10.07.2023 Münchner Industrie-/Logistikimmobilienmarkt zeigt sich krisensicher
Während viele Gewerbeimmobilienmärkte im ersten Halbjahr 2023 schwächeln oder massiv eingebrochen sind, zeigt sich der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung krisensicher. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.
Der durch alle Markteilnehmer am Münchener Logistik- und Industrieimmobilien für Eigennutzer und Mieter erzielte Flächenumsatz beläuft sich in den ersten sechs Monaten 2023 auf 130.000 m². Das entspricht im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr einem Wachstum um 17 %.
„Das erste Halbjahr 2023 ist bezogen auf den Flächenumsatz aller Marktteilnehmer ein überdurchschnittlich starkes erstes Halbjahr“, kommentiert Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. Der 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre, welcher aktuell bei 119.400 m² liegt, wurde um 8,8 % übertroffen.
Das Halbjahrergebnis wurde maßgeblich durch den Großabschluss über 30.000 m² Nutzfläche auf dem ehemaligen KraussMaffei Gelände in Allach im Nordwesten des Stadtgebiets beeinflusst, das sich die Siemens Mobility GmbH sichern konnte.
„Wir gehen davon aus, dass der Münchener Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung bis Ende des Jahres erneut die 200.000 m²-Marke erreichen wird“, so Nicolas Werner weiter.“
Wie auch in den ersten Vorjahreshalbjahren war der Markt durch Abschlüsse in Bestandsobjekten geprägt. Mit drei von vier4 umgesetzten Quadratmetern (76,5 % bzw. 99.400 m²) entfiel die überwiegende Mehrheit der Nutzung auf Bestandsflächen. Die weiteren 30.600 m² bzw. 23,5 % fanden in Neubauimmobilien statt, was im Schnitt der letzten fünf Vorjahreshalbjahre liegt, welche auf 24,5 % bzw. 28.663 m² kommen.
„Im ersten Halbjahr 2023 fehlten dem Münchner Markt, wie so oft in den letzten Jahren, Neubauflächen. Wir gehen davon aus, dass bei potentiellen Neubauprojekten, welche bis Ende des Jahres realisiert oder zumindest auf dem Weg gebracht werden, die Mieten weiter stabil bleiben. Sie können aufgrund der starken Nachfrage sogar noch weiter steigen. ESG Themen werden bei Neubauten immer wichtiger, auch im Hinblick auf den Exit für die Investoren“, berichtet Florian Stork, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH.
Insgesamt hat Realogis im Berichtszeitraum 42 Mietvertragsabschlüsse registriert, zwei weniger als im ersten Halbjahr 2022.
Bei der Betrachtung nach der angemieteten Gebäudeart dominieren wie im Vorjahreszeitraum auch „sonstige Objekte“, die weder den Big-Boxes noch den Gewerbeparks zugeordnet werden können, mit 85.300 m² bzw. 65,6 % (H1 2022: 78.000 m² bzw. 70,2 %). Abschlüsse in Gewerbeparks rangieren bei 44.700 m² bzw. 34,4 % (H1 2022: 33.100 m² bzw. 29,8 %). Big-Box-Anmietungen waren wie im Vorjahreszeitraum nicht zu beobachten. Die Aufteilung des Flächenumsatzes auf die Gebäudearten entspricht dem Vorjahreszeitraum weitestgehend.
Regionen-Ranking: Münchener Norden bleibt auf Platz 1
Die umsatzstärkste Region im ersten Halbjahr 2023 war mit 78.100 m² bzw. 60,1 % der Münchener Norden (+87 % gegenüber H1 2022). Mit Ausnahme des ersten Halbjahres 2022 stellte der Münchener Norden in der Betrachtung der letzten fünf ersten Halbjahre stets die flächenumsatzstärkste Region. Fünf der sechs größten Abschlüsse entfallen aktuell in diese Region und akkumulieren 55.729 m². Neben dem größten Abschluss durch die Siemens Mobility GmbH ist auch der Vertrag der Yaskawa Europe GmbH über 10.000 m² im Norden verortet.
Zweitplatziert ist die Region Ost mit 22.200 m² bzw. 17,1 % (+53% bzw. +4 Prozentpunkte gegenüber H1 2022) – sie kommt auf dieses Ergebnis sogar ohne einen Top-Umsatzbringer beizusteuern.
Drittplatziert ist der Münchener Süden mit 19.100 m² bzw. 14,7 % (+12,5 Prozentpunkte gegenüber H1 2022), der zu einem Drittel durch die Anmietung von 6.200 m² eines namenhaften Getränkelieferanten geprägt ist.
Auf dem letzten Rang befindet sich der Münchener Westen mit 10.600 m² bzw. 8,2 %, kommend von Platz 1 im ersten Halbjahr 2022 mit 52.300 m² bzw. 47,1 %. (deutlicher Einbruch von -80 %, bzw. -38,9 Prozentpunkte gegenüber H1 2022).
Branchen-Ranking wird erneut durch Industrie/Produktion angeführt
Führende Branche war im ersten Halbjahr 2023 erneut Industrie/Produktion mit 74.700 m² bzw. 57,5 %, kommend von 45.600 m² bzw. 41 % in H1 2022. Sie konnte damit absolut mit einem Plus von 64 % am zweitdeutlichsten zulegen und auch den relativen Anteil von allen Branchen am deutlichsten 16,4 Prozentpunkte steigern. Die Siemens Mobility GmbH, die Yaskawa Europe GmbH und die In-Tech GmbH steuerten zusammen 45.029 m² bzw. 60,3 % bei.
Zweitplatziert ist die Sammelkategorie Sonstiges mit 24.900 m² bzw. 19,2 %, was für den Münchener Markt ungewöhnlich ist (der Mittelwert des Anteils dieser Kategorie am gesamten Flächenumsatz der vergangenen 5 ersten Halbjahre liegt bei 9 %). Hierfür verantwortlich waren insbesondere die beiden Top-Abschlüsse durch die BRUNS Messe- und Ausstellungsgestaltung GmbH und die Voltstorage GmbH.
Drittplatziert ist die zuvor zweitplatzierte Branche Logistik/Spedition mit 17.900 m² bzw. 13,8 % (H1 2022: 38.800 m² bzw. 34,9 %), die von allen Branchen mit einem Minus von 21,2 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung einbüßt.
Letztplatziert ist der Handel mit 12.500 m² bzw. 9,6 %, kommend von 21.100 m² bzw. 19 % (-9,4 Prozentpunkte). Der klassische Handel und der E-Commerce trugen jeweils hälftig zum Umsatz der Kategorie Handel bei.
Weiterhin Platz 1 für kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m²
Flächen der größten Kategorie ab 10.001 m² können ihr Vorjahresniveau halten und vereinten im abgelaufenen Halbjahr mit 30.000 m² bzw. einem Anteil von 23,1 % die drittmeisten Flächen (H1 2022: 27.500 m² bzw. 24,8 %). Ein einzelner Abschluss in dem Segment (Siemens Mobility GmbH) zeigt auf, dass diese großvolumige Größenklasse in München weniger häufig zum Tragen kommt – auch im Vorjahreszeitraum waren lediglich zwei Abschlüsse zu beobachten.
Größere bis Großflächen zwischen 5.001 und 10.000 m² verzeichneten mit einem Flächenumsatz von 37.300 m² bzw. einem Anteil von 28,7 % eine hohe Marktaktivität, kommend von 6.400 m² bzw. 5,8 %. Absolut betrachtet, liegt der Zuwachs knapp bei einer Versechsfachung, relativ legt die Größenklasse von allen mit 22,9 Prozentpunkten am deutlichsten zu. Aktuell tragen fünf der sechs größten Umsätze zusammengerechnet maßgeblich zum Flächenumsatz der Größenklasse bei (31.929 m² bzw. 86 %).
„Typischerweise hatte und hat immer noch die Größenklasse 5.001 bis 10.000 m² eine hohe Bedeutung für den Münchener Markt. Jedoch lässt ihr Anteil immer weiter nach. War in den Jahren 2019 bis 2022 diese Kategorie mit einem nahezu hälftigen Umsatzanteil immer auf dem ersten Rang, sorgt sie heute im Schnitt nur noch für knapp ein Drittel des Umsatzes“, erklärt Nicolas Werner.
Auf Platz vier folgt die recht stabile Flächenkategorie 3.001 und 5.000 m² mit 14.600 m² bzw. 11,2 % (H1 2022: 16.200 m² bzw. 14,6 %).
Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² belegen weiterhin den ersten Platz mit 40.300 m² bzw. 31 %, kommend von 52.400 m² bzw. 47,2 % in H 1 2022. Allerdings büßen sie sowohl absolut (-23 %) als auch relativ an Bedeutung ein (-16,2 Prozentpunkte).
Kleinstflächen unter 1.000 m² sind weiterhin viertplatziert mit 7.800 m² bzw. 6 % (H1 2022: 8.600 m² bzw. 7,7 %).
Spitzenmiete vor nächstem Sprung
Laut der Realogis Gruppe, die bei ihren Analysen ausschließlich neue Vertragsabschlüsse zugrunde legt und dementsprechend Verlängerungen von bestehenden Mietverträgen nicht einfließen lässt, hat die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in der Metropolregion München im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 mit 9,75 €/m² ihren neuen vorläufigen Höchstwert erreicht. Der 5-Jahresschnitt der Spitzenmiete von 8,75 €/m² wurde um 11,4 % übertroffen.
„Aufgrund der Vertragsabschlüsse in Neubauimmobilien in den kommenden Monaten, die im ersten Halbjahr noch fehlten, gehen wir davon aus, dass sich die Spitzenmiete noch weiter verteuern wird“, prognostiziert Nicolas Werner.
Auch die Durchschnittsmiete ist mit 7,50 €/m² auf ein Allzeithoch gestiegen, was einem Plus von 7,9 % zum Vorjahreswert entspricht. Der aktuelle Wert liegt rund 9,6 % über dem 5-Jahresschnitt von 6,84 €/m².
Der durch alle Markteilnehmer am Münchener Logistik- und Industrieimmobilien für Eigennutzer und Mieter erzielte Flächenumsatz beläuft sich in den ersten sechs Monaten 2023 auf 130.000 m². Das entspricht im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr einem Wachstum um 17 %.
„Das erste Halbjahr 2023 ist bezogen auf den Flächenumsatz aller Marktteilnehmer ein überdurchschnittlich starkes erstes Halbjahr“, kommentiert Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. Der 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre, welcher aktuell bei 119.400 m² liegt, wurde um 8,8 % übertroffen.
Das Halbjahrergebnis wurde maßgeblich durch den Großabschluss über 30.000 m² Nutzfläche auf dem ehemaligen KraussMaffei Gelände in Allach im Nordwesten des Stadtgebiets beeinflusst, das sich die Siemens Mobility GmbH sichern konnte.
„Wir gehen davon aus, dass der Münchener Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung bis Ende des Jahres erneut die 200.000 m²-Marke erreichen wird“, so Nicolas Werner weiter.“
Wie auch in den ersten Vorjahreshalbjahren war der Markt durch Abschlüsse in Bestandsobjekten geprägt. Mit drei von vier4 umgesetzten Quadratmetern (76,5 % bzw. 99.400 m²) entfiel die überwiegende Mehrheit der Nutzung auf Bestandsflächen. Die weiteren 30.600 m² bzw. 23,5 % fanden in Neubauimmobilien statt, was im Schnitt der letzten fünf Vorjahreshalbjahre liegt, welche auf 24,5 % bzw. 28.663 m² kommen.
„Im ersten Halbjahr 2023 fehlten dem Münchner Markt, wie so oft in den letzten Jahren, Neubauflächen. Wir gehen davon aus, dass bei potentiellen Neubauprojekten, welche bis Ende des Jahres realisiert oder zumindest auf dem Weg gebracht werden, die Mieten weiter stabil bleiben. Sie können aufgrund der starken Nachfrage sogar noch weiter steigen. ESG Themen werden bei Neubauten immer wichtiger, auch im Hinblick auf den Exit für die Investoren“, berichtet Florian Stork, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH.
Insgesamt hat Realogis im Berichtszeitraum 42 Mietvertragsabschlüsse registriert, zwei weniger als im ersten Halbjahr 2022.
Bei der Betrachtung nach der angemieteten Gebäudeart dominieren wie im Vorjahreszeitraum auch „sonstige Objekte“, die weder den Big-Boxes noch den Gewerbeparks zugeordnet werden können, mit 85.300 m² bzw. 65,6 % (H1 2022: 78.000 m² bzw. 70,2 %). Abschlüsse in Gewerbeparks rangieren bei 44.700 m² bzw. 34,4 % (H1 2022: 33.100 m² bzw. 29,8 %). Big-Box-Anmietungen waren wie im Vorjahreszeitraum nicht zu beobachten. Die Aufteilung des Flächenumsatzes auf die Gebäudearten entspricht dem Vorjahreszeitraum weitestgehend.
Regionen-Ranking: Münchener Norden bleibt auf Platz 1
Die umsatzstärkste Region im ersten Halbjahr 2023 war mit 78.100 m² bzw. 60,1 % der Münchener Norden (+87 % gegenüber H1 2022). Mit Ausnahme des ersten Halbjahres 2022 stellte der Münchener Norden in der Betrachtung der letzten fünf ersten Halbjahre stets die flächenumsatzstärkste Region. Fünf der sechs größten Abschlüsse entfallen aktuell in diese Region und akkumulieren 55.729 m². Neben dem größten Abschluss durch die Siemens Mobility GmbH ist auch der Vertrag der Yaskawa Europe GmbH über 10.000 m² im Norden verortet.
Zweitplatziert ist die Region Ost mit 22.200 m² bzw. 17,1 % (+53% bzw. +4 Prozentpunkte gegenüber H1 2022) – sie kommt auf dieses Ergebnis sogar ohne einen Top-Umsatzbringer beizusteuern.
Drittplatziert ist der Münchener Süden mit 19.100 m² bzw. 14,7 % (+12,5 Prozentpunkte gegenüber H1 2022), der zu einem Drittel durch die Anmietung von 6.200 m² eines namenhaften Getränkelieferanten geprägt ist.
Auf dem letzten Rang befindet sich der Münchener Westen mit 10.600 m² bzw. 8,2 %, kommend von Platz 1 im ersten Halbjahr 2022 mit 52.300 m² bzw. 47,1 %. (deutlicher Einbruch von -80 %, bzw. -38,9 Prozentpunkte gegenüber H1 2022).
Branchen-Ranking wird erneut durch Industrie/Produktion angeführt
Führende Branche war im ersten Halbjahr 2023 erneut Industrie/Produktion mit 74.700 m² bzw. 57,5 %, kommend von 45.600 m² bzw. 41 % in H1 2022. Sie konnte damit absolut mit einem Plus von 64 % am zweitdeutlichsten zulegen und auch den relativen Anteil von allen Branchen am deutlichsten 16,4 Prozentpunkte steigern. Die Siemens Mobility GmbH, die Yaskawa Europe GmbH und die In-Tech GmbH steuerten zusammen 45.029 m² bzw. 60,3 % bei.
Zweitplatziert ist die Sammelkategorie Sonstiges mit 24.900 m² bzw. 19,2 %, was für den Münchener Markt ungewöhnlich ist (der Mittelwert des Anteils dieser Kategorie am gesamten Flächenumsatz der vergangenen 5 ersten Halbjahre liegt bei 9 %). Hierfür verantwortlich waren insbesondere die beiden Top-Abschlüsse durch die BRUNS Messe- und Ausstellungsgestaltung GmbH und die Voltstorage GmbH.
Drittplatziert ist die zuvor zweitplatzierte Branche Logistik/Spedition mit 17.900 m² bzw. 13,8 % (H1 2022: 38.800 m² bzw. 34,9 %), die von allen Branchen mit einem Minus von 21,2 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung einbüßt.
Letztplatziert ist der Handel mit 12.500 m² bzw. 9,6 %, kommend von 21.100 m² bzw. 19 % (-9,4 Prozentpunkte). Der klassische Handel und der E-Commerce trugen jeweils hälftig zum Umsatz der Kategorie Handel bei.
Weiterhin Platz 1 für kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m²
Flächen der größten Kategorie ab 10.001 m² können ihr Vorjahresniveau halten und vereinten im abgelaufenen Halbjahr mit 30.000 m² bzw. einem Anteil von 23,1 % die drittmeisten Flächen (H1 2022: 27.500 m² bzw. 24,8 %). Ein einzelner Abschluss in dem Segment (Siemens Mobility GmbH) zeigt auf, dass diese großvolumige Größenklasse in München weniger häufig zum Tragen kommt – auch im Vorjahreszeitraum waren lediglich zwei Abschlüsse zu beobachten.
Größere bis Großflächen zwischen 5.001 und 10.000 m² verzeichneten mit einem Flächenumsatz von 37.300 m² bzw. einem Anteil von 28,7 % eine hohe Marktaktivität, kommend von 6.400 m² bzw. 5,8 %. Absolut betrachtet, liegt der Zuwachs knapp bei einer Versechsfachung, relativ legt die Größenklasse von allen mit 22,9 Prozentpunkten am deutlichsten zu. Aktuell tragen fünf der sechs größten Umsätze zusammengerechnet maßgeblich zum Flächenumsatz der Größenklasse bei (31.929 m² bzw. 86 %).
„Typischerweise hatte und hat immer noch die Größenklasse 5.001 bis 10.000 m² eine hohe Bedeutung für den Münchener Markt. Jedoch lässt ihr Anteil immer weiter nach. War in den Jahren 2019 bis 2022 diese Kategorie mit einem nahezu hälftigen Umsatzanteil immer auf dem ersten Rang, sorgt sie heute im Schnitt nur noch für knapp ein Drittel des Umsatzes“, erklärt Nicolas Werner.
Auf Platz vier folgt die recht stabile Flächenkategorie 3.001 und 5.000 m² mit 14.600 m² bzw. 11,2 % (H1 2022: 16.200 m² bzw. 14,6 %).
Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² belegen weiterhin den ersten Platz mit 40.300 m² bzw. 31 %, kommend von 52.400 m² bzw. 47,2 % in H 1 2022. Allerdings büßen sie sowohl absolut (-23 %) als auch relativ an Bedeutung ein (-16,2 Prozentpunkte).
Kleinstflächen unter 1.000 m² sind weiterhin viertplatziert mit 7.800 m² bzw. 6 % (H1 2022: 8.600 m² bzw. 7,7 %).
Spitzenmiete vor nächstem Sprung
Laut der Realogis Gruppe, die bei ihren Analysen ausschließlich neue Vertragsabschlüsse zugrunde legt und dementsprechend Verlängerungen von bestehenden Mietverträgen nicht einfließen lässt, hat die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in der Metropolregion München im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 mit 9,75 €/m² ihren neuen vorläufigen Höchstwert erreicht. Der 5-Jahresschnitt der Spitzenmiete von 8,75 €/m² wurde um 11,4 % übertroffen.
„Aufgrund der Vertragsabschlüsse in Neubauimmobilien in den kommenden Monaten, die im ersten Halbjahr noch fehlten, gehen wir davon aus, dass sich die Spitzenmiete noch weiter verteuern wird“, prognostiziert Nicolas Werner.
Auch die Durchschnittsmiete ist mit 7,50 €/m² auf ein Allzeithoch gestiegen, was einem Plus von 7,9 % zum Vorjahreswert entspricht. Der aktuelle Wert liegt rund 9,6 % über dem 5-Jahresschnitt von 6,84 €/m².
