23.08.2023 Wohnungsmangel: Hohes Investitionspotenzial für Mikroapartments
Der Wohnungsmangel verschärft sich und zugleich sinken die Fertigstellungszahlen und auch die Baugenehmigungen. Mikroapartments könnten eine Lösung für flexibleres und bezahlbares Wohnen in Großstädten darstellen, weil dadurch eine große Zahl von Wohneinheiten auf der knappen verfügbaren Grundstücksfläche realisiert werden können. Aengevelt Research sieht auch unter den gegenwärtig schwierigen Investitionsbedingungen erhebliche Investitionspotentiale für die möblierten Kleinstwohnungen.
Mikroapartments haben eine Wohnfläche zwischen 20 und 40 m²; im Extremfall ist ein Mikroapartment in einem 40-Fuß-Überseecontainer untergebracht. Um keine Handbreit Platz zu verschenken, werden Mikroapartments in aller Regel möbliert oder zumindest teilmöbliert vermietet, wobei auch Lösungen wie Hochbetten oder Klapptische eingesetzt werden, um die knappe Fläche optimal zu nutzen. Typischerweise werden die Wohneinheiten als Komplettpaket vermietet, alle Betriebskosten sind in der Miete enthalten, meist auch schnelles Internet. Weitere Serviceleistungen im Gebäude können den Komfort zusätzlich steigern, dazu zählen beispielsweise Fitnessbereiche, Fahrradservice, Reinigungsdienst, Waschsalon oder Gesellschaftsräume.
Mikroapartments können in unterschiedlichen Preis- und Qualitätsstufen für verschiedene Zielgruppen realisiert werden, beispielsweise für Studierende, Geflüchtete oder gutverdienende pendelnde Berufstätige. In Form von Containerdörfern können Mikroapartments in kurzer Zeit realisiert werden oder auch nur für temporäre Nutzung auf Flächen, die gar nicht als Wohnbauflächen ausgewiesen sind, z.B. auf brachliegenden Gewerbegrundstücken ohne kurzfristige Bebauungsperspektive, im Wege der Nachverdichtung innerhalb bestehender Wohnsiedlungen oder sogar auf Grünflächen.
Auslösende Faktoren für die steigende Nachfrage nach Mikroapartments waren die Trends zu steigender beruflicher Mobilität, doppelter Haushaltsführung, Single-Haushalten, Patchwork-Familien und insbesondere zu steigenden Studierendenzahlen.
Für Investoren bietet der Markt mit Mikroapartments eine gute Anlagemöglichkeit. Die mittlere Auslastung der Wohnungen liegt bei rd. 94 % - angesichts der höheren Fluktuation ein hervorragender Wert. 63 % der Mikroapartments befinden sich in den A-Städten, in B-, und C-Städten sind es lediglich 12 % bzw. 13 % - was auf einen entsprechenden Nachholbedarf verweist. Für Projektentwicklungen sind Mikroapartments besonders interessant, weil sich hier Interessenkoalitionen zwischen Investoren, Arbeitgebern, Hochschulen bzw. Studierendenwerken und Kommunen schmieden lassen, die an flächeneffizienten Beiträgen zur Entspannung der Wohnungsmärkte interessiert sind.
Die für Mikroapartments fälligen All-Inclusive-Mieten in A-Städten liegen durch den hohen Servicegrad in der Regel deutlich oberhalb der Mietpreise am „freien“ Wohnungsmarkt und über den angebotenen Mietpreisen in klassischen Studentenwohnheimen. Da Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse weder bei vollmöblierten noch bei teilmöblierten Wohnungen greifen, kann der gestaltbare Spielraum des Mietpreises entsprechend flexibel ausgelegt werden. Allerdings ist die Mietenspanne aufgrund der unterschiedlichen Ausstattungsqualitäten und inkludierten Serviceleistungen stark gespreizt und bewegt sich in A-Städten zwischen EUR 9,40/m² und EUR 43,20/m². Die durchschnittliche All-In-Miete in A-Städten liegt bei EUR 21,10/m².
Trotz der hohen Quadratmetermieten können die Absolutmieten durchaus im Bereich der Mietkaufkraft von Studierenden liegen, die immerhin 34 % der Mieter aller Mikroapartments stellen. Nach der jüngsten Sozialerhebung der Studierendenwerke verfügen nämlich 25 % der Studierenden über eine monatliches Einkommen von über 1.300 €, insbesondere diejenigen, die neben dem Studium einer (Teilzeit-) Erwerbstätigkeit nachgehen. Darüber hinaus werden Mikroapartments auch von Berufspendlern, Auszubildenden, Trainees, Berufseinsteigern, projektbezogenen Arbeitskräfte und Arbeitnehmern genutzt, die an einem Ort in einer Wochenendbeziehung leben.
Ungeachtet des gestiegenen Zinsniveaus sind Investoren weiterhin bereit, sich im Segment der Mikroapartments zu engagieren. Zwar hat sich durch die erschwerten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen das gehandelte Volumen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als halbiert (rd. EUR 300 Mio.). Dennoch ist das Mikrowohnen in Zeiten verhaltener Neubauaktivitäten gefragt, gerade auch, weil die Mieten sich bei Neuvermietung bis zu einem niedrigen zweistelligen Prozentbereich pro Jahr gesteigert haben. Weiterhin wachsende Nachfrage, auf absehbare Zeit angespannte Wohnungsmärkte, hohe Flächeneffizienz, gepaart mit hohen Quadratmetermieten, und aussichtsreiche Renditen sprechen dafür, dass Mikroapartments weiterhin ein attraktives Investitionsmodell darstellen.
Lars Rehbein von Aengevelt Research: „Trotz des gestiegenen Zinsniveaus stellen Mikroapartments ein sicheres und immer noch renditestarkes Investment dar, insbesondere in den bisher noch nicht adäquat versorgten B- und C-Städten, in denen wir noch große Nachfragepotenziale sehen.“
Mikroapartments haben eine Wohnfläche zwischen 20 und 40 m²; im Extremfall ist ein Mikroapartment in einem 40-Fuß-Überseecontainer untergebracht. Um keine Handbreit Platz zu verschenken, werden Mikroapartments in aller Regel möbliert oder zumindest teilmöbliert vermietet, wobei auch Lösungen wie Hochbetten oder Klapptische eingesetzt werden, um die knappe Fläche optimal zu nutzen. Typischerweise werden die Wohneinheiten als Komplettpaket vermietet, alle Betriebskosten sind in der Miete enthalten, meist auch schnelles Internet. Weitere Serviceleistungen im Gebäude können den Komfort zusätzlich steigern, dazu zählen beispielsweise Fitnessbereiche, Fahrradservice, Reinigungsdienst, Waschsalon oder Gesellschaftsräume.
Mikroapartments können in unterschiedlichen Preis- und Qualitätsstufen für verschiedene Zielgruppen realisiert werden, beispielsweise für Studierende, Geflüchtete oder gutverdienende pendelnde Berufstätige. In Form von Containerdörfern können Mikroapartments in kurzer Zeit realisiert werden oder auch nur für temporäre Nutzung auf Flächen, die gar nicht als Wohnbauflächen ausgewiesen sind, z.B. auf brachliegenden Gewerbegrundstücken ohne kurzfristige Bebauungsperspektive, im Wege der Nachverdichtung innerhalb bestehender Wohnsiedlungen oder sogar auf Grünflächen.
Auslösende Faktoren für die steigende Nachfrage nach Mikroapartments waren die Trends zu steigender beruflicher Mobilität, doppelter Haushaltsführung, Single-Haushalten, Patchwork-Familien und insbesondere zu steigenden Studierendenzahlen.
Für Investoren bietet der Markt mit Mikroapartments eine gute Anlagemöglichkeit. Die mittlere Auslastung der Wohnungen liegt bei rd. 94 % - angesichts der höheren Fluktuation ein hervorragender Wert. 63 % der Mikroapartments befinden sich in den A-Städten, in B-, und C-Städten sind es lediglich 12 % bzw. 13 % - was auf einen entsprechenden Nachholbedarf verweist. Für Projektentwicklungen sind Mikroapartments besonders interessant, weil sich hier Interessenkoalitionen zwischen Investoren, Arbeitgebern, Hochschulen bzw. Studierendenwerken und Kommunen schmieden lassen, die an flächeneffizienten Beiträgen zur Entspannung der Wohnungsmärkte interessiert sind.
Die für Mikroapartments fälligen All-Inclusive-Mieten in A-Städten liegen durch den hohen Servicegrad in der Regel deutlich oberhalb der Mietpreise am „freien“ Wohnungsmarkt und über den angebotenen Mietpreisen in klassischen Studentenwohnheimen. Da Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse weder bei vollmöblierten noch bei teilmöblierten Wohnungen greifen, kann der gestaltbare Spielraum des Mietpreises entsprechend flexibel ausgelegt werden. Allerdings ist die Mietenspanne aufgrund der unterschiedlichen Ausstattungsqualitäten und inkludierten Serviceleistungen stark gespreizt und bewegt sich in A-Städten zwischen EUR 9,40/m² und EUR 43,20/m². Die durchschnittliche All-In-Miete in A-Städten liegt bei EUR 21,10/m².
Trotz der hohen Quadratmetermieten können die Absolutmieten durchaus im Bereich der Mietkaufkraft von Studierenden liegen, die immerhin 34 % der Mieter aller Mikroapartments stellen. Nach der jüngsten Sozialerhebung der Studierendenwerke verfügen nämlich 25 % der Studierenden über eine monatliches Einkommen von über 1.300 €, insbesondere diejenigen, die neben dem Studium einer (Teilzeit-) Erwerbstätigkeit nachgehen. Darüber hinaus werden Mikroapartments auch von Berufspendlern, Auszubildenden, Trainees, Berufseinsteigern, projektbezogenen Arbeitskräfte und Arbeitnehmern genutzt, die an einem Ort in einer Wochenendbeziehung leben.
Ungeachtet des gestiegenen Zinsniveaus sind Investoren weiterhin bereit, sich im Segment der Mikroapartments zu engagieren. Zwar hat sich durch die erschwerten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen das gehandelte Volumen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als halbiert (rd. EUR 300 Mio.). Dennoch ist das Mikrowohnen in Zeiten verhaltener Neubauaktivitäten gefragt, gerade auch, weil die Mieten sich bei Neuvermietung bis zu einem niedrigen zweistelligen Prozentbereich pro Jahr gesteigert haben. Weiterhin wachsende Nachfrage, auf absehbare Zeit angespannte Wohnungsmärkte, hohe Flächeneffizienz, gepaart mit hohen Quadratmetermieten, und aussichtsreiche Renditen sprechen dafür, dass Mikroapartments weiterhin ein attraktives Investitionsmodell darstellen.
Lars Rehbein von Aengevelt Research: „Trotz des gestiegenen Zinsniveaus stellen Mikroapartments ein sicheres und immer noch renditestarkes Investment dar, insbesondere in den bisher noch nicht adäquat versorgten B- und C-Städten, in denen wir noch große Nachfragepotenziale sehen.“
