10.08.2023 HAMBORNER REIT operativ stark: Erhöhung der FFO-Prognose
In einem unverändert schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld hat die HAMBORNER REIT AG an die positive operative Geschäftsentwicklung des vergangenen Jahres angeknüpft und im ersten Halbjahr 2023 einen Umsatz- und Ergebniszuwachs verzeichnet.
Die Miet- und Pachterlöse beliefen sich auf 43,7 Mio. Euro und lagen damit 4,3 % über dem Niveau der Vorjahresperiode. Die positive Entwicklung wurde insbesondere durch Objektzugänge sowie vertraglich festgelegte Mietanpassungen infolge der gestiegenen Inflation (Indexvereinbarungen) positiv beeinflusst. Die hieraus resultierenden Effekte (Like-for-like) beliefen sich zum Stichtag 30. Juni 2023 auf 4,3 %.
Die Funds from Operations (FFO) entwickelten sich im ersten Halbjahr 2023 äußerst positiv und erhöhten sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 3,9 Mio. Euro bzw. 16,3 % auf 43,7 Mio. Euro. Dementsprechend leg der FFO je Aktie bei 0,35 Euro (Vorjahr: 0,30 Euro). Der Anstieg resultiert neben den Mietzuwächsen im Wesentlichen aus Zinserträgen sowie sonstigen betrieblichen Erträgen im Zusammenhang mit der vorzeitigen Mietvertragsauflösung im Manage-to-Core-Objekt Mainz.
Die Finanzsituation der Gesellschaft verbleibt weiterhin komfortabel. Die REIT-Eigenkapitalquote lag zum 30. Juni 2023 bei 56,4 %. Der Loan to Value (EPRA-LTV) erhöhte sich infolge einer Wertanpassung des Immobilienportfolios sowie der im zweiten Quartal erfolgten Dividendenauszahlung gegenüber dem Jahresende 2022 auf 42,2 %.
PORTFOLIOENTWICKLUNG
Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen an den Immobilienmärkten und im Sinne der Schaffung zusätzlicher Transparenz für ihre Stakeholder hat die HAMBORNER REIT AG zum Stichtag 30. Juni 2023 eine zusätzliche unterjährige Bewertung des Bestandsportfolios vornehmen lassen.
Die Bewertung des Immobilienportfolios der HAMBORNER REIT AG wurde durch den externen Gutachter durchgeführt und führte im Ergebnis zu einem Rückgang des Verkehrswerts des Immobilienportfolios (like-for-like) in Höhe von 5,7 %. Dabei waren die Wertminderungen sowohl auf eine entsprechende Entwicklung innerhalb des Büro- als auch des Einzelhandelbestandes zurückzuführen.
Unter Berücksichtigung der Neubewertung sowie der im zweiten Quartal erfolgten Veräußerung eines Einzelhandelsobjekts in Mosbach belief sich der Verkehrswert des Immobilienportfolios zum 30. Juni 2023 auf 1.516,4 Mio. Euro (31. Dezember 2022: 1.608,6 Mio. Euro). Der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie reduzierte sich gegenüber dem Jahresende 2022 um 10,8 % auf 10,58 Euro.
Im Laufe des ersten Halbjahrs 2023 hat die Gesellschaft im Rahmen einer off-market-Transaktion den Kaufvertrag für zwei weitere Einzelhandelsobjekte in Hanau und Offenburg unterzeichnet, die vollständig und langfristig an den Lebensmittelgroßhändler EDEKA Foodservice vermietet sind. Das Kaufpreisvolumen belief sich auf insgesamt rund 23,6 Mio. Euro. Die Kaufpreiszahlung sowie der Besitzübergang der Immobilien haben am 20. Juli 2023 stattgefunden.
OPERATIVE GESCHÄFTSENTWICKLUNG
Auch auf operativer Ebene konnte die Gesellschaft die positive Entwicklung des Vorjahres fortsetzen und im ersten Halbjahr eine Reihe wichtiger Vermietungserfolge erzielen.
In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres wurden Verträge für Mietflächen von rd. 26.000 m² abgeschlossen, wobei ein Anteil von rd. 70 % auf Büroflächen entfiel. Hervorzuheben ist insbesondere die erfolgte vollständige Anschlussvermietung des Manage-to-Core-Objektes in Mainz. Infolge des vorübergehenden umbaubedingten Leerstands der Immobilie erhöhte sich die EPRA-Leerstandsquote des Gesamtportfolios zum 30. Juni 2023 geringfügig auf 4,1 %. Die neu gestalteten Flächen wurden Anfang August an den neuen Mieter übergeben.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) blieb mit 6,3 Jahren weiterhin auf hohem Niveau, wobei die Laufzeit innerhalb der Teilportfolios zum 30. Juni 2023 7,3 Jahre (Einzelhandel) bzw. 5,0 Jahre (Büro) betrug.
AUSBLICK
Unter Berücksichtigung der positiven operativen Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2023 sieht sich die Gesellschaft in der Lage, die Prognose zur Umsatzentwicklung zu konkretisieren. Für das Gesamtjahr 2023 werden nunmehr Erlöse aus Mieten und Pachten zwischen 88,0 Mio. Euro und 89,0 Mio. Euro (zuvor: 88,0 Mio. Euro bis 89,5 Mio. Euro) erwartet.
Gleichzeitig geht die Gesellschaft auf Basis der aktuellen Ertrags- und Aufwandserwartungen im Vergleich zur ursprünglichen Gesamtjahresprognose von einem erhöhten operativen Ergebnis (FFO) in Höhe von 51,0 Mio. Euro bis 53,0 Mio. Euro (zuvor: 50,0 Mio. Euro bis 52,0 Mio. Euro) aus.
Entgegen der ursprünglich unterstellten Annahme einer Belebung des Immobilientransaktionsmarktes im zweiten Halbjahr 2023 und einem dementsprechend prognostizierten Netto-Investitionsvolumen in Höhe von ca. 50 Mio. € erwartet die Gesellschaft nunmehr, dass sich das Marktumfeld erst zu einem späteren Zeitpunkt aufhellen wird. Daher berücksichtigt die Prognose neben den im ersten Halbjahr bereits erfolgten Immobilientransaktionen keine zusätzlichen An- und Verkäufe im weiteren Jahresverlauf.
Infolge der unterjährigen Bewertung des Bestandsportfolios erwartet die Gesellschaft, dass sich der NAV je Aktie zum Jahresende 2023 zwischen 7,0 % und 12,0 % unter dem Niveau des Vorjahres (31. Dezember 2022: 11,86 Euro) bewegen wird. Zuvor wurde lediglich von einem leichten Rückgang ausgegangen.
Angesichts des anhaltend dynamischen und von Unsicherheiten geprägten Marktumfelds, berücksichtigt die Bandbreite der angepassten Prognose dabei bereits weitere mögliche Wertanpassungen im Rahmen der turnusmäßigen externen Portfoliobewertung zum Jahresende 2023.
Die Miet- und Pachterlöse beliefen sich auf 43,7 Mio. Euro und lagen damit 4,3 % über dem Niveau der Vorjahresperiode. Die positive Entwicklung wurde insbesondere durch Objektzugänge sowie vertraglich festgelegte Mietanpassungen infolge der gestiegenen Inflation (Indexvereinbarungen) positiv beeinflusst. Die hieraus resultierenden Effekte (Like-for-like) beliefen sich zum Stichtag 30. Juni 2023 auf 4,3 %.
Die Funds from Operations (FFO) entwickelten sich im ersten Halbjahr 2023 äußerst positiv und erhöhten sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 3,9 Mio. Euro bzw. 16,3 % auf 43,7 Mio. Euro. Dementsprechend leg der FFO je Aktie bei 0,35 Euro (Vorjahr: 0,30 Euro). Der Anstieg resultiert neben den Mietzuwächsen im Wesentlichen aus Zinserträgen sowie sonstigen betrieblichen Erträgen im Zusammenhang mit der vorzeitigen Mietvertragsauflösung im Manage-to-Core-Objekt Mainz.
Die Finanzsituation der Gesellschaft verbleibt weiterhin komfortabel. Die REIT-Eigenkapitalquote lag zum 30. Juni 2023 bei 56,4 %. Der Loan to Value (EPRA-LTV) erhöhte sich infolge einer Wertanpassung des Immobilienportfolios sowie der im zweiten Quartal erfolgten Dividendenauszahlung gegenüber dem Jahresende 2022 auf 42,2 %.
PORTFOLIOENTWICKLUNG
Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen an den Immobilienmärkten und im Sinne der Schaffung zusätzlicher Transparenz für ihre Stakeholder hat die HAMBORNER REIT AG zum Stichtag 30. Juni 2023 eine zusätzliche unterjährige Bewertung des Bestandsportfolios vornehmen lassen.
Die Bewertung des Immobilienportfolios der HAMBORNER REIT AG wurde durch den externen Gutachter durchgeführt und führte im Ergebnis zu einem Rückgang des Verkehrswerts des Immobilienportfolios (like-for-like) in Höhe von 5,7 %. Dabei waren die Wertminderungen sowohl auf eine entsprechende Entwicklung innerhalb des Büro- als auch des Einzelhandelbestandes zurückzuführen.
Unter Berücksichtigung der Neubewertung sowie der im zweiten Quartal erfolgten Veräußerung eines Einzelhandelsobjekts in Mosbach belief sich der Verkehrswert des Immobilienportfolios zum 30. Juni 2023 auf 1.516,4 Mio. Euro (31. Dezember 2022: 1.608,6 Mio. Euro). Der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie reduzierte sich gegenüber dem Jahresende 2022 um 10,8 % auf 10,58 Euro.
Im Laufe des ersten Halbjahrs 2023 hat die Gesellschaft im Rahmen einer off-market-Transaktion den Kaufvertrag für zwei weitere Einzelhandelsobjekte in Hanau und Offenburg unterzeichnet, die vollständig und langfristig an den Lebensmittelgroßhändler EDEKA Foodservice vermietet sind. Das Kaufpreisvolumen belief sich auf insgesamt rund 23,6 Mio. Euro. Die Kaufpreiszahlung sowie der Besitzübergang der Immobilien haben am 20. Juli 2023 stattgefunden.
OPERATIVE GESCHÄFTSENTWICKLUNG
Auch auf operativer Ebene konnte die Gesellschaft die positive Entwicklung des Vorjahres fortsetzen und im ersten Halbjahr eine Reihe wichtiger Vermietungserfolge erzielen.
In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres wurden Verträge für Mietflächen von rd. 26.000 m² abgeschlossen, wobei ein Anteil von rd. 70 % auf Büroflächen entfiel. Hervorzuheben ist insbesondere die erfolgte vollständige Anschlussvermietung des Manage-to-Core-Objektes in Mainz. Infolge des vorübergehenden umbaubedingten Leerstands der Immobilie erhöhte sich die EPRA-Leerstandsquote des Gesamtportfolios zum 30. Juni 2023 geringfügig auf 4,1 %. Die neu gestalteten Flächen wurden Anfang August an den neuen Mieter übergeben.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) blieb mit 6,3 Jahren weiterhin auf hohem Niveau, wobei die Laufzeit innerhalb der Teilportfolios zum 30. Juni 2023 7,3 Jahre (Einzelhandel) bzw. 5,0 Jahre (Büro) betrug.
AUSBLICK
Unter Berücksichtigung der positiven operativen Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2023 sieht sich die Gesellschaft in der Lage, die Prognose zur Umsatzentwicklung zu konkretisieren. Für das Gesamtjahr 2023 werden nunmehr Erlöse aus Mieten und Pachten zwischen 88,0 Mio. Euro und 89,0 Mio. Euro (zuvor: 88,0 Mio. Euro bis 89,5 Mio. Euro) erwartet.
Gleichzeitig geht die Gesellschaft auf Basis der aktuellen Ertrags- und Aufwandserwartungen im Vergleich zur ursprünglichen Gesamtjahresprognose von einem erhöhten operativen Ergebnis (FFO) in Höhe von 51,0 Mio. Euro bis 53,0 Mio. Euro (zuvor: 50,0 Mio. Euro bis 52,0 Mio. Euro) aus.
Entgegen der ursprünglich unterstellten Annahme einer Belebung des Immobilientransaktionsmarktes im zweiten Halbjahr 2023 und einem dementsprechend prognostizierten Netto-Investitionsvolumen in Höhe von ca. 50 Mio. € erwartet die Gesellschaft nunmehr, dass sich das Marktumfeld erst zu einem späteren Zeitpunkt aufhellen wird. Daher berücksichtigt die Prognose neben den im ersten Halbjahr bereits erfolgten Immobilientransaktionen keine zusätzlichen An- und Verkäufe im weiteren Jahresverlauf.
Infolge der unterjährigen Bewertung des Bestandsportfolios erwartet die Gesellschaft, dass sich der NAV je Aktie zum Jahresende 2023 zwischen 7,0 % und 12,0 % unter dem Niveau des Vorjahres (31. Dezember 2022: 11,86 Euro) bewegen wird. Zuvor wurde lediglich von einem leichten Rückgang ausgegangen.
Angesichts des anhaltend dynamischen und von Unsicherheiten geprägten Marktumfelds, berücksichtigt die Bandbreite der angepassten Prognose dabei bereits weitere mögliche Wertanpassungen im Rahmen der turnusmäßigen externen Portfoliobewertung zum Jahresende 2023.
