04.08.2023 Logistikmarkt: Hohe Nachfrage, geringes Angebot, wenig Neubau
Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im ersten Halbjahr 2023 rund 2,05 Millionen m² umgesetzt. Im Vergleich zum starken Vorjahreszeitraum mit 4,8 Millionen m² entspricht das einem deutlichen Minus von 58 Prozent. Verfehlt wurden ebenso um 46 Prozent der fünfjährige wie auch der zehnjährige Durchschnittswert um 41 Prozent. Etwas moderater fällt der Rückgang bei der Anzahl der Anmietungen aus: 27 Prozent weniger und damit insgesamt 300 Abschlüsse wurden im ersten Halbjahr 2023 getätigt.
„Der niedrige Flächenumsatz im ersten Halbjahr basiert auf zahlreichen Faktoren, einige davon sprechen für eine anhaltend hohe Nachfrage“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Eigentümer berichten von Vollvermietungen, die Leerstände in den meisten Regionen sind verschwindend gering. Soweit noch möglich, wird sich die Situation angesichts der existenten Knappheit sowohl von Flächen zur Anmietung als auch an Grundstücken verschärfen. Bereits heute können großflächige Gesuche oft nicht mehr bedient werden. Viele Nutzer weichen auf Märkte in anderen Ländern aus, die zuvor nicht in ihrem Fokus lagen, andere ziehen ihre Optionen, um sich zumindest das Mietverhältnis sichern zu können.“
Eine weitere Ursache sind die fehlenden Neubauten, erklärt Schekahn. „Insbesondere spekulative Objekte fehlen dem Markt. Die Entwickler setzen wieder zunehmend auf ausreichende Vorvermietungen, da sie angesichts der weiterhin hohen Finanzierungskosten und im Vergleich zu den Vorjahren niedrigeren Verkaufsfaktoren lieber auf Nummer sicher gehen.“ Dennoch dürfe man nicht außer Acht lassen, dass einige Nutzer zurzeit ihre wirtschaftliche Lage als negativ bewerteten. „Besonders das Verarbeitende Gewerbe und der Handel, die wichtige Nachfragegruppen im Logistik- und Industriesegment darstellen, zeigen sich pessimistisch.“
Umsatz in den fünf Ballungsräumen auf niedrigstem Stand der letzten zehn Jahre
Im ersten Halbjahr 2023 wurden in den fünf Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) rund 655.000 m² umgesetzt, was dem niedrigsten Wert der vergangenen zehn Jahre entspricht. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum schlägt das Minus mit 58 Prozent zu Buche, der Fünfjahresschnitt wurde um 40 Prozent unterschritten. Zurückzuführen ist dies vor allem auf das Ausbleiben von Abschlüssen größer als 20.000 m², von denen in den ersten Monaten lediglich drei Verträge abgeschlossen wurden. Im ersten Halbjahr 2022 lag der Wert noch bei 14.
Ein leichtes Wachstum von acht Prozent kann lediglich die Region München mit einem Umsatzvolumen von 120.000 m² erreichen. Die anderen Regionen weisen im Jahresvergleich ein deutliches Minus auf. Mit rund 173.000 m² stellt Hamburg die umsatzstärkste Region dar, allerdings fällt auch dort das Minus von 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum groß aus. In der Region Frankfurt wurden 138.000 m² (minus 25 Prozent) umgesetzt. Mit einigem Abstand und dem stärksten Minus im Jahresvergleich folgt die Region Berlin (119.00 m², minus 85 Prozent), allerdings handelt es sich beim Vergleichswert um ein besonders starkes Vorjahr aufgrund der Baugenehmigung für das Tesla-Gelände in Grünheide von allein 327.000 m². Düsseldorf sackt um 41 Prozent ab und verbucht mit 105.000 m² den niedrigsten Umsatz der fünf Ballungsräume.
Fertiggestellt wurden in der ersten Jahreshälfte 2023 in den Big 5 insgesamt 254.000 m² Hallenfläche und damit rund 70 Prozent weniger als im ersten Halbjahr des Vorjahres mit 835.000 m². Die meisten Fertigstellungen entfielen auf die Regionen Berlin und Frankfurt. Ebenfalls rückläufig ist das Volumen der im Bau befindlichen Flächen, das zum Jahreswechsel noch bei rund einer Million m² lag und nun mit 623.000 m² beziffert wird. Von diesen Flächen sind zurzeit 58 Prozent verfügbar, die Schwerpunkte der Bautätigkeit befinden sich in den Regionen Hamburg und Berlin.
„Aufgrund der hohen Nachfrage müssen die Entwicklungen vorangetrieben werden, auch an B- und C-Lagen. Nutzer werden wegen der fehlenden Flächen zunehmend akzeptieren müssen, dass Supply Chains an die verfüg- und bezahlbaren Standorte angepasst werden sollten“, sagt Schekahn. „Gerade in den A-Lagen werden die Spitzenmieten angesichts höherer Baukosten, hochqualitativeren Flächen und ESG-Faktoren weiter steigen.“
Für Flächen in der Größenordnung ab 5.000 m² sind die Spitzenmieten im Jahresvergleich nämlich erneut deutlich gestiegen. Die höchste Spitzenmiete wird zur Jahresmitte mit 10,50 Euro/m² in München erzielt, was einem Anstieg von 35 Prozent entspricht. Es folgen Düsseldorf mit 8,50 Euro/m² (plus 31 Prozent) und Hamburg mit 8,25 Euro/m² (plus zehn Prozent). In Berlin (plus 20 Prozent) und Frankfurt (plus sieben Prozent) werden mittlerweile 7,50 Euro/m² aufgerufen.
Automobilbranche dominiert außerhalb der fünf Ballungsräume
Rund 1,39 Millionen m² wurden im ersten Halbjahr 2023 außerhalb der fünf Ballungsräume umgesetzt. Erstmals seit 2010 liegt das Volumen damit unterhalb der 1,5-Millionen-m²-Marke, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Minus von 58 Prozent. Auch der fünfjährige Durchschnittswert wurde um 48 Prozent verfehlt. In allen Branchen ist ein Rückgang zu spüren, besonders aber in den Segmenten Handel und E-Commerce, dort wurden 82 Prozent weniger Flächen angemietet als im ersten Halbjahr 2022. Am Gesamtumsatz machten sie 14 Prozent aus. Dominiert hat die Bilanz die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit einem Anteil von 42 Prozent sowie Industrieunternehmen mit 32 Prozent, wobei insbesondere die Automobilbranche verstärkt Flächen nachfragt. Anmietungen von mehr als 100.000 m² wurden nicht registriert, im ersten Halbjahr 2022 waren es noch drei Abschlüsse.
Der größte Abschluss des ersten Halbjahres 2023 wurde in der Region Leipzig/Halle verbucht, ein namhafter Automobilhersteller mietete rund 87.000 m² in Bitterfeld-Wolfen, um dort sein weltweit größtes Ersatzteillager zu betreiben. Auch für den zweitgrößten Deal zeichnet ein Automobilhersteller verantwortlich: BMW mietete im niederbayrischen Pilsting rund 80.000 m² für sein neues Logistikzentrum. Die Flächen sollen im zweiten Quartal 2024 fertiggestellt sein. Der drittgrößte Deal entfällt auf den Logistikdienstleister Rhenus, der einen Vertrag über mehr als 70.000 m² in Sülzetal bei Magdeburg abschloss.
„Der niedrige Flächenumsatz im ersten Halbjahr basiert auf zahlreichen Faktoren, einige davon sprechen für eine anhaltend hohe Nachfrage“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Eigentümer berichten von Vollvermietungen, die Leerstände in den meisten Regionen sind verschwindend gering. Soweit noch möglich, wird sich die Situation angesichts der existenten Knappheit sowohl von Flächen zur Anmietung als auch an Grundstücken verschärfen. Bereits heute können großflächige Gesuche oft nicht mehr bedient werden. Viele Nutzer weichen auf Märkte in anderen Ländern aus, die zuvor nicht in ihrem Fokus lagen, andere ziehen ihre Optionen, um sich zumindest das Mietverhältnis sichern zu können.“
Eine weitere Ursache sind die fehlenden Neubauten, erklärt Schekahn. „Insbesondere spekulative Objekte fehlen dem Markt. Die Entwickler setzen wieder zunehmend auf ausreichende Vorvermietungen, da sie angesichts der weiterhin hohen Finanzierungskosten und im Vergleich zu den Vorjahren niedrigeren Verkaufsfaktoren lieber auf Nummer sicher gehen.“ Dennoch dürfe man nicht außer Acht lassen, dass einige Nutzer zurzeit ihre wirtschaftliche Lage als negativ bewerteten. „Besonders das Verarbeitende Gewerbe und der Handel, die wichtige Nachfragegruppen im Logistik- und Industriesegment darstellen, zeigen sich pessimistisch.“
Umsatz in den fünf Ballungsräumen auf niedrigstem Stand der letzten zehn Jahre
Im ersten Halbjahr 2023 wurden in den fünf Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) rund 655.000 m² umgesetzt, was dem niedrigsten Wert der vergangenen zehn Jahre entspricht. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum schlägt das Minus mit 58 Prozent zu Buche, der Fünfjahresschnitt wurde um 40 Prozent unterschritten. Zurückzuführen ist dies vor allem auf das Ausbleiben von Abschlüssen größer als 20.000 m², von denen in den ersten Monaten lediglich drei Verträge abgeschlossen wurden. Im ersten Halbjahr 2022 lag der Wert noch bei 14.
Ein leichtes Wachstum von acht Prozent kann lediglich die Region München mit einem Umsatzvolumen von 120.000 m² erreichen. Die anderen Regionen weisen im Jahresvergleich ein deutliches Minus auf. Mit rund 173.000 m² stellt Hamburg die umsatzstärkste Region dar, allerdings fällt auch dort das Minus von 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum groß aus. In der Region Frankfurt wurden 138.000 m² (minus 25 Prozent) umgesetzt. Mit einigem Abstand und dem stärksten Minus im Jahresvergleich folgt die Region Berlin (119.00 m², minus 85 Prozent), allerdings handelt es sich beim Vergleichswert um ein besonders starkes Vorjahr aufgrund der Baugenehmigung für das Tesla-Gelände in Grünheide von allein 327.000 m². Düsseldorf sackt um 41 Prozent ab und verbucht mit 105.000 m² den niedrigsten Umsatz der fünf Ballungsräume.
Fertiggestellt wurden in der ersten Jahreshälfte 2023 in den Big 5 insgesamt 254.000 m² Hallenfläche und damit rund 70 Prozent weniger als im ersten Halbjahr des Vorjahres mit 835.000 m². Die meisten Fertigstellungen entfielen auf die Regionen Berlin und Frankfurt. Ebenfalls rückläufig ist das Volumen der im Bau befindlichen Flächen, das zum Jahreswechsel noch bei rund einer Million m² lag und nun mit 623.000 m² beziffert wird. Von diesen Flächen sind zurzeit 58 Prozent verfügbar, die Schwerpunkte der Bautätigkeit befinden sich in den Regionen Hamburg und Berlin.
„Aufgrund der hohen Nachfrage müssen die Entwicklungen vorangetrieben werden, auch an B- und C-Lagen. Nutzer werden wegen der fehlenden Flächen zunehmend akzeptieren müssen, dass Supply Chains an die verfüg- und bezahlbaren Standorte angepasst werden sollten“, sagt Schekahn. „Gerade in den A-Lagen werden die Spitzenmieten angesichts höherer Baukosten, hochqualitativeren Flächen und ESG-Faktoren weiter steigen.“
Für Flächen in der Größenordnung ab 5.000 m² sind die Spitzenmieten im Jahresvergleich nämlich erneut deutlich gestiegen. Die höchste Spitzenmiete wird zur Jahresmitte mit 10,50 Euro/m² in München erzielt, was einem Anstieg von 35 Prozent entspricht. Es folgen Düsseldorf mit 8,50 Euro/m² (plus 31 Prozent) und Hamburg mit 8,25 Euro/m² (plus zehn Prozent). In Berlin (plus 20 Prozent) und Frankfurt (plus sieben Prozent) werden mittlerweile 7,50 Euro/m² aufgerufen.
Automobilbranche dominiert außerhalb der fünf Ballungsräume
Rund 1,39 Millionen m² wurden im ersten Halbjahr 2023 außerhalb der fünf Ballungsräume umgesetzt. Erstmals seit 2010 liegt das Volumen damit unterhalb der 1,5-Millionen-m²-Marke, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Minus von 58 Prozent. Auch der fünfjährige Durchschnittswert wurde um 48 Prozent verfehlt. In allen Branchen ist ein Rückgang zu spüren, besonders aber in den Segmenten Handel und E-Commerce, dort wurden 82 Prozent weniger Flächen angemietet als im ersten Halbjahr 2022. Am Gesamtumsatz machten sie 14 Prozent aus. Dominiert hat die Bilanz die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit einem Anteil von 42 Prozent sowie Industrieunternehmen mit 32 Prozent, wobei insbesondere die Automobilbranche verstärkt Flächen nachfragt. Anmietungen von mehr als 100.000 m² wurden nicht registriert, im ersten Halbjahr 2022 waren es noch drei Abschlüsse.
Der größte Abschluss des ersten Halbjahres 2023 wurde in der Region Leipzig/Halle verbucht, ein namhafter Automobilhersteller mietete rund 87.000 m² in Bitterfeld-Wolfen, um dort sein weltweit größtes Ersatzteillager zu betreiben. Auch für den zweitgrößten Deal zeichnet ein Automobilhersteller verantwortlich: BMW mietete im niederbayrischen Pilsting rund 80.000 m² für sein neues Logistikzentrum. Die Flächen sollen im zweiten Quartal 2024 fertiggestellt sein. Der drittgrößte Deal entfällt auf den Logistikdienstleister Rhenus, der einen Vertrag über mehr als 70.000 m² in Sülzetal bei Magdeburg abschloss.
