25.07.2023 Verantwortungssensibler Umgang mit Mieterhöhungsspielräumen
Im Rahmen seiner AWI-Umfrage hat Aengevelt Research Wohnungsvermieter befragt, inwieweit sie angesichts der hohen Inflationsraten bei Indexmietverträgen die damit verbundenen Mieterhöhungsspielräume ausschöpfen. Das Ergebnis: Die Mehrheit der Antwortenden gab an, die Mieterhöhungsspielräume “gar nicht“ oder “nur anteilig“ auszuschöpfen. Das gilt insbesondere für einfache Wohnlagen und spiegelt den verantwortungssensiblen Umgang der Mehrheit der befragten Vermieter im Kontext mit der einkommensbedingten Zahlungsfähigkeit ihrer Mieter wider.
Indexmietverträge sind nach § 557b BGB seit dem Jahr 2001 auch für Wohnungsmietverträge zulässig. Dabei werden Mieterhöhungen an die Veränderung des Preisindex für Lebenshaltungskosten des Statistischen Bundesamts geknüpft. Andere Mieterhöhungen – z.B. Anhebungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungszuschläge – sind bei Indexmietverträgen im Wesentlichen ausgeschlossen. Eine Kappungsgrenze gibt es bei Indexmietverträgen auch nicht. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) wurden 2022 bei rd. 30 Prozent der neu abgeschlossenen Wohnmietverträge Indexmieten vereinbart, in Berlin sollen es sogar bis zu 70 % gewesen sein.
In den Vorjahren, als die Inflationsrate sehr niedrig war, waren solche Indexmietverträge für die Mieter ausgesprochen vorteilhaft. So stiegen etwa in Berlin die durchschnittlichen Wohnungsmieten zwischen 2012 und dem ersten Quartal 2023 insgesamt um 194 %, während die Mieten bei Indexmietverträgen im gleichen Zeitraum nur um maximal 20 % angehoben werden konnten. Das ändert sich jetzt jedoch, nachdem die Inflationsrate im Jahresdurchschnitt 2022 gegenüber dem Vorjahr 7,9 % erreicht hat. Rein rechtlich dürften Vermieter Indexmietverträge jetzt um diesen Prozentsatz anheben.
Vor diesem Hintergrund hat Aengevelt Research in seiner diesjährigen Sommerumfrage für den Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI) Wohnungseigentümern erstmals die Frage gestellt: „Wenn Sie Mietverträge haben, in denen die Miethöhe an den Index der Lebenshaltungskosten gekoppelt ist, wie stark haben Sie die Mieten angehoben bzw. werden diese anheben?“
Das Ergebnis über alle Wohnlagen:
• 10 % der antwortenden Vermieter wollen ihre Indexmieten gar nicht anheben.
• 46 % wollen sie nur anteilig erhöhen.
• 44 % gaben an, die Mieten in voller Höhe der Inflationsrate anzuheben.
Dabei sind die Antworten nochmals nach Lagequalität zu differenzieren:
• Während z.B. in guten Lagen lediglich 8 % der Antwortenden die Miete gar nicht erhöhen wollen, sind es in einfachen Lagen immerhin 14 %.
• Dafür gaben 53 % an, in guten Lagen die Mieterhöhungsspielräume vollständig ausschöpfen zu wollen. In den einfachen Lagen, wo das Mietniveau ohnehin niedriger ist, sind es dagegen nur 37 %, also 16 Prozentpunkte weniger!
Der Hauptgrund dafür, dass Vermieter die Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht oder nur anteilig in Anspruch nehmen, liegt darin, dass sie ihre Mieter nicht überfordern und Kündigungen riskieren wollen, weil Mieter die gesamten Wohnkosten, zu denen auch die stark gestiegenen Energie- und Nebenkosten zählen, nicht mehr bezahlen können.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Indexmieten sind ein ausgesprochen faires, an einen amtlichen Index gebundenes Instrument zur Anpassung der Mieten an die allgemeinen Lebenshaltungskosten, das Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien erspart. Jetzt, wo erstmals seit langem wieder eine nennenswerte Inflation herrscht, zeigt die Mehrheit der von uns befragten Vermieter, dass sie mit indexbedingten Mieterhöhungsmöglichkeiten im Kontext mit der einkommensbedingten Zahlungsfähigkeit ihrer Mieter verantwortungssensibel umgeht. Dies ist ein partnerschaftlicher Beitrag zum Vertragsfrieden, gesetzgeberische Eingriffe sind deshalb überflüssig.“
Indexmietverträge sind nach § 557b BGB seit dem Jahr 2001 auch für Wohnungsmietverträge zulässig. Dabei werden Mieterhöhungen an die Veränderung des Preisindex für Lebenshaltungskosten des Statistischen Bundesamts geknüpft. Andere Mieterhöhungen – z.B. Anhebungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungszuschläge – sind bei Indexmietverträgen im Wesentlichen ausgeschlossen. Eine Kappungsgrenze gibt es bei Indexmietverträgen auch nicht. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) wurden 2022 bei rd. 30 Prozent der neu abgeschlossenen Wohnmietverträge Indexmieten vereinbart, in Berlin sollen es sogar bis zu 70 % gewesen sein.
In den Vorjahren, als die Inflationsrate sehr niedrig war, waren solche Indexmietverträge für die Mieter ausgesprochen vorteilhaft. So stiegen etwa in Berlin die durchschnittlichen Wohnungsmieten zwischen 2012 und dem ersten Quartal 2023 insgesamt um 194 %, während die Mieten bei Indexmietverträgen im gleichen Zeitraum nur um maximal 20 % angehoben werden konnten. Das ändert sich jetzt jedoch, nachdem die Inflationsrate im Jahresdurchschnitt 2022 gegenüber dem Vorjahr 7,9 % erreicht hat. Rein rechtlich dürften Vermieter Indexmietverträge jetzt um diesen Prozentsatz anheben.
Vor diesem Hintergrund hat Aengevelt Research in seiner diesjährigen Sommerumfrage für den Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI) Wohnungseigentümern erstmals die Frage gestellt: „Wenn Sie Mietverträge haben, in denen die Miethöhe an den Index der Lebenshaltungskosten gekoppelt ist, wie stark haben Sie die Mieten angehoben bzw. werden diese anheben?“
Das Ergebnis über alle Wohnlagen:
• 10 % der antwortenden Vermieter wollen ihre Indexmieten gar nicht anheben.
• 46 % wollen sie nur anteilig erhöhen.
• 44 % gaben an, die Mieten in voller Höhe der Inflationsrate anzuheben.
Dabei sind die Antworten nochmals nach Lagequalität zu differenzieren:
• Während z.B. in guten Lagen lediglich 8 % der Antwortenden die Miete gar nicht erhöhen wollen, sind es in einfachen Lagen immerhin 14 %.
• Dafür gaben 53 % an, in guten Lagen die Mieterhöhungsspielräume vollständig ausschöpfen zu wollen. In den einfachen Lagen, wo das Mietniveau ohnehin niedriger ist, sind es dagegen nur 37 %, also 16 Prozentpunkte weniger!
Der Hauptgrund dafür, dass Vermieter die Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht oder nur anteilig in Anspruch nehmen, liegt darin, dass sie ihre Mieter nicht überfordern und Kündigungen riskieren wollen, weil Mieter die gesamten Wohnkosten, zu denen auch die stark gestiegenen Energie- und Nebenkosten zählen, nicht mehr bezahlen können.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Indexmieten sind ein ausgesprochen faires, an einen amtlichen Index gebundenes Instrument zur Anpassung der Mieten an die allgemeinen Lebenshaltungskosten, das Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien erspart. Jetzt, wo erstmals seit langem wieder eine nennenswerte Inflation herrscht, zeigt die Mehrheit der von uns befragten Vermieter, dass sie mit indexbedingten Mieterhöhungsmöglichkeiten im Kontext mit der einkommensbedingten Zahlungsfähigkeit ihrer Mieter verantwortungssensibel umgeht. Dies ist ein partnerschaftlicher Beitrag zum Vertragsfrieden, gesetzgeberische Eingriffe sind deshalb überflüssig.“
