20.07.2023 Hochwertige Logistikflächen im Ruhrgebiet weiterhin stark nachgefragt
Das Marktgeschehen für Logistikimmobilien im Ruhrgebiet hat sich nach einem verhaltenen Jahresstart 2023 im Laufe des 1. Halbjahres gut entwickelt. Bei Brockhoff gehen Gesuche konstant auf einem qualitativ hochwertigen Niveau ein. Allerdings benötigt die Abwicklung aktuell mehr Zeit, da Entscheidungsprozesse länger dauern und gegebenenfalls verschoben werden.
Unter den Mietern im Ruhrgebiet sind insbesondere diejenigen Unternehmen stark vertreten, die sich mit Last-Mile-Delivery beschäftigen. Auch Unternehmen aus dem Freizeit- und Sportsektor haben vermehrt Interesse an Logistikflächen gezeigt. LIGHT INDUSTRIAL-Hallen und Gewerbeparks bieten ihnen ideale Standorte. Im Vergleich zu klassischen Logistikern, die die Hallen als (Umschlags-) Lager nutzen, haben die Mietergruppen aus dem Freizeit- und Sportsektor höhere Anforderungen an Brandschutz, Entfluchtung und Belüftung. Sie sind bereit, einen höheren Mietzins zu zahlen oder Umbauarbeiten durchzuführen, um die passenden Flächen zu finden.
Brownfield-Entwicklung ist die Zukunft im Ruhrgebiet
Aufgrund der dichten Bebauung im Ruhrgebiet gestaltet sich die Suche nach geeigneten Flächen für neue Logistikstandorte herausfordernd. Reine Greenfields in bereits bestehenden Gewerbegebieten sind nicht mehr vorhanden. Die Diskussion um neu ausgewiesene Gewerbeflächen ist intensiv, da die Kommunen einerseits mehr Arbeitsplätze, aber andererseits auch weniger Umweltbelastung und Flächenversiegelung anstreben. Besonders Big Box-Logistiker werden als "Flächenfresser" betrachtet, die viel Verkehr, aber wenige Arbeitsplätze mit sich bringen. Für kleinere Flächen ergeben sich immer wieder Gelegenheiten aufgrund des breiten Netzwerks von Brockhoff. Kürzlich wurde beispielsweise in Gelsenkirchen ein 4.266 m² großes Greenfield mit genehmigter Bauplanung verkauft. Der Eigentümer trat an Brockhoff heran und entschied sich für einen geräuschlosen Verkauf an das Unternehmen.
Im Ruhrgebiet sind vor allem Brownfields, also ehemalige Industrieflächen, auf denen Logistikneubauten entstehen, anzutreffen. Diese haben den Vorteil, dass sie bereits versiegelt sind und keine oder nur geringe Neuversiegelung erfordern. Angesichts des Ziels der Europäischen Kommission, bis 2050 einen Flächenverbrauch von Netto-Null zu erreichen, ist dies ein Vorteil. Dennoch dürfen die vorhandenen Herausforderungen nicht unterschätzt werden, da es sich bei den Brownfields im Ruhrgebiet oft um ehemalige Zechen- oder Stahlbetriebsareale mit erheblichen Bodenbelastungen handelt. Eine offene und intensive Kommunikation mit den Kommunen ist erforderlich, um Nutzungsänderungen voranzutreiben. Ein erfolgreiches Beispiel hierfür ist das ehemalige Babcock-Gelände in Oberhausen, wo die Hallen vollständig entwickelt und durch einen langfristigen Mietermix wiederbelebt wurden.
Mieten steigen moderat weiter an
Für die Zukunft wird erwartet, dass die Nachfrage nach Logistik- und Light Industrial-Objekten im Ruhrgebiet weiterhin hoch bleibt. Durch die immer knapper werdenden neu ausgewiesenen Logistik- und Industrieflächen wird der Druck auf Bestandsflächen zunehmen, was voraussichtlich zu einer moderaten (Miet-) Preissteigerung führen wird.
Früher wurden Hallen im Ruhrgebiet oft zu 3€/m² vermietet. Heute kann man von mehr als einer Verdoppelung ausgehen. Hat ein Unternehmen aufgrund strategischer Zwänge nur wenig Flexibilität in der Standortwahl, werden notfalls auch individuell hohe Mieten und geringe Ausstattungsmerkmale in Kauf genommen. Pauschalaussagen zu regionalen Miethöhen werden dadurch schwierig und hängen vom Mieter und seinen Beweggründen ab.
6,90€ für eine modern ausgestattete Neubauhalle ist keine Seltenheit mehr. Eigentümer setzen zum Teil auch 8€/m² oder 8,50€/m² an, auch wegen der gestiegenen Baukosten. Auf dem Markt gibt es Unternehmen, die mittlerweile bereit sind, diese Mieten – auch im Bestand – zu zahlen, wenn das Objekt dafür zu ihren Anforderungen, insbesondere jedoch zum Lagewunsch, passt.
Unter den Mietern im Ruhrgebiet sind insbesondere diejenigen Unternehmen stark vertreten, die sich mit Last-Mile-Delivery beschäftigen. Auch Unternehmen aus dem Freizeit- und Sportsektor haben vermehrt Interesse an Logistikflächen gezeigt. LIGHT INDUSTRIAL-Hallen und Gewerbeparks bieten ihnen ideale Standorte. Im Vergleich zu klassischen Logistikern, die die Hallen als (Umschlags-) Lager nutzen, haben die Mietergruppen aus dem Freizeit- und Sportsektor höhere Anforderungen an Brandschutz, Entfluchtung und Belüftung. Sie sind bereit, einen höheren Mietzins zu zahlen oder Umbauarbeiten durchzuführen, um die passenden Flächen zu finden.
Brownfield-Entwicklung ist die Zukunft im Ruhrgebiet
Aufgrund der dichten Bebauung im Ruhrgebiet gestaltet sich die Suche nach geeigneten Flächen für neue Logistikstandorte herausfordernd. Reine Greenfields in bereits bestehenden Gewerbegebieten sind nicht mehr vorhanden. Die Diskussion um neu ausgewiesene Gewerbeflächen ist intensiv, da die Kommunen einerseits mehr Arbeitsplätze, aber andererseits auch weniger Umweltbelastung und Flächenversiegelung anstreben. Besonders Big Box-Logistiker werden als "Flächenfresser" betrachtet, die viel Verkehr, aber wenige Arbeitsplätze mit sich bringen. Für kleinere Flächen ergeben sich immer wieder Gelegenheiten aufgrund des breiten Netzwerks von Brockhoff. Kürzlich wurde beispielsweise in Gelsenkirchen ein 4.266 m² großes Greenfield mit genehmigter Bauplanung verkauft. Der Eigentümer trat an Brockhoff heran und entschied sich für einen geräuschlosen Verkauf an das Unternehmen.
Im Ruhrgebiet sind vor allem Brownfields, also ehemalige Industrieflächen, auf denen Logistikneubauten entstehen, anzutreffen. Diese haben den Vorteil, dass sie bereits versiegelt sind und keine oder nur geringe Neuversiegelung erfordern. Angesichts des Ziels der Europäischen Kommission, bis 2050 einen Flächenverbrauch von Netto-Null zu erreichen, ist dies ein Vorteil. Dennoch dürfen die vorhandenen Herausforderungen nicht unterschätzt werden, da es sich bei den Brownfields im Ruhrgebiet oft um ehemalige Zechen- oder Stahlbetriebsareale mit erheblichen Bodenbelastungen handelt. Eine offene und intensive Kommunikation mit den Kommunen ist erforderlich, um Nutzungsänderungen voranzutreiben. Ein erfolgreiches Beispiel hierfür ist das ehemalige Babcock-Gelände in Oberhausen, wo die Hallen vollständig entwickelt und durch einen langfristigen Mietermix wiederbelebt wurden.
Mieten steigen moderat weiter an
Für die Zukunft wird erwartet, dass die Nachfrage nach Logistik- und Light Industrial-Objekten im Ruhrgebiet weiterhin hoch bleibt. Durch die immer knapper werdenden neu ausgewiesenen Logistik- und Industrieflächen wird der Druck auf Bestandsflächen zunehmen, was voraussichtlich zu einer moderaten (Miet-) Preissteigerung führen wird.
Früher wurden Hallen im Ruhrgebiet oft zu 3€/m² vermietet. Heute kann man von mehr als einer Verdoppelung ausgehen. Hat ein Unternehmen aufgrund strategischer Zwänge nur wenig Flexibilität in der Standortwahl, werden notfalls auch individuell hohe Mieten und geringe Ausstattungsmerkmale in Kauf genommen. Pauschalaussagen zu regionalen Miethöhen werden dadurch schwierig und hängen vom Mieter und seinen Beweggründen ab.
6,90€ für eine modern ausgestattete Neubauhalle ist keine Seltenheit mehr. Eigentümer setzen zum Teil auch 8€/m² oder 8,50€/m² an, auch wegen der gestiegenen Baukosten. Auf dem Markt gibt es Unternehmen, die mittlerweile bereit sind, diese Mieten – auch im Bestand – zu zahlen, wenn das Objekt dafür zu ihren Anforderungen, insbesondere jedoch zum Lagewunsch, passt.
