02.08.2023 Schwaches Halbjahr beim Büroflächenumsatz: Steigende Leerstände
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart und Freiburg*) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht aufschlussreiche Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Flächenumsätze in den meisten Büromärkten rückläufig entwickelt haben. Lediglich ein Standort konnte mehr Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt erzielen. Insgesamt lässt sich ein deutliches Minus im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 beobachten:
• Im ersten Halbjahr 2023 beträgt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) rd. 1,50 Mio. m² und liegt rd. 28 % unter dem Vorjahresergebnis (2,08 Mio. m²) und rd. 17 % unter dem langjährigen Mittel (Ø 1. Halbjahr 2013 - 2022: 1,81 Mio. m²).
• Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 478.800 m² auf aktuell rd. 5,71 Mio. m² angestiegen. Die Leerstandsquote wuchs damit von 4,7 % Ende Juni 2022 auf aktuell 5,0 %.
• Gleichzeitig erhöhte sich indessen die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 3,20/m² bzw. 9,4 % auf rd. EUR 37,20 /m² (1. Halbjahr 2022: rd. EUR 34,00/m²).
DIP-Büromärkte: Büroflächenumsatz sinkt deutlich
In den 14 deutschen DIP-Büromärkten wurden im ersten Halbjahr 2023 rd. 1,50 Mio. m² Bürofläche (inkl. Eigennutzer) umgesetzt, was einem deutlichen Rückgang von rd. 28 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2022: rd. 2,08 Mio. m²) entspricht. Nahezu alle Märkte haben an Flächenumsatz einbüßen müssen:
• Deutlich rückläufige Büromarktzahlen analysiert DIP in den Städten Köln (- 65 %), Stuttgart (- 64 %), Düsseldorf (- 58 %), Magdeburg (- 58 %) und Berlin (- 28 %).
• Eine etwas moderatere Abnahme analysiert DIP in Hamburg (- 16 %), Dresden (- 15 %), Karlsruhe (- 13 %), Nürnberg (- 11 %), Frankfurt (- 8 %), München (- 6 %), Leipzig (- 5 %) und Freiburg (- 4 %).
• Lediglich in Essen (+ 53 %) stiegen die Büroflächenumsätze deutlich an.
Büromarkt in den „Big Seven“ verliert an Dynamik
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,27 Mio. m². Dies entspricht einem Abbau von 584.400 m² bzw. einem Rückgang um 31 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2022: 1,85 Mio. m²). Der Anteil der „Big Seven“ an den gesamten analysierten DIP-Büromärkten liegt damit bei 85 % (1. Halbjahr 2022: 89 %).
• Deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt ist zum Halbjahr 2023 München mit einem Büroflächenumsatz von rd. 365.000 m² (1. Halbjahr 2022: 390.000 m²; - 6 %). Die Bayernmetropole liegt damit vor der nunmehr zweitplatzierten Bundeshauptstadt mit rd. 260.000 m² (1. Halbjahr 2022: 361.000 m²; - 28 %).
• Als drittstärkster Standort präsentiert Hamburg mit rd. 226.000 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2022: 270.000 m²; - 16 %) die durchwachsene Dynamik am Bürovermietungsmarkt.
• Auch die Büromärkte in Frankfurt (177.000 m²; - 8 %), Stuttgart (80.000 m²; - 64 %), Düsseldorf (80.000 m²; - 58 %) und Köln (79.000 m²; - 65 %) verzeichneten Umsatzrückgänge.
Rückläufige Umsatzentwicklung in den übrigen DIP–Büromärkten
• Die Flächenumsatzentwicklung in fast allen übrigen sieben DIP-Büromärkten büßte im ersten Halbjahr 2023 leicht ein: Insgesamt sank der Flächenumsatz an den DIP-Standorten Dresden, Essen, Freiburg, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um lediglich 0,8 % auf rd. 231.520 m² (1. Halbjahr 2022: rd. 233.300 m²).
• Verantwortlich für den geringeren Rückgang ist der gestiegene Flächenumsatz in Essen (66.000 m²; + 53 %), während die anderen sechs Büromärkte rückläufige Umsätze erzielten. Insbesondere Magdeburg nahm deutlich um 58 % auf 6.220 m² ab (1. Halbjahr 2022: 14.800 m²).
Steigende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um 478.800 m² (+ 9,2 %) auf rd. 5,7 Mio. m² zu.
• Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 4,7 % auf aktuell 5,0 %.
• Dabei verzeichneten alle Büromärkte der „Big Seven“ einen Anstieg der Angebotsreserve um zusammen rd. 10 % (+ 453.000 m²) auf nunmehr 4,86 Mio. m².
• Bei den Bürozentren mittlerer Größe zeigt sich ein differenzierteres Bild: Während sich in Karlsruhe, Freiburg, Leipzig und Magdeburg der Leerstand im ersten Halbjahr 2023 abbaute, stieg die Angebotsreserve in den Städten Dresden, Essen und Nürnberg leicht an. Insgesamt stieg der Leerstand in den Bürozentren mittlerer Größe um rd. 3 % (+ 25.800 m²) auf nunmehr 846.300 m².
Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten ziehen an
Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete stieg innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 9,4 % auf rd. EUR 37,20/m² Ende Juni 2023 (Ende Juni 2022: ca. EUR 34,00/m²). Dahinter steht das, ungeachtet wachsender Angebotsreserven, nach wie vor knappe Angebot an modernen, ESG-gerechten Büroflächen.
Dabei bleibt Frankfurt auch weiterhin der Bürostandort, in dem mit rd. EUR 46,00/m² bundesweit die höchsten Bürospitzenmieten erzielt werden. Allerdings schließen Berlin und München mit einer Spitzenmiete von EUR 44,50/m² bzw. EUR 44,00/m² zunehmend auf.
Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen erhöhte sich um 6,7 % bzw. EUR 1,50/m² von rd. EUR 22,50/m² Mitte 2022 auf rd. EUR 24,00/m² Mitte 2023.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Flächenumsätze in den meisten Büromärkten rückläufig entwickelt haben. Lediglich ein Standort konnte mehr Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt erzielen. Insgesamt lässt sich ein deutliches Minus im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 beobachten:
• Im ersten Halbjahr 2023 beträgt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) rd. 1,50 Mio. m² und liegt rd. 28 % unter dem Vorjahresergebnis (2,08 Mio. m²) und rd. 17 % unter dem langjährigen Mittel (Ø 1. Halbjahr 2013 - 2022: 1,81 Mio. m²).
• Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 478.800 m² auf aktuell rd. 5,71 Mio. m² angestiegen. Die Leerstandsquote wuchs damit von 4,7 % Ende Juni 2022 auf aktuell 5,0 %.
• Gleichzeitig erhöhte sich indessen die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 3,20/m² bzw. 9,4 % auf rd. EUR 37,20 /m² (1. Halbjahr 2022: rd. EUR 34,00/m²).
DIP-Büromärkte: Büroflächenumsatz sinkt deutlich
In den 14 deutschen DIP-Büromärkten wurden im ersten Halbjahr 2023 rd. 1,50 Mio. m² Bürofläche (inkl. Eigennutzer) umgesetzt, was einem deutlichen Rückgang von rd. 28 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2022: rd. 2,08 Mio. m²) entspricht. Nahezu alle Märkte haben an Flächenumsatz einbüßen müssen:
• Deutlich rückläufige Büromarktzahlen analysiert DIP in den Städten Köln (- 65 %), Stuttgart (- 64 %), Düsseldorf (- 58 %), Magdeburg (- 58 %) und Berlin (- 28 %).
• Eine etwas moderatere Abnahme analysiert DIP in Hamburg (- 16 %), Dresden (- 15 %), Karlsruhe (- 13 %), Nürnberg (- 11 %), Frankfurt (- 8 %), München (- 6 %), Leipzig (- 5 %) und Freiburg (- 4 %).
• Lediglich in Essen (+ 53 %) stiegen die Büroflächenumsätze deutlich an.
Büromarkt in den „Big Seven“ verliert an Dynamik
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,27 Mio. m². Dies entspricht einem Abbau von 584.400 m² bzw. einem Rückgang um 31 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2022: 1,85 Mio. m²). Der Anteil der „Big Seven“ an den gesamten analysierten DIP-Büromärkten liegt damit bei 85 % (1. Halbjahr 2022: 89 %).
• Deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt ist zum Halbjahr 2023 München mit einem Büroflächenumsatz von rd. 365.000 m² (1. Halbjahr 2022: 390.000 m²; - 6 %). Die Bayernmetropole liegt damit vor der nunmehr zweitplatzierten Bundeshauptstadt mit rd. 260.000 m² (1. Halbjahr 2022: 361.000 m²; - 28 %).
• Als drittstärkster Standort präsentiert Hamburg mit rd. 226.000 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2022: 270.000 m²; - 16 %) die durchwachsene Dynamik am Bürovermietungsmarkt.
• Auch die Büromärkte in Frankfurt (177.000 m²; - 8 %), Stuttgart (80.000 m²; - 64 %), Düsseldorf (80.000 m²; - 58 %) und Köln (79.000 m²; - 65 %) verzeichneten Umsatzrückgänge.
Rückläufige Umsatzentwicklung in den übrigen DIP–Büromärkten
• Die Flächenumsatzentwicklung in fast allen übrigen sieben DIP-Büromärkten büßte im ersten Halbjahr 2023 leicht ein: Insgesamt sank der Flächenumsatz an den DIP-Standorten Dresden, Essen, Freiburg, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um lediglich 0,8 % auf rd. 231.520 m² (1. Halbjahr 2022: rd. 233.300 m²).
• Verantwortlich für den geringeren Rückgang ist der gestiegene Flächenumsatz in Essen (66.000 m²; + 53 %), während die anderen sechs Büromärkte rückläufige Umsätze erzielten. Insbesondere Magdeburg nahm deutlich um 58 % auf 6.220 m² ab (1. Halbjahr 2022: 14.800 m²).
Steigende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um 478.800 m² (+ 9,2 %) auf rd. 5,7 Mio. m² zu.
• Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 4,7 % auf aktuell 5,0 %.
• Dabei verzeichneten alle Büromärkte der „Big Seven“ einen Anstieg der Angebotsreserve um zusammen rd. 10 % (+ 453.000 m²) auf nunmehr 4,86 Mio. m².
• Bei den Bürozentren mittlerer Größe zeigt sich ein differenzierteres Bild: Während sich in Karlsruhe, Freiburg, Leipzig und Magdeburg der Leerstand im ersten Halbjahr 2023 abbaute, stieg die Angebotsreserve in den Städten Dresden, Essen und Nürnberg leicht an. Insgesamt stieg der Leerstand in den Bürozentren mittlerer Größe um rd. 3 % (+ 25.800 m²) auf nunmehr 846.300 m².
Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten ziehen an
Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete stieg innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 9,4 % auf rd. EUR 37,20/m² Ende Juni 2023 (Ende Juni 2022: ca. EUR 34,00/m²). Dahinter steht das, ungeachtet wachsender Angebotsreserven, nach wie vor knappe Angebot an modernen, ESG-gerechten Büroflächen.
Dabei bleibt Frankfurt auch weiterhin der Bürostandort, in dem mit rd. EUR 46,00/m² bundesweit die höchsten Bürospitzenmieten erzielt werden. Allerdings schließen Berlin und München mit einer Spitzenmiete von EUR 44,50/m² bzw. EUR 44,00/m² zunehmend auf.
Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen erhöhte sich um 6,7 % bzw. EUR 1,50/m² von rd. EUR 22,50/m² Mitte 2022 auf rd. EUR 24,00/m² Mitte 2023.
