07.07.2023 Der Münchener Büromarkt ist tot!? Es leben die modernen Büroflächen!
Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) erfasste für den Münchener Büromarkt im 1. Halbjahr 2023 einen Flächenumsatz von rund 238.000 m². Davon wurden rund 127.000 m² im 2. Quartal erzielt. Das Halbjahresergebnis liegt damit 41 Prozent unterhalb des vergleichbaren Vorjahres-zeitraums sowie 36 Prozent unterhalb des 10-Jahresdurchschnitts.
Fokus auf kleine Anmietungen setzt sich im 2. Quartal fort
Im 2. Quartal hat das Vermietungsgeschehen mit 126.000 m² gegenüber dem 1. Quartal (111.500 m²) etwas angezogen. Dennoch fällt der Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2023 um 41 Prozent geringer aus als im 1. Halbjahr 2022. Dies ist vor allem auf das Fehlen von großflächigen Vermietungen und Eigennutzertransaktionen zurückzuführen. Der Großteil des Vermietungsgeschehens im 1. Halbjahr (236 von 307 registrierten Abschlüssen beziehungsweise 77 Prozent) spielte sich im Segment der Flächen unter 1.000 m² ab.
Bis Ende Juni gab es dieses Jahr lediglich drei Anmietungen oberhalb der 5.000-m²-Marke sowie fünf in der Größenklasse von 3.000 m² bis unter 5.000 m². Auf das 2. Quartal entfielen hier die Anmietung der Landeshauptstadt München im Objekt Gustav-Heinemann-Ring 12 (Ramersdorf-Perlach) mit 6.400 m² sowie die Abschlüsse von Mouser Electronics Inc. über 4.200 m² im „Hybrid.M“ und dem Bundesamt für Migration und Flüchtlinge über 3.300 m² im Objekt Barer Straße 24 (Moosach).
Bürospitzenmiete erklimmt nächstes Rekordhoch
Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete hat in München im 2. Quartal mit monatlich 44,50 Euro/m² erneut ein Rekordhoch erreicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartalswert bedeutet dies ein Plus von 2,00 Euro/m², verglichen mit dem Vorquartal einen Zuwachs von 0,50 Euro/m². Die erzielbare Spitzenmiete wird vornehmlich in den Teilmärkten Altstadt, Innenstadt Nord und Innenstadt West erreicht. In besonders hochwertigen Objekten in sehr guten Lagen sind vereinzelt Preise jenseits der 50 Euro/m² erreichbar.
Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete über die Neuanmietungen der vergangenen zwölf Monate hinweg erreichte einen neuen Spitzenwert. Sie liegt jetzt bei monatlich 24,70 Euro/m² und erhöhte sich damit um 1,00 Euro/m² im Vergleich zum 2. Quartal 2022.
Hubert Keyl, Head of Office Agency München und Leiter der Münchener Niederlassung von C&W, kommentiert: „Auf die Qualität der Bürofläche, des Gebäudes und die Lage kommt es an. Der Büromarkt in München wird verstärkt von kleinflächigen Abschlüssen dominiert.
Durch den Run auf hochwertige Objekte wird die Spitzenmiete weiter nach oben getrieben, während sich ältere Gebäude deutlich langsamer vermarkten lassen.“
Bildungs- und Verwaltungssektor ist Hauptumsatztreiber
Den größten Flächenumsatz erzielte im 1. Halbjahr mit 52.300 m² das Branchenaggregat Bildung und Soziales, öffentliche Verwaltung sowie Lobbyisten. C&W registrierte dabei insgesamt 27 Anmietungen. Dahinter folgt der TMT-Sektor mit einem Umsatz von 47.600 m².
Leerstand im Marktgebiet gestiegen
Die Leerstandsquote beträgt zum Ende des 2. Quartals 5,6 Prozent, eine Zunahme um 0,4 Prozentpunkte gegenüber dem 2. Quartal 2022. Der Leerstand summiert sich Ende Juni 2023 auf rund 1,2 Mio. m², wovon 103.200 m² auf Untermietflächen entfallen. Unternehmen erkennen immer mehr, dass ursprünglich angemietete Büroflächen nicht komplett benötigt werden und geben Teile zur Untervermietung frei. Es ist künftig von einem weiteren Anstieg des Leerstandes auszugehen.
Sehr hohes Fertigstellungsvolumen im 2. Quartal
Im 1. Halbjahr wurden in München 410.600 m² Bürofläche fertiggestellt (H1 2022: 87.500 m²). Davon entfielen 70 Prozent beziehungsweise 287.800 m² auf das 2. Quartal. Dabei waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung bereits 64 Prozent der Flächen belegt, was die hohe Nachfrage nach Neubauqualitäten unterstreicht. Aktuell befinden sich insgesamt 785.000 m² Bürofläche im Bau, wovon 42 % vorvermietet sind. Rund 1,1 Mio. m² Bürofläche befinden sich außerdem derzeit in Planung.
Fokus auf kleine Anmietungen setzt sich im 2. Quartal fort
Im 2. Quartal hat das Vermietungsgeschehen mit 126.000 m² gegenüber dem 1. Quartal (111.500 m²) etwas angezogen. Dennoch fällt der Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2023 um 41 Prozent geringer aus als im 1. Halbjahr 2022. Dies ist vor allem auf das Fehlen von großflächigen Vermietungen und Eigennutzertransaktionen zurückzuführen. Der Großteil des Vermietungsgeschehens im 1. Halbjahr (236 von 307 registrierten Abschlüssen beziehungsweise 77 Prozent) spielte sich im Segment der Flächen unter 1.000 m² ab.
Bis Ende Juni gab es dieses Jahr lediglich drei Anmietungen oberhalb der 5.000-m²-Marke sowie fünf in der Größenklasse von 3.000 m² bis unter 5.000 m². Auf das 2. Quartal entfielen hier die Anmietung der Landeshauptstadt München im Objekt Gustav-Heinemann-Ring 12 (Ramersdorf-Perlach) mit 6.400 m² sowie die Abschlüsse von Mouser Electronics Inc. über 4.200 m² im „Hybrid.M“ und dem Bundesamt für Migration und Flüchtlinge über 3.300 m² im Objekt Barer Straße 24 (Moosach).
Bürospitzenmiete erklimmt nächstes Rekordhoch
Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete hat in München im 2. Quartal mit monatlich 44,50 Euro/m² erneut ein Rekordhoch erreicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartalswert bedeutet dies ein Plus von 2,00 Euro/m², verglichen mit dem Vorquartal einen Zuwachs von 0,50 Euro/m². Die erzielbare Spitzenmiete wird vornehmlich in den Teilmärkten Altstadt, Innenstadt Nord und Innenstadt West erreicht. In besonders hochwertigen Objekten in sehr guten Lagen sind vereinzelt Preise jenseits der 50 Euro/m² erreichbar.
Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete über die Neuanmietungen der vergangenen zwölf Monate hinweg erreichte einen neuen Spitzenwert. Sie liegt jetzt bei monatlich 24,70 Euro/m² und erhöhte sich damit um 1,00 Euro/m² im Vergleich zum 2. Quartal 2022.
Hubert Keyl, Head of Office Agency München und Leiter der Münchener Niederlassung von C&W, kommentiert: „Auf die Qualität der Bürofläche, des Gebäudes und die Lage kommt es an. Der Büromarkt in München wird verstärkt von kleinflächigen Abschlüssen dominiert.
Durch den Run auf hochwertige Objekte wird die Spitzenmiete weiter nach oben getrieben, während sich ältere Gebäude deutlich langsamer vermarkten lassen.“
Bildungs- und Verwaltungssektor ist Hauptumsatztreiber
Den größten Flächenumsatz erzielte im 1. Halbjahr mit 52.300 m² das Branchenaggregat Bildung und Soziales, öffentliche Verwaltung sowie Lobbyisten. C&W registrierte dabei insgesamt 27 Anmietungen. Dahinter folgt der TMT-Sektor mit einem Umsatz von 47.600 m².
Leerstand im Marktgebiet gestiegen
Die Leerstandsquote beträgt zum Ende des 2. Quartals 5,6 Prozent, eine Zunahme um 0,4 Prozentpunkte gegenüber dem 2. Quartal 2022. Der Leerstand summiert sich Ende Juni 2023 auf rund 1,2 Mio. m², wovon 103.200 m² auf Untermietflächen entfallen. Unternehmen erkennen immer mehr, dass ursprünglich angemietete Büroflächen nicht komplett benötigt werden und geben Teile zur Untervermietung frei. Es ist künftig von einem weiteren Anstieg des Leerstandes auszugehen.
Sehr hohes Fertigstellungsvolumen im 2. Quartal
Im 1. Halbjahr wurden in München 410.600 m² Bürofläche fertiggestellt (H1 2022: 87.500 m²). Davon entfielen 70 Prozent beziehungsweise 287.800 m² auf das 2. Quartal. Dabei waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung bereits 64 Prozent der Flächen belegt, was die hohe Nachfrage nach Neubauqualitäten unterstreicht. Aktuell befinden sich insgesamt 785.000 m² Bürofläche im Bau, wovon 42 % vorvermietet sind. Rund 1,1 Mio. m² Bürofläche befinden sich außerdem derzeit in Planung.
