25.08.2023 Scope bewertet DF Deutsche Finance Publikums-AIF mit (P) bbb+ (AIF)
Scope bewertet den DF Deutsche Finance Investment Fund 23 – Club Deal UK Logistik mit einem Preliminary Rating von (P) bbb+ (AIF), was einer ausgewogenen risikoadjustierten Rendite entspricht.
Der „DF Deutsche Finance Investment Fund 23 – Club Deal UK Logistik“ ist ein Publikums-AIF („AIF“), der in gewerblich genutzte Logistikimmobilien („Anlageobjekte“) investiert, die im Gebiet des Vereinigten Königreichs (UK) belegen sind und eine Nutzfläche von jeweils mindestens 300 qm aufweisen sollen. Hierbei liegt der Fokus ausschließlich auf Bestandsimmobilien. Der Anleger beteiligt sich mit einer Mindestanlage von 10.000 GBP (zzgl. bis zu 5% Ausgabeaufschlag) an dem AIF, der sich als Co-Investor und Minderheitsgesellschafter plangemäß mittelbar sowohl an einem feststehenden Portfolio („Seed-Portfolio“) als auch an weiteren Portfolios („Blind-Portfolio“) beteiligen wird. Die Anlagestrategie sieht vor, die Mietverträge der Logistikimmobilien, die aktuell mit den vereinbarten Mieten im Seed-Portfolio überwiegend unterhalb der Marktmieten liegen, sukzessive auf Marktniveau anzuheben und die Gebäude hinsichtlich der Energieeffizienz zu modernisieren, was in einer Erhöhung der Objektwerte resultieren soll. Das Fondskonzept sieht vor, die Anlageobjekte anschließend mit Wertzuwächsen zu verkaufen.
Das Seed-Portfolio besteht aus sechs Logistikimmobilien an verschiedenen Standorten (London, Manchester, Chelmsford, Enfield, Milton Keynes und Nottingham), die zu rund 96% vermietet sind und im Zeitraum von Ende der 1980er bis Ende der 1990er Jahre erbaut und mit einem Vervielfältiger 22-fach auf Basis der aktuellen Mieterträge erworben wurden. Die Anlageobjekte des Blind-Portfolios stehen noch nicht fest. Insgesamt sollen über mehrere Portfolios voraussichtlich 10-15 Logistikimmobilien erworben werden. Da zum Ratingstichtag die Anlageobjekte überwiegend noch nicht feststehen, bewertet Scope den Fonds als Blind-Pool gemäß der entsprechenden Scope-Methodik.
Auf Ebene des AIF wird das Investitionsvolumen (inkl. Ausgabeaufschlag) in Höhe von 105 Mio. GBP komplett durch Eigenkapital finanziert. Über den Ausgabeaufschlag von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 12,2% bezogen auf das Eigenkapital an. Auf Ebene der Objektgesellschaften wird Fremdkapital aufgenommen. Das über alle Ebenen konsolidierte Gesamtinvestitionsvolumen soll sich planmäßig auf rund 336 Mio. GBP belaufen mit einer Fremdkapitalquote von rund 56%. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat der AIF weder Investitionen in die Anlageobjekte getätigt noch Kapitalzusagen im Zusammenhang mit der Investition in die Anlageobjekte abgegeben. Gemäß Prospekt wurde das Seed-Portfolio bereits von der entsprechenden Objektgesellschaft erworben.
Die Laufzeit des Fonds ist bis zum 31.12.2027 befristet zzgl. einer Verlängerungsoption von bis zu zwei Jahren. Laufende Auszahlungen sind auf Ebene des AIF nicht geplant. Gemäß der Aussage des Asset Managers sind Reinvestitionen zwar möglich, gehören allerdings nicht zur primären Investitionsstrategie. Die Scope zur Verfügung gestellte Modellrechnung sieht eine Reinvestitionsquote von weniger als 20% vor.
Die Prospektkalkulation sieht für die Anleger des AIF einen Gesamtmittelrückfluss in Höhe von 145% vor Steuern vor. Die errechnete Rendite liegt bei rund 8,0% vor Steuern (IRR, unter Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages). Die errechnete Rendite muss im Hinblick auf die risikobehaftete Anlagestrategie (Value-Add) mit einem zunehmend komplexeren Wettbewerbsumfeld sowie dem risikolosen Zins der Staatsanleihe des Vereinigten Königreiches in Höhe von 4,8% bzw. 4,5% (drei- und fünfjährige Laufzeit) zum 01.08.2023 konkurrieren, was Scope in ihrer Bewertung der Angemessenheit der Zielrendite entsprechend mitberücksichtigt. Eine gesonderte Analyse der steuerlichen und rechtlichen Situation des Fonds wurde von Scope nicht durchgeführt und ist somit nicht Bestandteil dieses Ratings.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
- den Zugang zu einem institutionellen Club Deal als Privatanleger
- den Asset Manager mit ausgebauter Strukturierungs- und Transaktionskompetenz bei Club Deals insbesondere über die englische Tochtergesellschaft DF Deutsche Finance International LLP (DFI)
- die transparente Anlagestrategie hinsichtlich sektoraler und regionaler Allokation (100% Logistikimmobilien in UK)
- das bereits von dem AIF ausgewählte und aus sechs Logistikimmobilien bestehende Seed-Portfolio, was rund 33% des geplanten konsolidierten Gesamtinvestitionsvolumens entspricht und damit das Blind-Pool-Risiko reduziert
- das teilweise deutlich unter Marktmiete vermietete Seed-Portfolio (aktuelle Vermietungsquote rund 96%) mit Mietsteigerungspotential
- die prosperierende Logistikbranche in UK mit einer niedrigen Leerstandsquote und einem historischen Mietwachstum
- die Währungskongruenz in GBP
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
- die konzeptionsbedingt mehrstöckige komplexe Beteiligungsstruktur über mindestens sechs Ebenen sowie mögliche Risiken aus einer Minderheitsbeteiligung
- die niedrige Investitionsquote und die vergleichsweisen hohen laufenden Kosten
- das leicht erhöhte Klumpenrisiko aufgrund der zugrundeliegenden Anlagestrategie (100% Logistikimmobilien in UK), was bei sich ändernder Marktlage Risiken aufgrund der Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Entwicklung bergen kann
- die überwiegend noch nicht geschlossenen Verträge auf Ebene des Seed-Portfolios
- das erstmalige Angebot im Logistiksektor in Kooperation mit dem Projektpartner Argo Real Estate Limited; dieser verfügt jedoch über entsprechende Erfahrung im Logistiksektor in UK und ist zugleich Asset Manager der Anlageobjekte
- die Risiken aus der Vermietung der Bestandsimmobilien im Hinblick auf Konkurrenzobjekte
- die Möglichkeit eines geringeren realisierten Verkaufspreises als vom Anbieter prognostiziert (sowohl Seed- als auch Blind-Portfolio)
- dass die Instandhaltungsmaßnahmen des Seed-Portfolios ggf. nicht ausreichen, um den geplanten EPC-Wert zu erreichen
Für Erstellung des Fondsratings wurden von den Scope-Analysten die nachstehend unter "Wesentliche Quellen des Ratings" angegebenen Dokumente eingesehen und verwendet.
Am 01.08.2022 hat Scope das Asset Management Rating der DF Deutsche Finance Holding AG mit AA- (AMR) bestätigt und bescheinigt ihr weiterhin eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Asset Management von institutionellen Immobilien-Investmentstrategien. Die inhabergeführte DF Deutsche Finance ist ein erfahrener Investmentmanager für global investierende Private-Equity-Portfolios im Immobilien- und Infrastruktursegment. Die Gesellschaft verwaltet zum 31.03.2023 ein Gesamtvermögen von 12,2 Milliarden Euro. Die Unternehmensgruppe hat ihren Hauptsitz in München und unterhält internationale Investmentplattformen mit lokaler Präsenz in London, Denver, Zürich, Luxemburg und Madrid und beschäftigt aktuell rund 150 Vollzeit-Mitarbeiter.
Das Rating ist nur zum Zeitpunkt der Ratingerstellung gültig. Es erfolgt kein Monitoring des Ratings.
Der „DF Deutsche Finance Investment Fund 23 – Club Deal UK Logistik“ ist ein Publikums-AIF („AIF“), der in gewerblich genutzte Logistikimmobilien („Anlageobjekte“) investiert, die im Gebiet des Vereinigten Königreichs (UK) belegen sind und eine Nutzfläche von jeweils mindestens 300 qm aufweisen sollen. Hierbei liegt der Fokus ausschließlich auf Bestandsimmobilien. Der Anleger beteiligt sich mit einer Mindestanlage von 10.000 GBP (zzgl. bis zu 5% Ausgabeaufschlag) an dem AIF, der sich als Co-Investor und Minderheitsgesellschafter plangemäß mittelbar sowohl an einem feststehenden Portfolio („Seed-Portfolio“) als auch an weiteren Portfolios („Blind-Portfolio“) beteiligen wird. Die Anlagestrategie sieht vor, die Mietverträge der Logistikimmobilien, die aktuell mit den vereinbarten Mieten im Seed-Portfolio überwiegend unterhalb der Marktmieten liegen, sukzessive auf Marktniveau anzuheben und die Gebäude hinsichtlich der Energieeffizienz zu modernisieren, was in einer Erhöhung der Objektwerte resultieren soll. Das Fondskonzept sieht vor, die Anlageobjekte anschließend mit Wertzuwächsen zu verkaufen.
Das Seed-Portfolio besteht aus sechs Logistikimmobilien an verschiedenen Standorten (London, Manchester, Chelmsford, Enfield, Milton Keynes und Nottingham), die zu rund 96% vermietet sind und im Zeitraum von Ende der 1980er bis Ende der 1990er Jahre erbaut und mit einem Vervielfältiger 22-fach auf Basis der aktuellen Mieterträge erworben wurden. Die Anlageobjekte des Blind-Portfolios stehen noch nicht fest. Insgesamt sollen über mehrere Portfolios voraussichtlich 10-15 Logistikimmobilien erworben werden. Da zum Ratingstichtag die Anlageobjekte überwiegend noch nicht feststehen, bewertet Scope den Fonds als Blind-Pool gemäß der entsprechenden Scope-Methodik.
Auf Ebene des AIF wird das Investitionsvolumen (inkl. Ausgabeaufschlag) in Höhe von 105 Mio. GBP komplett durch Eigenkapital finanziert. Über den Ausgabeaufschlag von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 12,2% bezogen auf das Eigenkapital an. Auf Ebene der Objektgesellschaften wird Fremdkapital aufgenommen. Das über alle Ebenen konsolidierte Gesamtinvestitionsvolumen soll sich planmäßig auf rund 336 Mio. GBP belaufen mit einer Fremdkapitalquote von rund 56%. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat der AIF weder Investitionen in die Anlageobjekte getätigt noch Kapitalzusagen im Zusammenhang mit der Investition in die Anlageobjekte abgegeben. Gemäß Prospekt wurde das Seed-Portfolio bereits von der entsprechenden Objektgesellschaft erworben.
Die Laufzeit des Fonds ist bis zum 31.12.2027 befristet zzgl. einer Verlängerungsoption von bis zu zwei Jahren. Laufende Auszahlungen sind auf Ebene des AIF nicht geplant. Gemäß der Aussage des Asset Managers sind Reinvestitionen zwar möglich, gehören allerdings nicht zur primären Investitionsstrategie. Die Scope zur Verfügung gestellte Modellrechnung sieht eine Reinvestitionsquote von weniger als 20% vor.
Die Prospektkalkulation sieht für die Anleger des AIF einen Gesamtmittelrückfluss in Höhe von 145% vor Steuern vor. Die errechnete Rendite liegt bei rund 8,0% vor Steuern (IRR, unter Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages). Die errechnete Rendite muss im Hinblick auf die risikobehaftete Anlagestrategie (Value-Add) mit einem zunehmend komplexeren Wettbewerbsumfeld sowie dem risikolosen Zins der Staatsanleihe des Vereinigten Königreiches in Höhe von 4,8% bzw. 4,5% (drei- und fünfjährige Laufzeit) zum 01.08.2023 konkurrieren, was Scope in ihrer Bewertung der Angemessenheit der Zielrendite entsprechend mitberücksichtigt. Eine gesonderte Analyse der steuerlichen und rechtlichen Situation des Fonds wurde von Scope nicht durchgeführt und ist somit nicht Bestandteil dieses Ratings.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
- den Zugang zu einem institutionellen Club Deal als Privatanleger
- den Asset Manager mit ausgebauter Strukturierungs- und Transaktionskompetenz bei Club Deals insbesondere über die englische Tochtergesellschaft DF Deutsche Finance International LLP (DFI)
- die transparente Anlagestrategie hinsichtlich sektoraler und regionaler Allokation (100% Logistikimmobilien in UK)
- das bereits von dem AIF ausgewählte und aus sechs Logistikimmobilien bestehende Seed-Portfolio, was rund 33% des geplanten konsolidierten Gesamtinvestitionsvolumens entspricht und damit das Blind-Pool-Risiko reduziert
- das teilweise deutlich unter Marktmiete vermietete Seed-Portfolio (aktuelle Vermietungsquote rund 96%) mit Mietsteigerungspotential
- die prosperierende Logistikbranche in UK mit einer niedrigen Leerstandsquote und einem historischen Mietwachstum
- die Währungskongruenz in GBP
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
- die konzeptionsbedingt mehrstöckige komplexe Beteiligungsstruktur über mindestens sechs Ebenen sowie mögliche Risiken aus einer Minderheitsbeteiligung
- die niedrige Investitionsquote und die vergleichsweisen hohen laufenden Kosten
- das leicht erhöhte Klumpenrisiko aufgrund der zugrundeliegenden Anlagestrategie (100% Logistikimmobilien in UK), was bei sich ändernder Marktlage Risiken aufgrund der Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Entwicklung bergen kann
- die überwiegend noch nicht geschlossenen Verträge auf Ebene des Seed-Portfolios
- das erstmalige Angebot im Logistiksektor in Kooperation mit dem Projektpartner Argo Real Estate Limited; dieser verfügt jedoch über entsprechende Erfahrung im Logistiksektor in UK und ist zugleich Asset Manager der Anlageobjekte
- die Risiken aus der Vermietung der Bestandsimmobilien im Hinblick auf Konkurrenzobjekte
- die Möglichkeit eines geringeren realisierten Verkaufspreises als vom Anbieter prognostiziert (sowohl Seed- als auch Blind-Portfolio)
- dass die Instandhaltungsmaßnahmen des Seed-Portfolios ggf. nicht ausreichen, um den geplanten EPC-Wert zu erreichen
Für Erstellung des Fondsratings wurden von den Scope-Analysten die nachstehend unter "Wesentliche Quellen des Ratings" angegebenen Dokumente eingesehen und verwendet.
Am 01.08.2022 hat Scope das Asset Management Rating der DF Deutsche Finance Holding AG mit AA- (AMR) bestätigt und bescheinigt ihr weiterhin eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Asset Management von institutionellen Immobilien-Investmentstrategien. Die inhabergeführte DF Deutsche Finance ist ein erfahrener Investmentmanager für global investierende Private-Equity-Portfolios im Immobilien- und Infrastruktursegment. Die Gesellschaft verwaltet zum 31.03.2023 ein Gesamtvermögen von 12,2 Milliarden Euro. Die Unternehmensgruppe hat ihren Hauptsitz in München und unterhält internationale Investmentplattformen mit lokaler Präsenz in London, Denver, Zürich, Luxemburg und Madrid und beschäftigt aktuell rund 150 Vollzeit-Mitarbeiter.
Das Rating ist nur zum Zeitpunkt der Ratingerstellung gültig. Es erfolgt kein Monitoring des Ratings.
