22.08.2023 Schroders: Scope bestätigt Asset Management Rating von AA- (AMR)
In den fünf Geschäftsbereichen Private Assets & Alternatives, Solutions, Mutual Funds, Institutional sowie Wealth Management verfügt Schroders über eine langjährige Erfahrung und Kompetenz. Mit über 60 lokalen Investment-Teams weltweit verwaltet die börsennotierte Schroders PLC ein Vermögen von 846 Mrd. Euro (Stand: 30.06.2023). Der im Jahr 1971 gegründete Geschäftsbereich Real Estate betreut mit mehr als 280 Mitarbeitern in 16 Teams ein Immobilienvermögen von 29,6 Mrd. Euro (Stand: 31.03.2023).
Als vollständig integrierte Plattform für Immobilieninvestitionen und Asset Management bietet Schroders Real Estate (Schroders) entlang der Immobilien-Wertschöpfungskette Dienstleistungen im Rahmen des Investment Managements, Asset Managements sowie des kaufmännischen Property Managements an. Das technische Property Management sowie das Facility Management sind dagegen an Dienstleister ausgelagert. Der Bereich Schroder Deutschland mit der Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt (inkl. Zweigniederlassung in Stockholm) und der Schroder Real Estate Management GmbH, München, auf den sich dieses Rating bezieht, ist auf Büro- und Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich sowie auf lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien in der DACH-Region fokussiert. Darüber hinaus werden gemischt genutzte Immobilien und Logistikobjekte in Deutschland abgedeckt. Die deutschen Hotelimmobilien werden zentral durch eine spezialisierte Hoteleinheit in Paris gemanagt. Die deutschen Fonds- und Asset Management-Teams haben jederzeit Zugriff auf die globalen Ressourcen der Gruppe – insbesondere in Bezug auf Kundenzugang, ESG-Aufstellung und die institutionalisierte Prozesslandschaft – und können somit auf den internationalen Märkten zusammen mit den korrespondierenden Teams agieren.
Schroders, die bereits seit 2007 Unterzeichnerin der UN PRI ist, erstellt einen jährlichen Nachhaltigkeitsbericht und verfügt über ein nach ISO14001 zertifiziertes Umweltmanagementsystem. Außerdem hat sich Schroders das Ziel gesetzt, bis 2040 das 1,5-Grad einzuhalten. Zudem ist das Unternehmen seit Dezember 2020 Unterzeichner der Net Zero Asset Managers Initiative. Auch auf Asset-/Investmentvehikel-Ebene liegen zum Teil ESG-Berichte nach GRESB vor. Das GRESB-Rating wird für weitere Produkte angestrebt. Das in London ansässige Real Estate Sustainability-Team hat mehrere Richtlinien entwickelt, die das Immobilienanlageteam bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsinitiativen bei allen Anlageaktivitäten einhalten muss.
Das insgesamt sehr gute Asset Management Rating wird wesentlich gestützt durch: (1) die deutlich überdurchschnittliche Branchenerfahrung und Qualifikation auf der Führungsebene und im Bereich Investment Management; (2) die ausgeprägte lokale Präsenz und den Zugriff auf die internationalen Investmentmärkte als Teil der globalen Immobilienplattform der Schroders Gruppe; (3) die klar definierte ESG-Strategie, die bereits durch eine umfangreiche, detaillierte Berichterstattung auf Unternehmens- sowie auf Produktebene dokumentiert wird und (4) das hervorragende globale Research, auf welches die deutsche Einheit Zugriff hat und was integraler Bestandteil der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette ist.
Begrenzt wird das Rating durch: (1) ein erhöhtes Konzentrationsrisiko auf Kundenbasis; (2) die im Branchenvergleich erhöhte Mitarbeiterfluktuation, wenngleich diese zuletzt rückläufig war, sowie (3) die Herausforderung, das weiterhin anspruchsvolle und komplexer gewordene Marktumfeld im Immobilienbereich zu managen und somit die neu aufgelegten Produkte zu positionieren.
Insgesamt verwaltet die Schroder KVG drei institutionelle Spezial-AIF, zwei Joint Ventures sowie einen offenen Immobilien-Publikumsfonds. Aus München heraus werden vier Mandate und weitere diverse einzelne Objekte für unterschiedliche Anleger gemanagt. Im Bereich Asset Management werden per 31.12.2022 insgesamt 205 Objekte mit einem Volumen von 4,3 Mrd. Euro für die eigenen sowie die internationalen Vehikel der Schroders Gruppe aus Frankfurt, München und Stockholm betreut. Der Manager plant den Fokus auf die Bereiche Wohnen und Lebensmitteleinzelhandel zu stärken.
In diesem Zusammenhang wurde 2021 der deutsche Spezial-AIF „Urban Living Fund“ mit einem regionalen Anlageschwerpunkt auf deutsche Metropolregionen aufgelegt. Die Nutzungsart Wohnen soll hierbei 40 - 60% ausmachen und das restliche Portfolio auf die Top-5-Ankermieter des Lebensmitteleinzelhandels entfallen. Seit Juni 2021 bietet Schroder ihren Privatanlegern in Deutschland erstmalig die Möglichkeit, mit dem neu aufgelegten offenen Immobilienpublikumsfonds „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ in einen Artikel 8-Fonds nach SFDR zu investieren. Der Fonds stellt dabei vor allem Energieeffizienz, Investitionen in Bildung und Pflege sowie soziale Gleichberechtigung in den Mittelpunkt. Aufgrund des gestiegenen Zinsumfeldes haben Anleger vielfach attraktivere Anlagemöglichkeiten als Immobilien, was die Akquise neuer Anlegergelder in der aktuellen Situation und damit den Aufbau der Produkte stark erschwert.
Die Gesellschaft kann im Berichtszeitraum eine klar auf Verkäufe fokussierte Transaktionsbilanz vorweisen – zwei Ankäufen in Höhe von rund 28 Mio. Euro standen zehn Verkäufe in Höhe von 162 Mio. Euro gegenüber, was Scope positiv bewertet. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 lagen das Ankaufsvolumen bei 292 Mio. Euro bzw. neun Objekten und das Verkaufsvolumen bei 572 Mio. Euro bzw. acht Objekten. Die Ankaufspolitik des Fondsmanagements konzentriert sich darauf, selektiv hochwertige Objekte mit Fokus auf nachhaltiger und energieeffizienter Bauweise zu erwerben. Auf der Verkaufsseite standen insbesondere Objekte im Sektor Lebensmitteleinzelhandel im Vordergrund. In der Hochpreisphase des Marktes (2019 bis 2022) hat die Gesellschaft in Summe rund 480 Mio. Euro bzw. 13 Immobilien in Deutschland bzw. in der DACH-Region angekauft. Dies kann entsprechende Abwertungsrisiken bergen.
Steigende Zinsen und hohe Inflationsraten führten im vergangenen Jahr 2022 und in den ersten Monaten dieses Jahres nahezu zum Erliegen des Immobilien-Transaktionsmarktes. Kombiniert mit weiteren Unsicherheitsfaktoren wie Kaufkraftverlusten und den sich wandelnden Nutzeranforderungen an die Gebäude, vor allem hinsichtlich ESG und des künftigen Büroflächenbedarfs, erhöhen die Risiken in vielen Segmenten weiter. Leerfallende Flächen und sinkende Mieten sind die unmittelbaren Auswirkungen, mit denen vor allem Objekte in nicht-erstklassigen Lagen (abseits von A-Lagen) zu kämpfen haben. Es ist davon auszugehen, dass das Segment Shopping-Center, aber auch teilweise der Bürosektor, weitere Herausforderungen in der Vermietung sowie hinsichtlich der Bewertung bekommen werden.
Vor diesem Hintergrund sind verstärkt Maßnahmen erforderlich, um das Renditeniveau der Fonds stabil zu halten und die Risikotragfähigkeit zu stärken. Die Performance der Fonds stellt sich aktuell als solide dar. Sollten ausreichend neue Anlegergelder akquiriert werden, können künftig sich bietende Ankaufschancen genutzt werden.
Die Vermietungsleistung von Schroders in Deutschland ist im Jahresvergleich, bezogen auf die qm, um 14% gesunken (2022: 70.312 qm, 2021: 81.959 qm). Im Vergleich zum Nettosollmietertrag verzeichnete die Vermietungsleistung (Neu- und Nachvermietungen) gegenüber dem Vorjahr sogar einen Rückgang von 30% (2022: 13,3 Mio. Euro, 2021: 19,0 Mio. Euro). Die Vermietungsquote auf Produktebene liegt zum Stichtag 31.12.2022 zwischen 81,5% und 100% bzw. durchschnittlich 95,9%. Auf Objekteebene liegen die Vermietungsquoten zwischen 24,0% und 100%. Der Durchschnitt der 205 Objekte liegt bei 89,4%. Die WAULT auf Produktebene befindet sich zwischen 3,4 Jahre und 15,8 Jahre, dabei liegt der Durchschnitt bei 6,9 Jahren. Für 191 Objekte liegt Scope die WAULT auf Objektebene vor. Auf der Objekteebene liegen die WAULTs zwischen 0 und 23,3 Jahren. Der Durchschnitt der Objekte liegt bei 5,2 Jahren. Insgesamt bewertet Scope die Vermietungsleistung des Unternehmens als gut.
Die Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ist bezüglich ihrer Prozesse klar strukturiert, Compliance und Risikokontrolle unterliegen den geltenden rechtlichen Standards, die den Kapitalverwaltungsgesellschaften insbesondere seit dem Inkrafttreten des KAGB vorgegeben werden.
Als vollständig integrierte Plattform für Immobilieninvestitionen und Asset Management bietet Schroders Real Estate (Schroders) entlang der Immobilien-Wertschöpfungskette Dienstleistungen im Rahmen des Investment Managements, Asset Managements sowie des kaufmännischen Property Managements an. Das technische Property Management sowie das Facility Management sind dagegen an Dienstleister ausgelagert. Der Bereich Schroder Deutschland mit der Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt (inkl. Zweigniederlassung in Stockholm) und der Schroder Real Estate Management GmbH, München, auf den sich dieses Rating bezieht, ist auf Büro- und Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich sowie auf lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien in der DACH-Region fokussiert. Darüber hinaus werden gemischt genutzte Immobilien und Logistikobjekte in Deutschland abgedeckt. Die deutschen Hotelimmobilien werden zentral durch eine spezialisierte Hoteleinheit in Paris gemanagt. Die deutschen Fonds- und Asset Management-Teams haben jederzeit Zugriff auf die globalen Ressourcen der Gruppe – insbesondere in Bezug auf Kundenzugang, ESG-Aufstellung und die institutionalisierte Prozesslandschaft – und können somit auf den internationalen Märkten zusammen mit den korrespondierenden Teams agieren.
Schroders, die bereits seit 2007 Unterzeichnerin der UN PRI ist, erstellt einen jährlichen Nachhaltigkeitsbericht und verfügt über ein nach ISO14001 zertifiziertes Umweltmanagementsystem. Außerdem hat sich Schroders das Ziel gesetzt, bis 2040 das 1,5-Grad einzuhalten. Zudem ist das Unternehmen seit Dezember 2020 Unterzeichner der Net Zero Asset Managers Initiative. Auch auf Asset-/Investmentvehikel-Ebene liegen zum Teil ESG-Berichte nach GRESB vor. Das GRESB-Rating wird für weitere Produkte angestrebt. Das in London ansässige Real Estate Sustainability-Team hat mehrere Richtlinien entwickelt, die das Immobilienanlageteam bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsinitiativen bei allen Anlageaktivitäten einhalten muss.
Das insgesamt sehr gute Asset Management Rating wird wesentlich gestützt durch: (1) die deutlich überdurchschnittliche Branchenerfahrung und Qualifikation auf der Führungsebene und im Bereich Investment Management; (2) die ausgeprägte lokale Präsenz und den Zugriff auf die internationalen Investmentmärkte als Teil der globalen Immobilienplattform der Schroders Gruppe; (3) die klar definierte ESG-Strategie, die bereits durch eine umfangreiche, detaillierte Berichterstattung auf Unternehmens- sowie auf Produktebene dokumentiert wird und (4) das hervorragende globale Research, auf welches die deutsche Einheit Zugriff hat und was integraler Bestandteil der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette ist.
Begrenzt wird das Rating durch: (1) ein erhöhtes Konzentrationsrisiko auf Kundenbasis; (2) die im Branchenvergleich erhöhte Mitarbeiterfluktuation, wenngleich diese zuletzt rückläufig war, sowie (3) die Herausforderung, das weiterhin anspruchsvolle und komplexer gewordene Marktumfeld im Immobilienbereich zu managen und somit die neu aufgelegten Produkte zu positionieren.
Insgesamt verwaltet die Schroder KVG drei institutionelle Spezial-AIF, zwei Joint Ventures sowie einen offenen Immobilien-Publikumsfonds. Aus München heraus werden vier Mandate und weitere diverse einzelne Objekte für unterschiedliche Anleger gemanagt. Im Bereich Asset Management werden per 31.12.2022 insgesamt 205 Objekte mit einem Volumen von 4,3 Mrd. Euro für die eigenen sowie die internationalen Vehikel der Schroders Gruppe aus Frankfurt, München und Stockholm betreut. Der Manager plant den Fokus auf die Bereiche Wohnen und Lebensmitteleinzelhandel zu stärken.
In diesem Zusammenhang wurde 2021 der deutsche Spezial-AIF „Urban Living Fund“ mit einem regionalen Anlageschwerpunkt auf deutsche Metropolregionen aufgelegt. Die Nutzungsart Wohnen soll hierbei 40 - 60% ausmachen und das restliche Portfolio auf die Top-5-Ankermieter des Lebensmitteleinzelhandels entfallen. Seit Juni 2021 bietet Schroder ihren Privatanlegern in Deutschland erstmalig die Möglichkeit, mit dem neu aufgelegten offenen Immobilienpublikumsfonds „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ in einen Artikel 8-Fonds nach SFDR zu investieren. Der Fonds stellt dabei vor allem Energieeffizienz, Investitionen in Bildung und Pflege sowie soziale Gleichberechtigung in den Mittelpunkt. Aufgrund des gestiegenen Zinsumfeldes haben Anleger vielfach attraktivere Anlagemöglichkeiten als Immobilien, was die Akquise neuer Anlegergelder in der aktuellen Situation und damit den Aufbau der Produkte stark erschwert.
Die Gesellschaft kann im Berichtszeitraum eine klar auf Verkäufe fokussierte Transaktionsbilanz vorweisen – zwei Ankäufen in Höhe von rund 28 Mio. Euro standen zehn Verkäufe in Höhe von 162 Mio. Euro gegenüber, was Scope positiv bewertet. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 lagen das Ankaufsvolumen bei 292 Mio. Euro bzw. neun Objekten und das Verkaufsvolumen bei 572 Mio. Euro bzw. acht Objekten. Die Ankaufspolitik des Fondsmanagements konzentriert sich darauf, selektiv hochwertige Objekte mit Fokus auf nachhaltiger und energieeffizienter Bauweise zu erwerben. Auf der Verkaufsseite standen insbesondere Objekte im Sektor Lebensmitteleinzelhandel im Vordergrund. In der Hochpreisphase des Marktes (2019 bis 2022) hat die Gesellschaft in Summe rund 480 Mio. Euro bzw. 13 Immobilien in Deutschland bzw. in der DACH-Region angekauft. Dies kann entsprechende Abwertungsrisiken bergen.
Steigende Zinsen und hohe Inflationsraten führten im vergangenen Jahr 2022 und in den ersten Monaten dieses Jahres nahezu zum Erliegen des Immobilien-Transaktionsmarktes. Kombiniert mit weiteren Unsicherheitsfaktoren wie Kaufkraftverlusten und den sich wandelnden Nutzeranforderungen an die Gebäude, vor allem hinsichtlich ESG und des künftigen Büroflächenbedarfs, erhöhen die Risiken in vielen Segmenten weiter. Leerfallende Flächen und sinkende Mieten sind die unmittelbaren Auswirkungen, mit denen vor allem Objekte in nicht-erstklassigen Lagen (abseits von A-Lagen) zu kämpfen haben. Es ist davon auszugehen, dass das Segment Shopping-Center, aber auch teilweise der Bürosektor, weitere Herausforderungen in der Vermietung sowie hinsichtlich der Bewertung bekommen werden.
Vor diesem Hintergrund sind verstärkt Maßnahmen erforderlich, um das Renditeniveau der Fonds stabil zu halten und die Risikotragfähigkeit zu stärken. Die Performance der Fonds stellt sich aktuell als solide dar. Sollten ausreichend neue Anlegergelder akquiriert werden, können künftig sich bietende Ankaufschancen genutzt werden.
Die Vermietungsleistung von Schroders in Deutschland ist im Jahresvergleich, bezogen auf die qm, um 14% gesunken (2022: 70.312 qm, 2021: 81.959 qm). Im Vergleich zum Nettosollmietertrag verzeichnete die Vermietungsleistung (Neu- und Nachvermietungen) gegenüber dem Vorjahr sogar einen Rückgang von 30% (2022: 13,3 Mio. Euro, 2021: 19,0 Mio. Euro). Die Vermietungsquote auf Produktebene liegt zum Stichtag 31.12.2022 zwischen 81,5% und 100% bzw. durchschnittlich 95,9%. Auf Objekteebene liegen die Vermietungsquoten zwischen 24,0% und 100%. Der Durchschnitt der 205 Objekte liegt bei 89,4%. Die WAULT auf Produktebene befindet sich zwischen 3,4 Jahre und 15,8 Jahre, dabei liegt der Durchschnitt bei 6,9 Jahren. Für 191 Objekte liegt Scope die WAULT auf Objektebene vor. Auf der Objekteebene liegen die WAULTs zwischen 0 und 23,3 Jahren. Der Durchschnitt der Objekte liegt bei 5,2 Jahren. Insgesamt bewertet Scope die Vermietungsleistung des Unternehmens als gut.
Die Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ist bezüglich ihrer Prozesse klar strukturiert, Compliance und Risikokontrolle unterliegen den geltenden rechtlichen Standards, die den Kapitalverwaltungsgesellschaften insbesondere seit dem Inkrafttreten des KAGB vorgegeben werden.
