13.07.2023 Finanzierungsfragen verlängern laufende Hoteltransaktionen
Zum Halbjahr 2023 muss der deutsche Hotelinvestmentmarkt erneut eine verhaltene Bilanz ziehen. Das Transaktionsergebnis[1] bleibt nach sechs Monaten mit 384 Millionen Euro, verteilt auf 23 Transaktionen, unter der Volumengrenze von einer halben Milliarde Euro zurück. Zuletzt hatte es in dem durch die Finanzkrise geprägten ersten Halbjahr 2009 ein geringeres Transaktionsvolumen gegeben. Im Vorjahresvergleich wird ein Rückgang von 49 Prozent verzeichnet, wohingegen der halbjahresbasierte Fünf- und Zehnjahresschnitt signifikant um je 70 und 72 Prozent unterschritten wurden.
Heidi Schmidtke, Managing Director der Hotels & Hospitality Group, analysiert: „Selektivität und kritische Zurückhaltung beschreiben die derzeitige Marktphase wohl am besten. Gerade die im deutschen Markt sehr aktiven institutionelle Investoren haben einen strikt definierten Kriterienkatalog, der derzeit nur A-Lagen, zukunftsfähigen Immobilien und starker Bonität einen Platz auf der Transaktionsbühne bietet. Dafür stehen besonders Kapital und Finanzierungen für Value-Add Opportunitäten zur Verfügung, allerdings befindet sich hier die Preisfindung weiterhin in vollem Gang, sodass das Transaktionsergebnis insgesamt verhalten bleibt.“
Die insgesamt 23 Transaktionsabschlüsse entfielen im ersten Halbjahr lediglich auf Einzeltransaktionen. Somit setzt sich die Serie bisher ausbleibender Portfoliotransaktionen im zweiten Quartal 2023 fort. Die durchschnittliche Transaktionsgröße sank bei insgesamt 384 Millionen Euro in Deutschland investiertem Kapital auf knapp 17 Millionen Euro (H1 2022: knapp 23 Millionen Euro).
Zu den größten Einzeltransaktionen im zweiten Quartal 2023 zählten:
• Der Verkauf des Steigenberger Hotel de Saxe in Dresden, als eines der Objekte aus der TLG-Übernahme durch Aroundtown. Käufer des 4-Sterne Hotels mit 185 Zimmern war die Commerz Real, die das Objekt für den offenen Immobilienfonds Hausinvest erworben hat. Das Objekt wurde erst kürzlich renoviert und wird langfristig unter einem Pachtvertrag mit der Deutschen Hospitality betrieben.
• Die Veräußerung des Grand Palais als Teil des Ferienhotelkomplexes Steigenberger Grandhotel & Spa Heringsdorf an die Union Investment für den offenen Publikumsfonds immofonds 1. Im Rahmen einer Sale- und Lease-Back-Transaktion bleibt der Verkäufer Resort Hotel Kaiserbad GmbH & Co KG langfristig Pächter des 5-Sterne Hotels, das bis 2025 auf 130 Zimmer erweitert werden soll.
• Der Erwerb des TUI BLUE Fleesensee durch die Dr. Lohbeck Privathotels, die den Betrieb fortan unter dem Namen Seehotel Fleesensee fortführen werden. Verkäufer des 4-Sterne Hotels mit 156 Zimmern war ein Joint Venture der Lloyd Fonds Am Kalkwerk Fleesensee GmbH und der TradeOn GmbH.
Die aktivste Käufergruppe in diesem ersten Halbjahr waren institutionelle Investoren mit anteilig 45 Prozent, entsprechend 174 Millionen Euro. Auch Hotelbetreiber konnten sich mit 25 Prozent (96 Millionen Euro) einen soliden Anteil am Gesamtvolumen sichern, gefolgt von Privatinvestoren mit elf Prozent (41 Millionen Euro) und Private Equity Käufern mit acht Prozent (33 Millionen Euro). Der Anteil nationaler Investoren hat sich im ersten Halbjahr mit 80 Prozent noch stärker manifestiert, wobei nach Halbjahresbilanz nur sechs Transaktionen durch ausländisches Kapital abgeschlossen wurden.
„Aufgrund der anhaltend guten Ergebnisse der Hotels und dem damit zurückkehrenden Vertrauen in die Assetklasse Hotel, verzeichnen wir grundsätzlich ein starkes Interesse auf Seiten der Investoren. Dies zeigt sich auch in den aktuell laufenden Transaktionsprozessen. Wie im Immobilienmarkt auch anderweitig zu beobachten, erschwert allerdings weiterhin das Finanzierungsumfeld derzeit noch die Preisfindung. Auslaufende Finanzierungen, Fondslaufzeiten sowie größere anstehende Renovierungsmaßnahmen könnten den Druck jedoch zugunsten eines steigenden Transaktionsvolumens im zweiten Halbjahr weiter verstärken“, erwartet Heidi Schmidtke.
Heidi Schmidtke, Managing Director der Hotels & Hospitality Group, analysiert: „Selektivität und kritische Zurückhaltung beschreiben die derzeitige Marktphase wohl am besten. Gerade die im deutschen Markt sehr aktiven institutionelle Investoren haben einen strikt definierten Kriterienkatalog, der derzeit nur A-Lagen, zukunftsfähigen Immobilien und starker Bonität einen Platz auf der Transaktionsbühne bietet. Dafür stehen besonders Kapital und Finanzierungen für Value-Add Opportunitäten zur Verfügung, allerdings befindet sich hier die Preisfindung weiterhin in vollem Gang, sodass das Transaktionsergebnis insgesamt verhalten bleibt.“
Die insgesamt 23 Transaktionsabschlüsse entfielen im ersten Halbjahr lediglich auf Einzeltransaktionen. Somit setzt sich die Serie bisher ausbleibender Portfoliotransaktionen im zweiten Quartal 2023 fort. Die durchschnittliche Transaktionsgröße sank bei insgesamt 384 Millionen Euro in Deutschland investiertem Kapital auf knapp 17 Millionen Euro (H1 2022: knapp 23 Millionen Euro).
Zu den größten Einzeltransaktionen im zweiten Quartal 2023 zählten:
• Der Verkauf des Steigenberger Hotel de Saxe in Dresden, als eines der Objekte aus der TLG-Übernahme durch Aroundtown. Käufer des 4-Sterne Hotels mit 185 Zimmern war die Commerz Real, die das Objekt für den offenen Immobilienfonds Hausinvest erworben hat. Das Objekt wurde erst kürzlich renoviert und wird langfristig unter einem Pachtvertrag mit der Deutschen Hospitality betrieben.
• Die Veräußerung des Grand Palais als Teil des Ferienhotelkomplexes Steigenberger Grandhotel & Spa Heringsdorf an die Union Investment für den offenen Publikumsfonds immofonds 1. Im Rahmen einer Sale- und Lease-Back-Transaktion bleibt der Verkäufer Resort Hotel Kaiserbad GmbH & Co KG langfristig Pächter des 5-Sterne Hotels, das bis 2025 auf 130 Zimmer erweitert werden soll.
• Der Erwerb des TUI BLUE Fleesensee durch die Dr. Lohbeck Privathotels, die den Betrieb fortan unter dem Namen Seehotel Fleesensee fortführen werden. Verkäufer des 4-Sterne Hotels mit 156 Zimmern war ein Joint Venture der Lloyd Fonds Am Kalkwerk Fleesensee GmbH und der TradeOn GmbH.
Die aktivste Käufergruppe in diesem ersten Halbjahr waren institutionelle Investoren mit anteilig 45 Prozent, entsprechend 174 Millionen Euro. Auch Hotelbetreiber konnten sich mit 25 Prozent (96 Millionen Euro) einen soliden Anteil am Gesamtvolumen sichern, gefolgt von Privatinvestoren mit elf Prozent (41 Millionen Euro) und Private Equity Käufern mit acht Prozent (33 Millionen Euro). Der Anteil nationaler Investoren hat sich im ersten Halbjahr mit 80 Prozent noch stärker manifestiert, wobei nach Halbjahresbilanz nur sechs Transaktionen durch ausländisches Kapital abgeschlossen wurden.
„Aufgrund der anhaltend guten Ergebnisse der Hotels und dem damit zurückkehrenden Vertrauen in die Assetklasse Hotel, verzeichnen wir grundsätzlich ein starkes Interesse auf Seiten der Investoren. Dies zeigt sich auch in den aktuell laufenden Transaktionsprozessen. Wie im Immobilienmarkt auch anderweitig zu beobachten, erschwert allerdings weiterhin das Finanzierungsumfeld derzeit noch die Preisfindung. Auslaufende Finanzierungen, Fondslaufzeiten sowie größere anstehende Renovierungsmaßnahmen könnten den Druck jedoch zugunsten eines steigenden Transaktionsvolumens im zweiten Halbjahr weiter verstärken“, erwartet Heidi Schmidtke.
