13.07.2023 Institutionelle Immobilienfonds: Aktueller Marktüberblick
Anbieter von Immobilien-Spezial-AIF beurteilen ihre aktuelle Lage schlechter als im Vorjahr. Für das kommende Jahr sind sie optimistischer. Bei Büros in B-Lagen und der Peripherie werden Abwertungen erwartet.
Scope hat 22 Anbieter offener und geschlossener Immobilien-Spezial-AIF zwischen März und Mai 2023 zu ihrer Markteinschätzung befragt. Diese verwalten im Immobilienbereich 422 Mrd. Euro. Insgesamt 13 Asset Manager gaben zusätzlich Auskunft über ihre Produktpalette. Scope wertete die Daten zu 58 Produkten aus, die sich an institutionelle Anleger richten. Das geplante Gesamtvermögen dieser Fonds beträgt 42 Mrd. Euro.
Der Optimismus der 22 Asset Manager ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich zurückgegangen. Nur 40% der Anbieter offener Immobilienspezialfonds schätzen ihre Lage aktuell als gut ein. Bei den Anbietern geschlossener Immobilienspezialfonds sind es 53%. Niemand beurteilt die Geschäftslage als sehr gut. Vor einem Jahr waren noch 85% (offene Fonds) bzw. 75% (geschlossene Fonds) mir ihrer Situation zufrieden. Zugleich hat sich die Zahl der Anbieter erhöht, die ihre Lage als neutral, unbefriedigend oder schlecht einstufen.
Prognose für 2024 besser als aktuelle Situation
Auch die Geschäftsprognose für das kommende Jahr fällt schlechter aus als in der Vorjahresumfrage. Für 2024 erwarten 53% der befragten Anbieter offener Immobilien-Spezial-AIF eine sehr gute oder gute Lage. Etwas positiver blicken Anbieter geschlossener Fonds in die Zukunft: Zwei Drittel erkennen eine sehr gute oder gute Lage.
Bei Büroimmobilien in B-Lagen und schlechter sehen die Umfrageteilnehmer die höchsten Abwertungsrisiken. Auch bei Shopping-Centern rechnen viele mit hohen bis sehr hohen Abwertungen. Am anderen Ende des Spektrums stehen Nahversorgungsimmobilien: Hier erkennen die Asset Manager nur geringe Risiken für einen Preisrückgang.
Bei der regionalen Allokation der 58 analysierten Fonds überwiegen rein zahlenmäßig Produkte, die in Europa oder Deutschland investieren (29 bzw. 15). Nur acht Fonds sind global ausgerichtet. Letztere dominieren jedoch beim geplanten Eigenkapitalvolumen: Ihr Anteil beträgt danach 63%. Europäische Portfolios machen gemessen am Ziel-Volumen knapp ein Viertel aus, Produkte mit reinem Deutschland-Fokus 6%. Das Lieblingsanlageziel in den kommenden drei Jahren ist Deutschland. Nahezu alle befragten Asset Manager wollen dort Objekte erwerben. Die Benelux-Staaten sind ebenfalls sehr beliebt. Mehr als die Hälfte der Befragten will dort kaufen. Es folgen Skandinavien und Finnland.
Bei den Nutzungsarten ist die Bandbreite groß. Gemessen am Eigenkapital-Zielvolumen werden vor allem gemischte Produkte angeboten (67%). Reine Wohnimmobilienfonds kommen auf einen Anteil von 18%, Produkte für Büroimmobilien auf 9%. Die Anbieter wollen insbesondere Wohnen künftig verstärkt in den Fokus ihrer Transaktionen nehmen.
Zu ihren Renditeerwartungen äußerten sich die Asset Manager zu 43 Fonds. Gut die Hälfte machten Angaben hierzu auf Basis der BVI-Methode. Aus diesen ergibt sich im Durchschnitt eine Ziel-Rendite von 4,2% pro Jahr. 21 Produkte nutzen zur Berechnung die IRR-Methode. Ihre Ziel-Rendite liegt bei jährlich 5,7%.
Herausforderndes Marktumfeld
Auch für institutionelle Immobilienfonds hat sich das Marktumfeld seit Februar 2022 infolge der stark gestiegenen Zinsen deutlich verändert. In den vergangenen Jahren trieben Immobilienaufwertungen zum überwiegenden Teil die Renditen der Fonds. Das wird sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden, lässt sich derzeit noch nicht beziffern. Die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen, wodurch die Preisfindung nicht abgeschlossen ist.
Scope hat 22 Anbieter offener und geschlossener Immobilien-Spezial-AIF zwischen März und Mai 2023 zu ihrer Markteinschätzung befragt. Diese verwalten im Immobilienbereich 422 Mrd. Euro. Insgesamt 13 Asset Manager gaben zusätzlich Auskunft über ihre Produktpalette. Scope wertete die Daten zu 58 Produkten aus, die sich an institutionelle Anleger richten. Das geplante Gesamtvermögen dieser Fonds beträgt 42 Mrd. Euro.
Der Optimismus der 22 Asset Manager ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich zurückgegangen. Nur 40% der Anbieter offener Immobilienspezialfonds schätzen ihre Lage aktuell als gut ein. Bei den Anbietern geschlossener Immobilienspezialfonds sind es 53%. Niemand beurteilt die Geschäftslage als sehr gut. Vor einem Jahr waren noch 85% (offene Fonds) bzw. 75% (geschlossene Fonds) mir ihrer Situation zufrieden. Zugleich hat sich die Zahl der Anbieter erhöht, die ihre Lage als neutral, unbefriedigend oder schlecht einstufen.
Prognose für 2024 besser als aktuelle Situation
Auch die Geschäftsprognose für das kommende Jahr fällt schlechter aus als in der Vorjahresumfrage. Für 2024 erwarten 53% der befragten Anbieter offener Immobilien-Spezial-AIF eine sehr gute oder gute Lage. Etwas positiver blicken Anbieter geschlossener Fonds in die Zukunft: Zwei Drittel erkennen eine sehr gute oder gute Lage.
Bei Büroimmobilien in B-Lagen und schlechter sehen die Umfrageteilnehmer die höchsten Abwertungsrisiken. Auch bei Shopping-Centern rechnen viele mit hohen bis sehr hohen Abwertungen. Am anderen Ende des Spektrums stehen Nahversorgungsimmobilien: Hier erkennen die Asset Manager nur geringe Risiken für einen Preisrückgang.
Bei der regionalen Allokation der 58 analysierten Fonds überwiegen rein zahlenmäßig Produkte, die in Europa oder Deutschland investieren (29 bzw. 15). Nur acht Fonds sind global ausgerichtet. Letztere dominieren jedoch beim geplanten Eigenkapitalvolumen: Ihr Anteil beträgt danach 63%. Europäische Portfolios machen gemessen am Ziel-Volumen knapp ein Viertel aus, Produkte mit reinem Deutschland-Fokus 6%. Das Lieblingsanlageziel in den kommenden drei Jahren ist Deutschland. Nahezu alle befragten Asset Manager wollen dort Objekte erwerben. Die Benelux-Staaten sind ebenfalls sehr beliebt. Mehr als die Hälfte der Befragten will dort kaufen. Es folgen Skandinavien und Finnland.
Bei den Nutzungsarten ist die Bandbreite groß. Gemessen am Eigenkapital-Zielvolumen werden vor allem gemischte Produkte angeboten (67%). Reine Wohnimmobilienfonds kommen auf einen Anteil von 18%, Produkte für Büroimmobilien auf 9%. Die Anbieter wollen insbesondere Wohnen künftig verstärkt in den Fokus ihrer Transaktionen nehmen.
Zu ihren Renditeerwartungen äußerten sich die Asset Manager zu 43 Fonds. Gut die Hälfte machten Angaben hierzu auf Basis der BVI-Methode. Aus diesen ergibt sich im Durchschnitt eine Ziel-Rendite von 4,2% pro Jahr. 21 Produkte nutzen zur Berechnung die IRR-Methode. Ihre Ziel-Rendite liegt bei jährlich 5,7%.
Herausforderndes Marktumfeld
Auch für institutionelle Immobilienfonds hat sich das Marktumfeld seit Februar 2022 infolge der stark gestiegenen Zinsen deutlich verändert. In den vergangenen Jahren trieben Immobilienaufwertungen zum überwiegenden Teil die Renditen der Fonds. Das wird sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden, lässt sich derzeit noch nicht beziffern. Die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen, wodurch die Preisfindung nicht abgeschlossen ist.
