07.07.2023 Lässt eine mögliche Grunderwerbsteuer-Reform Share Deals kippen?
Die Finanzministerien des Bundes und der Länder prüfen derzeit eine weitreichende Reform der Grunderwerbsteuer. Die Reform soll es den Ländern erlauben, den privaten Immobilienerwerb zur Selbstnutzung besserzustellen – bis hin zur Steuerbefreiung. Doch während der Reform bei Hauskaufinteressenten Zuversicht weckt, steht die Immobilienwirtschaft vor möglichen neuen Herausforderungen. Denn: Im bislang nicht veröffentlichten Diskussionsentwurf zur Reform ist eine Eindämmung der oft eingesetzten Share Deals im Zuge von Immobilientransaktionen vorgesehen.
Sie sollen auf sogenannte besteuerungswürdige Sachverhalte begrenzt werden. Bei einem Share Deal werden Immobilien in einem Unternehmen gebündelt und der Käufer übernimmt Anteile (Shares) am Unternehmen – hierbei fällt bislang die Grunderwerbsteuer weg, da es sich nicht um einen Immobilienkauf im eigentlichen Sinne handelt. Ein Wegfall der bei größeren Transaktionen genutzten und bereits seit Jahren regulierten Praxis hätte Folgen für Eigentumsgesellschaften.
Dazu kommentiert Tobias Schneider, Partner und Steuerberater bei der Wirtschaftskanzlei CMS: „Die Änderungen bei den Share Deals sind mit erheblichen Rechtsunsicherheiten für die Beteiligten verbunden, da die bislang geltenden prozentualen Beteiligungsgrenzen durch »weiche Rechtsbegriffe« ersetzt werden. Auch sollen nun Sondervermögen oder auch Teilfonds mit inländischem Grundbesitz den Grundstücksgesellschaften grunderwerbsteuerlich gleichgestellt werden. Dies wäre sicherlich eine sehr weitgehende gesetzliche Fiktion mit weitreichenden Folgen für die Fonds- und Immobilienbrache.“
Mit Blick auf die Herausforderungen bei den steuerlichen Aspekten bei Immobilientransaktionen betont der CMS-Partner: „Meines Erachtens würden sich auf Basis des Diskussionsentwurfs die größten Einschränkungen beziehungsweise Herausforderungen für Immobiliensondervermögen bei Anteilsübertragungen, sogenannte Unit Deals, und für Stiftungsstrukturen ergeben. Insoweit ergeben sich gesetzliche Verschärfungen, welche bisher verbliebene Möglichkeiten zur Grunderwerbsteueroptimierung vermutlich versperren würden.“
Mit Blick auf die bisherige Regulierung von sogenannten Share Deals hebt der CMS-Steuerberater hervor: „Die bisherige Regulierung für Share Deals ist mit Blick auf die Beteiligungsgrenzen und die Haltefristen von bis zu 15 Jahren sicherlich bereits als ausufernd zu bezeichnen. Dies gilt insbesondere seit der letzten Reform von vor circa zwei Jahren mit all ihren komplexen Übergangsvorschriften, Zweifelsfragen und sonstigen Auswüchsen. Man denke beispielsweise an die Grunderwerbsteuer, welche durch Börsenhandel von Aktien ausgelöst werden soll, und die damit verbundenen Vollzugsdefizite. Ebenfalls sei die doppelte Grunderwerbsteuer als Folge von Anteilskaufverträgen genannt.
Möglicherweise hat der Gesetzgeber erkannt, dass die seit rund zwei Jahren bestehenden Regelungen in verschiedener Hinsicht im Hinblick auf Akzeptanz und Durchführbarkeit höchst problematisch sind. Möglicherweise ist unter anderem dies der Ausgangspunkt für den nun vorliegenden Diskussionsentwurf. Dies wäre zu begrüßen. Allerdings: Durch die im Diskussionsentwurf nun angelegte Streichung von prozentualen Beteiligungsgrenzen zugunsten von abstrakten Rechtsbegriffen und weitreichenden Fiktionen und Regelbeispielen werden zukünftig neue große Diskussionsfelder und Rechtsunsicherheiten geschaffen. Möglicherweise wäre die Politik besser beraten, die Grunderwerbsteuersätze auf ein vernünftiges Niveau abzusenken.“
Sie sollen auf sogenannte besteuerungswürdige Sachverhalte begrenzt werden. Bei einem Share Deal werden Immobilien in einem Unternehmen gebündelt und der Käufer übernimmt Anteile (Shares) am Unternehmen – hierbei fällt bislang die Grunderwerbsteuer weg, da es sich nicht um einen Immobilienkauf im eigentlichen Sinne handelt. Ein Wegfall der bei größeren Transaktionen genutzten und bereits seit Jahren regulierten Praxis hätte Folgen für Eigentumsgesellschaften.
Dazu kommentiert Tobias Schneider, Partner und Steuerberater bei der Wirtschaftskanzlei CMS: „Die Änderungen bei den Share Deals sind mit erheblichen Rechtsunsicherheiten für die Beteiligten verbunden, da die bislang geltenden prozentualen Beteiligungsgrenzen durch »weiche Rechtsbegriffe« ersetzt werden. Auch sollen nun Sondervermögen oder auch Teilfonds mit inländischem Grundbesitz den Grundstücksgesellschaften grunderwerbsteuerlich gleichgestellt werden. Dies wäre sicherlich eine sehr weitgehende gesetzliche Fiktion mit weitreichenden Folgen für die Fonds- und Immobilienbrache.“
Mit Blick auf die Herausforderungen bei den steuerlichen Aspekten bei Immobilientransaktionen betont der CMS-Partner: „Meines Erachtens würden sich auf Basis des Diskussionsentwurfs die größten Einschränkungen beziehungsweise Herausforderungen für Immobiliensondervermögen bei Anteilsübertragungen, sogenannte Unit Deals, und für Stiftungsstrukturen ergeben. Insoweit ergeben sich gesetzliche Verschärfungen, welche bisher verbliebene Möglichkeiten zur Grunderwerbsteueroptimierung vermutlich versperren würden.“
Mit Blick auf die bisherige Regulierung von sogenannten Share Deals hebt der CMS-Steuerberater hervor: „Die bisherige Regulierung für Share Deals ist mit Blick auf die Beteiligungsgrenzen und die Haltefristen von bis zu 15 Jahren sicherlich bereits als ausufernd zu bezeichnen. Dies gilt insbesondere seit der letzten Reform von vor circa zwei Jahren mit all ihren komplexen Übergangsvorschriften, Zweifelsfragen und sonstigen Auswüchsen. Man denke beispielsweise an die Grunderwerbsteuer, welche durch Börsenhandel von Aktien ausgelöst werden soll, und die damit verbundenen Vollzugsdefizite. Ebenfalls sei die doppelte Grunderwerbsteuer als Folge von Anteilskaufverträgen genannt.
Möglicherweise hat der Gesetzgeber erkannt, dass die seit rund zwei Jahren bestehenden Regelungen in verschiedener Hinsicht im Hinblick auf Akzeptanz und Durchführbarkeit höchst problematisch sind. Möglicherweise ist unter anderem dies der Ausgangspunkt für den nun vorliegenden Diskussionsentwurf. Dies wäre zu begrüßen. Allerdings: Durch die im Diskussionsentwurf nun angelegte Streichung von prozentualen Beteiligungsgrenzen zugunsten von abstrakten Rechtsbegriffen und weitreichenden Fiktionen und Regelbeispielen werden zukünftig neue große Diskussionsfelder und Rechtsunsicherheiten geschaffen. Möglicherweise wäre die Politik besser beraten, die Grunderwerbsteuersätze auf ein vernünftiges Niveau abzusenken.“
