. In den ersten sechs Monaten haben überwiegend kleinere Portfolios unterhalb von 80 Millionen Euro den Eigentümer gewechselt. Dabei lag der Schwerpunkt auf Value-Add-Produkten.
Internationale Käufer mit steigendem Anteil
In der ersten Jahreshälfte nahm der Anteil der internationalen Käufer geringfügig zu. Insgesamt entfielen rund 54 Prozent des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer (erstes Quartal 2023: 45 Prozent). Im zweiten Quartal konzentrierten sich die internationalen Investoren hauptsächlich auf Value-Add-Assets. Ähnlich dem ersten Quartal waren US-amerikanische und britische Investoren besonders aktiv.
Vorerst Stabilisierung der Renditen
Zum Ende der ersten Jahreshälfte verzeichnete Colliers eine Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern von 4,40 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal blieb die Bruttospitzenrendite unverändert. Im 12-Monatsvergleich stieg sie um 85 Basispunkte. Für die kommenden Quartale gehen wir von weiteren Steigerungen des Leitzinssatzes seitens der Europäischen Zentralbank aus, sodass ein abermaliger Renditeanstieg bis Ende des Jahres nicht ausgeschlossen ist.
Roy abschließend: „Wir stellen fest, dass Value-Add-Investoren besonders flexibel auf das veränderte Marktsentiment reagieren und von der aktuellen Marktsituation profitieren. Die SWAP-Sätze zeigten sich im Laufe des zweiten Quartals von den EZB-Zinsschritten weitestgehend unbeeindruckt, was die Preisfindung deutlich erleichtert. Die allgemeine Unsicherheit bleibt bestehen, doch das hohe Interesse der Investoren an der Assetklasse lässt uns zuversichtlich in die zweite Jahreshälfte blicken.“
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers: „Die niedrigen Transaktionsvolumina und die Vielzahl an Transaktionen, die on hold gesetzt wurden, sprechen weiterhin für eine hohe Unsicherheit am Markt. Gleichzeitig stellten wir im zweiten Quartal eine erstmalige Stabilisierung der Kaufpreise fest und registrieren seit einigen Wochen eine Belebung des Investmentmarktes, insbesondere bei Objekten mit mittelfristigem Upside-Potential in der Miete. An der Stelle punktet die Assetklasse Logistik mit vielerorts zweitstelligen Mietwachstumsraten und weiterhin historisch niedrigen Leerstandsquoten unterhalb von zwei Prozent. Mit Blick auf die abnehmende Neubau-Pipeline erwarten wir weiter steigende Mieten, die in Verbindung mit vollindexierten Mietverträgen Investoren einen idealen Inflationsschutz bieten.“
Portfoliotransaktionen fehlen weiterhin
Das veränderte Marktsentiment wirkt sich vor allem auf Portfoliotransaktionen negativ aus. Insgesamt wurden rund 18 Prozent des gesamten Transaktionsgeschehens durch Portfolioankäufe generiert. Sowohl die Anzahl als auch die Größe der Portfolios nahm im Zuge der veränderten Finanzierungskonditionen und der Preiskorrekturen ab. In den ersten sechs Monaten haben überwiegend kleinere Portfolios unterhalb von 80 Millionen Euro den Eigentümer gewechselt. Dabei lag der Schwerpunkt auf Value-Add-Produkten.
Internationale Käufer mit steigendem Anteil
In der ersten Jahreshälfte nahm der Anteil der internationalen Käufer geringfügig zu. Insgesamt entfielen rund 54 Prozent des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer (erstes Quartal 2023: 45 Prozent). Im zweiten Quartal konzentrierten sich die internationalen Investoren hauptsächlich auf Value-Add-Assets. Ähnlich dem ersten Quartal waren US-amerikanische und britische Investoren besonders aktiv.
Vorerst Stabilisierung der Renditen
Zum Ende der ersten Jahreshälfte verzeichnete Colliers eine Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern von 4,40 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal blieb die Bruttospitzenrendite unverändert. Im 12-Monatsvergleich stieg sie um 85 Basispunkte. Für die kommenden Quartale gehen wir von weiteren Steigerungen des Leitzinssatzes seitens der Europäischen Zentralbank aus, sodass ein abermaliger Renditeanstieg bis Ende des Jahres nicht ausgeschlossen ist.
Roy abschließend: „Wir stellen fest, dass Value-Add-Investoren besonders flexibel auf das veränderte Marktsentiment reagieren und von der aktuellen Marktsituation profitieren. Die SWAP-Sätze zeigten sich im Laufe des zweiten Quartals von den EZB-Zinsschritten weitestgehend unbeeindruckt, was die Preisfindung deutlich erleichtert. Die allgemeine Unsicherheit bleibt bestehen, doch das hohe Interesse der Investoren an der Assetklasse lässt uns zuversichtlich in die zweite Jahreshälfte blicken.“
