24.08.2023 Aengevelt erwartet Filtering-Up auf den Büromärkten
Auch nach dem Ende der Pandemie halten zahlreiche Unternehmen noch immer an hybriden Arbeitsformen mit beträchtlichen Homeoffice-Anteilen fest. Dadurch wird sich die quantitative Nachfrage nach Büroflächen reduzieren. Schon jetzt sind steigende Leerstandsquoten zu beobachten; manche Großunternehmen geben Standorte auf oder suchen Untermieter. Aengevelt Research prognostiziert, dass dies mittelfristig dazu führt, dass die Dynamik an den Büromärkten zugunsten deutlich höherwertiger Objekte wieder zunimmt und dass nach einem Filtering-Up-Prozess Substandard-Büroimmobilien vom Markt genommen werden müssen.
Sämtliche aktuellen Studien zur Homeoffice-Nutzung zeigen, dass sich Homeoffice als zusätzliche Option zum Büroarbeitsplatz bis auf Weiteres etabliert hat. In Branchenstudien gaben 93 % der befragten Unternehmen an, dass sich Homeoffice als Ergänzung zum Arbeiten im klassischen Bürogebäude gut integrieren lässt. Nach Erhebungen des ifo-Instituts liegt die Homeoffice-Quote stabil bei 25 % der Beschäftigten. Vor der Pandemie betrug sie nur knapp 13 %. Die Folge ist, dass 12,3 % aller Büroarbeitsplätze an einem durchschnittlichen Tag wegen Homeoffice nicht ausgelastet sind; das ist eine Verdreifachung gegenüber der Zeit vor der Pandemie, wo es nur 4,6 % waren.
Das verschafft den Unternehmen Spielräume, ihr Büroflächenvolumen zu reduzieren. ¾ der befragten Unternehmen gaben an, ihre Bürofläche bei konstanter Mitarbeiterzahl in den nächsten drei bis fünf Jahren um mindestens 5 % reduzieren zu wollen, die meisten darunter sogar um 10 % oder mehr. Von einer Reihe von DAX-Unternehmen ist bekannt, dass sie größere Bürostandorte aufgeben, um die Belegschaft auf eine kleinere Anzahl von flexibleren Büroimmobilien zu konzentrieren. Solche Entwicklungen sind bereits jetzt an steigenden Leerstandsquoten ablesbar, obgleich der Trend zur Flächenreduzierung wegen langlaufender Mietverträge erst mit Verzögerung auf die Märkte durchschlägt. Aengevelt Research ermittelte dazu, dass die durchschnittliche Büroleerstandsquote an den 17 Standorten des Maklerverbunds DIP Deutsche Immobilien-Partner zwischen Ende 2020 und Ende 2022 von 3,9 % um 0,7 Prozentpunkte auf 4,6 % gestiegen ist. Der ebenfalls zu beobachtende Anstieg der Untervermietungen kann als Frühindikator für zukünftig stärker wachsende Leerstände dienen.
Das McKinsey Global Institute hat jüngst prognostiziert, dass die Büroflächennachfrage in den Metropolen der Welt künftig im Mittel um 13 % schrumpfen wird, überwiegend wegen Homeoffice. Für München als einzigem untersuchtem deutschen Standort wurde ein Rückgang von 16 % vorausgesagt.
Da aufgegebene Flächen bzw. Standorte durchaus auch gehobene Qualitäten aufweisen können, kommen entsprechende Büroflächen auf den Markt. Diese können wiederum interessant sein für andere Unternehmen, die sich verbessern wollen, so dass ein Filtering-Up-Prozess mit Umzugsketten in Gang kommt, der dann dazu führt, dass Substandard-Objekte leergezogen werden und ohne substantielle Ertüchtigung oder per Abriss / Neubau auch keine Mieter mehr finden.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Die steigenden Energiepreise und die Anforderungen der Finanzwirtschaft an die ESG-Kriterien führen dazu, dass insbesondere ältere Objekte in suboptimalem energetischen Zustand nicht mehr nachgefragt werden. Zudem führt gerade auch Homeoffice dazu, dass die Anforderungen an Kommunikationsflächen und flexible Bürokonzepte deutlich steigen, die von älteren Objekten mit starren, gerasterten Grundrissen nicht erfüllt werden können.“
Zu den wichtigsten nachhaltigen Qualitätskriterien für Büroimmobilien gehören leistungsfähige Anbindung an den ÖPNV (die auch im Zuge der angestrebten Klima- und Verkehrswende immer wichtiger werden), die Erfüllung der ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung), flexible Raumkonzepte und angenehme Arbeitsatmosphäre, die bei dem sich noch weiter verschärfendem Fachkräftemangel und dem daraus resultierenden „war for talents“ an Bedeutung gewinnt, um qualifizierte Mitarbeiter gewinnen und binden zu können. Das bedeutet aber auch, dass bei opportunistischen Büroobjekten das Risiko steigt, dass diese nicht mehr „anstrengungslos kassenschonend“ vermietbar sind. Schon jetzt ist zu beobachten, dass auf breiter Front die Kaufpreisfaktoren, die Erwerber für diese Gattung bieten, auf dem Rückzug sind.
Die durch Flächenreduzierungen ausgelösten Qualifizierungs- und Umzugsketten werden nach Einschätzung von Aengevelt Research die Dynamik an den Büromärkten wieder anziehen lassen, die zur Zeit aufgrund der weltwirtschaftlichen und hausgemachten Unsicherheiten stark abgeflacht ist. „Wir werden spätestens im nächsten Jahr qualitätsbedingt mehr Kündigungen, aber zugleich auch mehr Mietvertragsabschlüsse sehen“, so Dr. Wulff Aengevelt. Für das Mietpreisniveau rechnet Aengevelt Research im Segment leistungsstarker Büroobjekte mit moderaten Steigerungen, die aber zunächst unterhalb der Inflationsrate bleiben werden.
Sämtliche aktuellen Studien zur Homeoffice-Nutzung zeigen, dass sich Homeoffice als zusätzliche Option zum Büroarbeitsplatz bis auf Weiteres etabliert hat. In Branchenstudien gaben 93 % der befragten Unternehmen an, dass sich Homeoffice als Ergänzung zum Arbeiten im klassischen Bürogebäude gut integrieren lässt. Nach Erhebungen des ifo-Instituts liegt die Homeoffice-Quote stabil bei 25 % der Beschäftigten. Vor der Pandemie betrug sie nur knapp 13 %. Die Folge ist, dass 12,3 % aller Büroarbeitsplätze an einem durchschnittlichen Tag wegen Homeoffice nicht ausgelastet sind; das ist eine Verdreifachung gegenüber der Zeit vor der Pandemie, wo es nur 4,6 % waren.
Das verschafft den Unternehmen Spielräume, ihr Büroflächenvolumen zu reduzieren. ¾ der befragten Unternehmen gaben an, ihre Bürofläche bei konstanter Mitarbeiterzahl in den nächsten drei bis fünf Jahren um mindestens 5 % reduzieren zu wollen, die meisten darunter sogar um 10 % oder mehr. Von einer Reihe von DAX-Unternehmen ist bekannt, dass sie größere Bürostandorte aufgeben, um die Belegschaft auf eine kleinere Anzahl von flexibleren Büroimmobilien zu konzentrieren. Solche Entwicklungen sind bereits jetzt an steigenden Leerstandsquoten ablesbar, obgleich der Trend zur Flächenreduzierung wegen langlaufender Mietverträge erst mit Verzögerung auf die Märkte durchschlägt. Aengevelt Research ermittelte dazu, dass die durchschnittliche Büroleerstandsquote an den 17 Standorten des Maklerverbunds DIP Deutsche Immobilien-Partner zwischen Ende 2020 und Ende 2022 von 3,9 % um 0,7 Prozentpunkte auf 4,6 % gestiegen ist. Der ebenfalls zu beobachtende Anstieg der Untervermietungen kann als Frühindikator für zukünftig stärker wachsende Leerstände dienen.
Das McKinsey Global Institute hat jüngst prognostiziert, dass die Büroflächennachfrage in den Metropolen der Welt künftig im Mittel um 13 % schrumpfen wird, überwiegend wegen Homeoffice. Für München als einzigem untersuchtem deutschen Standort wurde ein Rückgang von 16 % vorausgesagt.
Da aufgegebene Flächen bzw. Standorte durchaus auch gehobene Qualitäten aufweisen können, kommen entsprechende Büroflächen auf den Markt. Diese können wiederum interessant sein für andere Unternehmen, die sich verbessern wollen, so dass ein Filtering-Up-Prozess mit Umzugsketten in Gang kommt, der dann dazu führt, dass Substandard-Objekte leergezogen werden und ohne substantielle Ertüchtigung oder per Abriss / Neubau auch keine Mieter mehr finden.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Die steigenden Energiepreise und die Anforderungen der Finanzwirtschaft an die ESG-Kriterien führen dazu, dass insbesondere ältere Objekte in suboptimalem energetischen Zustand nicht mehr nachgefragt werden. Zudem führt gerade auch Homeoffice dazu, dass die Anforderungen an Kommunikationsflächen und flexible Bürokonzepte deutlich steigen, die von älteren Objekten mit starren, gerasterten Grundrissen nicht erfüllt werden können.“
Zu den wichtigsten nachhaltigen Qualitätskriterien für Büroimmobilien gehören leistungsfähige Anbindung an den ÖPNV (die auch im Zuge der angestrebten Klima- und Verkehrswende immer wichtiger werden), die Erfüllung der ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung), flexible Raumkonzepte und angenehme Arbeitsatmosphäre, die bei dem sich noch weiter verschärfendem Fachkräftemangel und dem daraus resultierenden „war for talents“ an Bedeutung gewinnt, um qualifizierte Mitarbeiter gewinnen und binden zu können. Das bedeutet aber auch, dass bei opportunistischen Büroobjekten das Risiko steigt, dass diese nicht mehr „anstrengungslos kassenschonend“ vermietbar sind. Schon jetzt ist zu beobachten, dass auf breiter Front die Kaufpreisfaktoren, die Erwerber für diese Gattung bieten, auf dem Rückzug sind.
Die durch Flächenreduzierungen ausgelösten Qualifizierungs- und Umzugsketten werden nach Einschätzung von Aengevelt Research die Dynamik an den Büromärkten wieder anziehen lassen, die zur Zeit aufgrund der weltwirtschaftlichen und hausgemachten Unsicherheiten stark abgeflacht ist. „Wir werden spätestens im nächsten Jahr qualitätsbedingt mehr Kündigungen, aber zugleich auch mehr Mietvertragsabschlüsse sehen“, so Dr. Wulff Aengevelt. Für das Mietpreisniveau rechnet Aengevelt Research im Segment leistungsstarker Büroobjekte mit moderaten Steigerungen, die aber zunächst unterhalb der Inflationsrate bleiben werden.
