20.07.2023 Property Management: Probleme Fachkräftemangel und Margendruck
Die Umsetzung von ESG-Maßnahmen, steigende Anforderungen durch neue Reportingpflichten und insbesondere der Fachkräftemangel beeinflussen derzeit das Property Management enorm. Doch auch der Margendruck und die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten wirken auf die hohen Qualitätsanforderungen. In einer Trendumfrage der B&L Property Management (B&L PM) und RUECKERCONSULT unter den Mitgliedern des BAMBI-Kreises, einer Interessenvertretung von Vorständen und Geschäftsführern der größten Property Manager Deutschlands, haben acht von 13 Gesellschaften ihre Meinung dargelegt.
So gaben alle Befragten an, dass der Fachkräftemangel zur aktuell größten Herausforderung im Property Management zählt. Rund drei Viertel der Teilnehmer gaben an, bereits Mandate wegen Kapazitätsengpässen abgelehnt zu haben. Darüber hinaus stellt das Dilemma zwischen Margendruck (62,5 Prozent) und den gestiegenen Gehaltsvorstellungen in den vergangenen zwölf Monaten die Branche weiter unter Druck. Die überwiegende Anzahl der Befragten gab an, mit höheren Gehaltsforderungen sowohl im technischen als auch im kaufmännischen Bereich konfrontiert zu werden. Die PM-Branche hat naturgemäß einen hohen Personalaufwand. Damit liegt der Personalkostenanteil bei 60 bis 70 Prozent der Gesamtaufwendungen (Angaben von sechs Befragten).
Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer der B&L PM sagt: „Für ein qualitativ hochwertiges Management von Immobilien sind die personellen Ressourcen der wichtigste Faktor. Die Anforderungen der Investoren und der Eigentümer sowie des Objektes sind komplex und arbeitsintensiv. Für eine hohe Service- und Umsetzungsqualität in allen Bereichen benötigen wir dementsprechend gut ausgebildete Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Mit einem Obstkorb oder einer guten Büroausstattung kann man diese weder gewinnen noch halten. Hier überzeugt eine adäquate und zeitgemäße Vergütung sowie ein flexibles Arbeitszeitmodell.“
ESG und Energieeffizienz im Fokus
In den vergangenen 24 Monaten sind einige neue Aufgaben zum Leistungsspektrum des Property Managers hinzugekommen. Hierzu gehören die Zulieferung von Daten zum ESG-Reporting (100 Prozent), Planung und Installation von PV-Anlagen (62,5 Prozent), die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden (50 Prozent) und die Optimierung von Verträgen zu den Energiekosten (37,5 Prozent).
Thomas Junkersfeld führt aus: „Die Ansprüche von Investoren und Asset Managern werden an uns weitergegeben. Wir verantworten die korrekte und lückenlose Lieferung von Daten, um verschiedene Reportings zur Performance der Immobilie erstellen zu können. Im gleichen Zug haben sich aber auch neue Maßnahmen ergeben, um die Objekte energieeffizienter und auch smarter zu entwickeln. Zwar haben wir solche Aufgaben auch ohne ESG-Vorgaben bereits umgesetzt, aber die Bedeutung hat immens zugenommen. Es reicht nicht mehr aus, CO2 und Kosten durch die Umstellung des Energieträgers oder des Energielieferanten einzusparen.“
Techniker und Spezialisten gesucht
Auf der Suche nach Fachkräften zeigte sich, dass insbesondere technische Property Manager mit und ohne Personalverantwortung sowie Spezialisten schwierig anzuwerben sind. So gaben 50 Prozent der Property-Management-Gesellschaften an, dass die Chance, einen technischen Property Manager ohne Personalverantwortung zu finden, mindestens gering ist.
Ähnlich ist es bei den Spezialisten im Bereich Heizung & Lüftung sowie elektrische Anlagen. Hier sind die Chancen, einen Mitarbeiter zu gewinnen, für 50 Prozent der Befragten mindestens gering. Etwas entspannter ist die Lage im kaufmännischen Bereich: Ohne Personalverantwortung liegen laut 62,5 Prozent die Chancen im normalen Bereich, nur 12,5 Prozent versehen die Aussichten mit einer sehr guten Bewertung.
Mit Flexibilität, Urlaub und Homeoffice Mitarbeiter gewinnen
Bei der Frage nach wichtigen Kriterien zur Mitarbeitergewinnung gaben alle Umfrageteilnehmer an, dass ein flexibles Arbeitsmodell und das Angebot von Homeoffice oder mobiles Arbeiten mindestens wichtig sind. Auch die Anzahl von Urlaubstagen und eine attraktive Vergütung geben mit 62,5 Prozent als wichtig an. Die Teilnehmer bewerteten mit jeweils 37,5 Prozent die Förderung des ÖPNV mit sehr wichtig sowie die Büroausstattung mit wichtig.
„Nach wie vor ist die finanzielle Würdigung der Arbeitsleistung ein Kernkriterium bei der Mitarbeitergewinnung, doch die Bedeutung der eigentlichen Rahmenbedingungen hat immens aufgeholt. Flexible Arbeitsmodelle, mobiles Arbeiten und eine entsprechende IT-Ausstattung gehören nunmehr zum Standard. Da haben wir in der Branche zum Teil noch Nachholbedarf, aber ein Wandel gelingt eben auch nicht von heute auf morgen“, fügt Thomas Junkersfeld an.
Ausblick: Wirtschaftliche Perspektiven sind zufriedenstellend
Die acht befragten Property-Management-Gesellschaften bewerteten die wirtschaftlichen Perspektiven auf einer Skala von eins bis fünf (niedrig zu hoch) zu 50 Prozent mit drei Punkten, und je 25 Prozent mit zwei und vier Punkten.
Thomas Junkersfeld erklärt: „Grundsätzlich blicken wir verhalten positiv in die Zukunft. Unsere Auftraggeber wissen, wie anspruchsvoll unsere Aufgaben sind, um ihre Immobilien nachhaltig und langfristig erfolgreich zu managen.“
Unisono sind die Teilnehmer der Befragung davon überzeugt, dass sich die wirtschaftlichen Perspektiven des gewerblichen Property Managements verbessern, wenn es eine Bereitschaft zur Vergütung von Zusatzleistungen bei den Auftraggebern gibt. Diese Leistungen ergeben sich aus Altlasten bzw. der Bereinigung von Versäumnissen des Auftraggebers und / oder des Vorverwalters. Zudem sagten 75 Prozent aus, dass eine bessere Vergütung der Basis-Dienstleistung, höhere Vergütung für Sonder- und Zusatzleistungen, die Aufwertung des Berufsbildes gegenüber vergleichbarer Tätigkeiten sowie längere Vertragslaufzeiten ebenfalls förderlich wären.
Junkersfeld schlussfolgert: „Gemeinsam mit den anderen Property-Management-Gesellschaften arbeiten wir weiter daran, bei Bildungsträgern wie Schulen und Hochschulen, Berufs- und auch Quereinsteigern für unsere Branche zu werben. Wer Immobilien sowie komplexe und spannende Aufgaben mag, ist bei uns genau richtig und herzlich willkommen.“
So gaben alle Befragten an, dass der Fachkräftemangel zur aktuell größten Herausforderung im Property Management zählt. Rund drei Viertel der Teilnehmer gaben an, bereits Mandate wegen Kapazitätsengpässen abgelehnt zu haben. Darüber hinaus stellt das Dilemma zwischen Margendruck (62,5 Prozent) und den gestiegenen Gehaltsvorstellungen in den vergangenen zwölf Monaten die Branche weiter unter Druck. Die überwiegende Anzahl der Befragten gab an, mit höheren Gehaltsforderungen sowohl im technischen als auch im kaufmännischen Bereich konfrontiert zu werden. Die PM-Branche hat naturgemäß einen hohen Personalaufwand. Damit liegt der Personalkostenanteil bei 60 bis 70 Prozent der Gesamtaufwendungen (Angaben von sechs Befragten).
Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer der B&L PM sagt: „Für ein qualitativ hochwertiges Management von Immobilien sind die personellen Ressourcen der wichtigste Faktor. Die Anforderungen der Investoren und der Eigentümer sowie des Objektes sind komplex und arbeitsintensiv. Für eine hohe Service- und Umsetzungsqualität in allen Bereichen benötigen wir dementsprechend gut ausgebildete Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Mit einem Obstkorb oder einer guten Büroausstattung kann man diese weder gewinnen noch halten. Hier überzeugt eine adäquate und zeitgemäße Vergütung sowie ein flexibles Arbeitszeitmodell.“
ESG und Energieeffizienz im Fokus
In den vergangenen 24 Monaten sind einige neue Aufgaben zum Leistungsspektrum des Property Managers hinzugekommen. Hierzu gehören die Zulieferung von Daten zum ESG-Reporting (100 Prozent), Planung und Installation von PV-Anlagen (62,5 Prozent), die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden (50 Prozent) und die Optimierung von Verträgen zu den Energiekosten (37,5 Prozent).
Thomas Junkersfeld führt aus: „Die Ansprüche von Investoren und Asset Managern werden an uns weitergegeben. Wir verantworten die korrekte und lückenlose Lieferung von Daten, um verschiedene Reportings zur Performance der Immobilie erstellen zu können. Im gleichen Zug haben sich aber auch neue Maßnahmen ergeben, um die Objekte energieeffizienter und auch smarter zu entwickeln. Zwar haben wir solche Aufgaben auch ohne ESG-Vorgaben bereits umgesetzt, aber die Bedeutung hat immens zugenommen. Es reicht nicht mehr aus, CO2 und Kosten durch die Umstellung des Energieträgers oder des Energielieferanten einzusparen.“
Techniker und Spezialisten gesucht
Auf der Suche nach Fachkräften zeigte sich, dass insbesondere technische Property Manager mit und ohne Personalverantwortung sowie Spezialisten schwierig anzuwerben sind. So gaben 50 Prozent der Property-Management-Gesellschaften an, dass die Chance, einen technischen Property Manager ohne Personalverantwortung zu finden, mindestens gering ist.
Ähnlich ist es bei den Spezialisten im Bereich Heizung & Lüftung sowie elektrische Anlagen. Hier sind die Chancen, einen Mitarbeiter zu gewinnen, für 50 Prozent der Befragten mindestens gering. Etwas entspannter ist die Lage im kaufmännischen Bereich: Ohne Personalverantwortung liegen laut 62,5 Prozent die Chancen im normalen Bereich, nur 12,5 Prozent versehen die Aussichten mit einer sehr guten Bewertung.
Mit Flexibilität, Urlaub und Homeoffice Mitarbeiter gewinnen
Bei der Frage nach wichtigen Kriterien zur Mitarbeitergewinnung gaben alle Umfrageteilnehmer an, dass ein flexibles Arbeitsmodell und das Angebot von Homeoffice oder mobiles Arbeiten mindestens wichtig sind. Auch die Anzahl von Urlaubstagen und eine attraktive Vergütung geben mit 62,5 Prozent als wichtig an. Die Teilnehmer bewerteten mit jeweils 37,5 Prozent die Förderung des ÖPNV mit sehr wichtig sowie die Büroausstattung mit wichtig.
„Nach wie vor ist die finanzielle Würdigung der Arbeitsleistung ein Kernkriterium bei der Mitarbeitergewinnung, doch die Bedeutung der eigentlichen Rahmenbedingungen hat immens aufgeholt. Flexible Arbeitsmodelle, mobiles Arbeiten und eine entsprechende IT-Ausstattung gehören nunmehr zum Standard. Da haben wir in der Branche zum Teil noch Nachholbedarf, aber ein Wandel gelingt eben auch nicht von heute auf morgen“, fügt Thomas Junkersfeld an.
Ausblick: Wirtschaftliche Perspektiven sind zufriedenstellend
Die acht befragten Property-Management-Gesellschaften bewerteten die wirtschaftlichen Perspektiven auf einer Skala von eins bis fünf (niedrig zu hoch) zu 50 Prozent mit drei Punkten, und je 25 Prozent mit zwei und vier Punkten.
Thomas Junkersfeld erklärt: „Grundsätzlich blicken wir verhalten positiv in die Zukunft. Unsere Auftraggeber wissen, wie anspruchsvoll unsere Aufgaben sind, um ihre Immobilien nachhaltig und langfristig erfolgreich zu managen.“
Unisono sind die Teilnehmer der Befragung davon überzeugt, dass sich die wirtschaftlichen Perspektiven des gewerblichen Property Managements verbessern, wenn es eine Bereitschaft zur Vergütung von Zusatzleistungen bei den Auftraggebern gibt. Diese Leistungen ergeben sich aus Altlasten bzw. der Bereinigung von Versäumnissen des Auftraggebers und / oder des Vorverwalters. Zudem sagten 75 Prozent aus, dass eine bessere Vergütung der Basis-Dienstleistung, höhere Vergütung für Sonder- und Zusatzleistungen, die Aufwertung des Berufsbildes gegenüber vergleichbarer Tätigkeiten sowie längere Vertragslaufzeiten ebenfalls förderlich wären.
Junkersfeld schlussfolgert: „Gemeinsam mit den anderen Property-Management-Gesellschaften arbeiten wir weiter daran, bei Bildungsträgern wie Schulen und Hochschulen, Berufs- und auch Quereinsteigern für unsere Branche zu werben. Wer Immobilien sowie komplexe und spannende Aufgaben mag, ist bei uns genau richtig und herzlich willkommen.“
