15.08.2023 Ausbaufähig: Ruhiges erstes Halbjahr am Büromarkt Magdeburg
Der Magdeburger Büromarkt liefert aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen ein vergleichsweise schwaches Halbjahresergebnis 2023 ab, das mit insgesamt 6.200 m² sowohl die Halbjahresergebnisse 2020 (10.000 m²; - 38 %) 2021 (12.500 m²; - 50 %) und 2022 (14.800 m²; - 58 %) als auch das Dekadenmittel (Ø 1. Halbjahr 2013 - 2022: 9.980 m²; - 38 %) deutlich verpasst. Insgesamt handelt es sich um den schwächsten Halbjahreswert am Magdeburger Büromarkt seit 2018.
• Für das traditionell umsatzstärkere zweite Halbjahr zeichnet sich ein dynamischeres Marktgeschehen ab. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2023 einen unterdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 16.000 m², lediglich rund die Hälfte des exzellenten Vorjahreswertes (2022: rd. 34.000 m²). Das Zehnjahresmittel (Ø 2013 - 2022: 25.600 m²) wird um 27 % verfehlt.
Angebotsreserve weiterhin auf niedrigem Niveau
• Während in anderen Bürostandorten wie z.B. Berlin oder Frankfurt ein Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) erzielt wurde, setzt sich in Magdeburg die Leerstandsreduzierung weiter fort: Sie sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2022: 62.500 m²) um 6 % auf 58.800 m² Ende Juni 2023. Die Leerstandsquote ging damit binnen Jahresfrist von 6,1 % auf aktuell 5,9 % des Gesamtbestandes von rd. 1,05 Mio. m² zurück.
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren leichten Rückgang.
Deutlicher Rückgang der Büroflächenfertigstellungen
• 2020 und 2021 wurden in Magdeburg sehr hohe Fertigstellungszahlen von 12.500 m² bzw. 21.000 m² erzielt, welche deutlich über dem Zehnjahresmittel lagen (Ø 2013 - 2022: 6.600 m²). Das Jahr 2022 fiel dagegen schon deutlich verhaltener aus mit rd. 5.500 m².
• 2023 werden lediglich rd. 2.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Für 2024 deutet sich ein Anstieg auf etwa die doppelte Fertigstellungszahl an. Dennoch bleibt das Angebot an modernen Büroflächen insbesondere in der City knapp.
• Im Zeitraum von 2025 bis 2027 ist allerdings ein Anziehen des Fertigstellungsvolumen auf bis zu 70.000 m² möglich. Dann kommen neue und unter ESG-Gesichtspunkten auch für internationale Nutzer relevante Büroflächen hinzu.
Leichter Anstieg des Mietpreisniveaus
• Das Spitzenmietniveau Magdeburgs hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt Juni 2022 leicht um 0,15 €/m² bzw. % - von EUR 13,85 €/m² auf EUR 14,00 €/m² erhöht. Das mittlere Mietniveau in Citylagen erhöhte sich ebenfalls leicht um 0,20 €/m² auf EUR 10,00/m², in Cityrandlagen auf EUR 8,80/m² und in den Außenbezirken bleiben die Referenzpreise konstant bei rd. EUR 6,50/m².
• Bis zum Jahresende 2023 erwartet Aengevelt Research einen Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 14,80/m². Allerdings gilt diese lediglich für das Bestandssegment: Sobald die Vorvermarktung der in Magdeburg geplanten Büroprojekte startet, werden hier getätigte Mietabschlüsse die Spitzenmiete auf ein deutlich höheres Niveau anheben.
• Für das traditionell umsatzstärkere zweite Halbjahr zeichnet sich ein dynamischeres Marktgeschehen ab. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2023 einen unterdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 16.000 m², lediglich rund die Hälfte des exzellenten Vorjahreswertes (2022: rd. 34.000 m²). Das Zehnjahresmittel (Ø 2013 - 2022: 25.600 m²) wird um 27 % verfehlt.
Angebotsreserve weiterhin auf niedrigem Niveau
• Während in anderen Bürostandorten wie z.B. Berlin oder Frankfurt ein Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) erzielt wurde, setzt sich in Magdeburg die Leerstandsreduzierung weiter fort: Sie sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2022: 62.500 m²) um 6 % auf 58.800 m² Ende Juni 2023. Die Leerstandsquote ging damit binnen Jahresfrist von 6,1 % auf aktuell 5,9 % des Gesamtbestandes von rd. 1,05 Mio. m² zurück.
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren leichten Rückgang.
Deutlicher Rückgang der Büroflächenfertigstellungen
• 2020 und 2021 wurden in Magdeburg sehr hohe Fertigstellungszahlen von 12.500 m² bzw. 21.000 m² erzielt, welche deutlich über dem Zehnjahresmittel lagen (Ø 2013 - 2022: 6.600 m²). Das Jahr 2022 fiel dagegen schon deutlich verhaltener aus mit rd. 5.500 m².
• 2023 werden lediglich rd. 2.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Für 2024 deutet sich ein Anstieg auf etwa die doppelte Fertigstellungszahl an. Dennoch bleibt das Angebot an modernen Büroflächen insbesondere in der City knapp.
• Im Zeitraum von 2025 bis 2027 ist allerdings ein Anziehen des Fertigstellungsvolumen auf bis zu 70.000 m² möglich. Dann kommen neue und unter ESG-Gesichtspunkten auch für internationale Nutzer relevante Büroflächen hinzu.
Leichter Anstieg des Mietpreisniveaus
• Das Spitzenmietniveau Magdeburgs hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt Juni 2022 leicht um 0,15 €/m² bzw. % - von EUR 13,85 €/m² auf EUR 14,00 €/m² erhöht. Das mittlere Mietniveau in Citylagen erhöhte sich ebenfalls leicht um 0,20 €/m² auf EUR 10,00/m², in Cityrandlagen auf EUR 8,80/m² und in den Außenbezirken bleiben die Referenzpreise konstant bei rd. EUR 6,50/m².
• Bis zum Jahresende 2023 erwartet Aengevelt Research einen Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 14,80/m². Allerdings gilt diese lediglich für das Bestandssegment: Sobald die Vorvermarktung der in Magdeburg geplanten Büroprojekte startet, werden hier getätigte Mietabschlüsse die Spitzenmiete auf ein deutlich höheres Niveau anheben.
