28.08.2023 HIAG-Geschäftsmodell überzeugt – Syndikatskredit unterzeichnet
HIAG blickt auf ein erfolgreiches erstes Halbjahr 2023 zurück. Alle Geschäftsfelder bewiesen im von steigenden Zinsen geprägten Marktumfeld ihre strategischen Stärken. Die Mieterträge profitierten von einer weiteren Reduktion der Leerstände, erfolgreichen Projektabschlüssen und teuerungsbedingten Indexanpassungen. Der branchenweite Abwertungstrend konnte mit Entwicklungsleistungen in Immobilienprojekten weitgehend abgefedert werden. Der Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten sowie die über den Buchwerten erzielten Verkaufspreise für nicht mehr strategiekonforme Liegenschaften leisteten einen wichtigen Beitrag zum Halbjahresergebnis. HIAG festigte die finanzielle Resilienz und die unternehmerische Flexibilität mit der Unterzeichnung einer nachhaltig ausgerichteten, kommittierten Syndikatskreditlinie und der Lancierung eines «Green Financing Framework».
Aktives Portfolio- und Asset-Management zeigt Wirkung
HIAG hat im ersten Halbjahr 2023 den Liegenschaftsertrag um 8.7 Prozent auf CHF 35.3 Mio. (H1 2022: CHF 32.4 Mio.) gesteigert. Neben einer erneut deutlichen Reduktion des Leerstands um 1.0 Prozentpunkt auf 5.4 Prozent per 1. Juli 2023 trug der Beginn des Mietvertrags mit dem Möbelhaus XXXLutz in Dietikon (Mietertrag CHF 3.3 Mio. p. a.) im zweiten Semester 2022 maßgeblich zu dieser Steigerung bei. Ebenfalls beeinflussten Indexanpassungen in der Höhe von CHF 0.6 Mio. und die Mieterträge aus zwei in der zweiten Jahreshälfte des Vorjahres erworbenen Liegenschaften (insgesamt CHF 0.5 Mio.) das Ertragsbild positiv. Aufgrund der Devestition von drei nicht mehr strategiekonformen Immobilien nahm der annualisierte Liegenschaftsertrag per 1. Juli 2023 um 3 Prozent ab auf CHF 70.1 Mio. (1. Januar 2023: CHF 72.3 Mio.).
Das Betriebsergebnis EBIT vor Wertänderungen wurde mehr als verdoppelt auf CHF 41.6 Mio.; inklusive Neubewertung betrug das Betriebsergebnis EBIT CHF 34.5 Mio. (H1 2022: CHF 62.0 Mio.). Der Reingewinn vor Wertänderungen wurde markant gesteigert auf CHF 27.4 Mio. (H1 2022:CHF 14.8 Mio.). Unter Berücksichtigung der Neubewertungseffekte betrug der Reingewinn CHF 22.1 Mio. (H1 2022: CHF 56.1 Mio.). Die Eigenkapitalrendite im Berichtszeitraum entsprach 4.3 Prozent (31.12.2022: 10.4%). Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) nahm per 1. Juli 2023 leicht ab auf 7.7 Jahre (1. Januar 2023: 8.1 Jahre).
Erfolgreiche Projektentwicklung
Im ersten Halbjahr 2023 erreichte HIAG erneut in mehreren Projekten wichtige Meilensteine. Die Baubewilligung für das 80 Meter hohe Wohn- und Geschäftshaus in Zürich-Altstetten (ZH) mit 149 Wohnungen sowie Verkaufs- und Dienstleistungsflächen mit einem Gastronomieangebot im Erdgeschoss erlangte Rechtskraft. Der Baustart ist für das dritte Quartal 2023 geplant. Bereits im Bau ist das Recycling-Zentrum für Hochleistungsbatterien aus der Elektromobilität auf dem Papieri-Areal in Biberist (SO) für das Hightech-Unternehmen «Librec», mit dem ein langjähriger Mietvertrag vereinbart werden konnte. Der Neubau soll im laufenden Jahr fertiggestellt und übergeben werden.
Im August 2023 erfolgte der Spatenstich für das innovative Projekt «Fahrwerk» in Winterthur (ZH). Die Mietnachfrage für das befahrbare Gewerbehaus mit rund 10'500 m² Nutzfläche entwickelt sich erfreulich. Die Fertigstellung ist für Anfang 2025 vorgesehen. Planmäßig voran geht auch der Bau der Liegenschaft «kessel haus» auf dem «Kunzareal» in Windisch (AG). Der Bezug des Holzhybridhauses mit 24 Mietwohnungen sowie rund 300 m² Büro- und Atelierflächen ist für Frühling 2024 geplant. Weiter an Fahrt aufgenommen hat die Vermarktung der Stockwerkeigentumseinheiten im Promotionsprojekt «Columbus» auf dem Areal «CHAMA». Bis Ende Juli 2023 waren 27 der 52 Wohnungen in Cham (ZG) beurkundet oder reserviert. Mit dem Verkaufsstand per Mitte Jahr realisierte HIAG einen Ergebnisbeitrag aus Promotionen in der Höhe von CHF 5.3 Mio. (H1 2022: CHF 0.8 Mio.).
Der im Berichtszeitraum erfolgte Vermarktungsstart der Mieteinheiten auf dem Areal «CHAMA» stieß auf eine große Nachfrage. Bereits sieben Monate vor Bezug im Frühjahr 2024 konnten alle Wohnungen außerhalb der Wohnraumförderung vermietet werden. Das geplante, offene Investitionsvolumen der sich im Bau befindenden oder kurz vor Baustart stehenden Projekte beträgt rund CHF 180 Mio. Der erwartete Mietertrag aus diesen Projekten beläuft sich auf CHF 13 Mio. Mit dem Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten wird ein Erlös in der Höhe von CHF 70 Mio. angestrebt (ausstehender Verkaufserlös aus dem Promotionsprojekt CHAMA «Columbus»).
Die mittelfristige Entwicklungspipeline mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 430 Mio. umfasst gegen 130‘000 m² Nutzfläche und entspricht einem potenziellen jährlichen Mietertrag von über CHF 21 Mio. sowie Erlösen aus dem Verkauf von Promotionseinheiten von rund CHF 160 Mio. Langfristig besteht im Entwicklungsportfolio weiteres Investitionspotenzial im Umfang von CHF 2.5 Mrd. Das Mietertragspotenzial daraus liegt bei CHF 100 Mio. bis CHF 120 Mio. und der erwartete Verkaufserlös aus Promotionsprojekten bei CHF 650 Mio. bis CHF 700 Mio.
Fortschritte im Entwicklungsportfolio federn Druck auf Bewertungen ab
Die nach wie vor robuste Nachfrage im Schweizer Immobilienmarkt stützte die Immobilienwerte im Berichtszeitraum trotz des von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in den letzten gut zwölf Monaten um 2.5 Prozent deutlich angehobenen Leitzinses. Die Bestandsliegenschaften erfuhren nur eine leichte Abwertung in der Höhe von CHF 14.8 Mio. (Aufwertung Bestand H1 2022: CHF 19.1 Mio.) bzw. -1.3 Prozent. Mit Fortschritten im Entwicklungsportfolio konnte dieser Effekt weitgehend kompensiert werden. Im Entwicklungsportfolio verzeichnete HIAG einen Bewertungsgewinn von CHF 7.8 Mio. bzw. 1.1 Prozent (Aufwertung Entwicklungen H1 2022: CHF 22.6 Mio.). Zudem ermöglicht die Teuerungsklausel in den Geschäftsmietverträgen, die Nettomieten laufend an die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise anzupassen. Die im Sommer 2023 erfolgte Erhöhung des Referenzzinssatzes erlaubte zudem ab Oktober eine Anpassung bei einem Großteil der Wohnungsmieten, womit ein wesentlicher Teil der gestiegenen Finanzierungskosten kompensiert werden kann.
Erfolgreiches Transaktionsgeschäft
Im Berichtszeitraum hat HIAG mit dem Verkauf von drei Immobilien ihre Capital-Recycling-Strategie erfolgreich vorangetrieben. Die Transaktionserlöse lagen trotz des anspruchsvolleren Marktumfelds deutlich über dem Buchwert der Immobilien. Der Erfolg aus den im ersten Halbjahr übertragenen Liegenschaften beträgt CHF 14.3 Mio. (H1 2022: CHF 1.1 Mio.). Die Mittel aus den Verkäufen werden kurzfristig für die Rückführung von Finanzverbindlichkeiten verwendet und in die Projektpipeline investiert.
Kommittierter Syndikatskredit unterzeichnet und solide Bilanzstruktur mit hoher Finanzierungssicherheit für künftiges Wachstum
HIAG verfügt weiterhin über eine solide Bilanzstruktur mit einer hohen Eigenkapitalquote und einem tiefen Loan-to-Value (LTV). Zur Erhöhung der finanziellen Resilienz und der unternehmerischen Flexibilität unterzeichnete HIAG am 25. August 2023 eine auf Nachhaltigkeit ausgerichtete, kommittierte syndizierte Kreditlinie im Volumen von CHF 500 Mio. und mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Der Syndikatskredit löst einen Großteil der bestehenden Hypotheken ab. Es werden noch maximal 10 Prozent der Finanzierungen grundpfandgesichert sein. Derzeit wird rund ein Viertel der Syndikatskreditlinie beansprucht, was HIAG großen Spielraum bei der Finanzierung der künftigen Projekte und bei Refinanzierungen bietet.
«Green Financing Framework» erarbeitet
Die konsequent verfolgten Nachhaltigkeitsziele sollen sich künftig auch in den Finanzierungen von HIAG widerspiegeln. Neben der nachhaltig ausgerichteten Syndikatsfinanzierung wurde deshalb zusätzlich ein «Green Financing Framework» erarbeitet. Erträge aus «grünen» Finanzierungen können ausschließlich zur vollständigen oder teilweisen Finanzierung oder Refinanzierung von Vermögenswerten und Projekten eingesetzt werden, die den Übergang zu einer kohlenstoffarmen, klimaschonenden und verantwortungsvollen Wirtschaft unterstützen. Das grosse Engagement von HIAG bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele zeigt bereits positive Resultate: Im Mai 2023 wurden die Nachhaltigkeitsrisiken von HIAG durch «Sustainalytics», ein weltweit führendes Unternehmen im Bereich der Nachhaltigkeitsbewertung, neu mit «Low Risk» bewertet.
Ausblick
Bisher erwies sich die Schweizer Volkswirtschaft trotz der Veränderung des Zinsumfelds als recht robust. Im Berichtszeitraum entwickelte sich der für HIAG relevante Mietflächenmarkt stabil, insbesondere war die Nachfrage nach Gewerbe- und Logistikflächen weiterhin gut. Die geplanten Fortschritte im Entwicklungsportfolio dürften auch im zweiten Halbjahr mit Neubewertungsgewinnen einen stabilisierenden Effekt auf den Wert des Gesamtportfolios haben. Das operative Ergebnis sollte sich mit weiteren Vermietungserfolgen sowie der Teuerung folgenden Mietverträgen erwartungsgemäß entwickeln. Die Vermarktung der Stockwerkeigentumseinheiten auf dem Areal «CHAMA» sowie Verkäufe im Rahmen der Capital-Recycling-Strategie werden weiterhin zur Finanzierung der kurz- bis mittelfristigen Entwicklungsprojekte beitragen. Zudem sichert die etablierte Syndikatskreditlinie mittelfristig die Finanzierung der anstehenden Projekte. Vor diesem Hintergrund und unter der Annahme einer stabilen Entwicklung der Schweizer Wirtschaft erwartet HIAG ein insgesamt gutes Geschäftsjahr 2023 und geht davon aus, dass die bisherige Dividendenpolitik weitergeführt werden kann.
Aktives Portfolio- und Asset-Management zeigt Wirkung
HIAG hat im ersten Halbjahr 2023 den Liegenschaftsertrag um 8.7 Prozent auf CHF 35.3 Mio. (H1 2022: CHF 32.4 Mio.) gesteigert. Neben einer erneut deutlichen Reduktion des Leerstands um 1.0 Prozentpunkt auf 5.4 Prozent per 1. Juli 2023 trug der Beginn des Mietvertrags mit dem Möbelhaus XXXLutz in Dietikon (Mietertrag CHF 3.3 Mio. p. a.) im zweiten Semester 2022 maßgeblich zu dieser Steigerung bei. Ebenfalls beeinflussten Indexanpassungen in der Höhe von CHF 0.6 Mio. und die Mieterträge aus zwei in der zweiten Jahreshälfte des Vorjahres erworbenen Liegenschaften (insgesamt CHF 0.5 Mio.) das Ertragsbild positiv. Aufgrund der Devestition von drei nicht mehr strategiekonformen Immobilien nahm der annualisierte Liegenschaftsertrag per 1. Juli 2023 um 3 Prozent ab auf CHF 70.1 Mio. (1. Januar 2023: CHF 72.3 Mio.).
Das Betriebsergebnis EBIT vor Wertänderungen wurde mehr als verdoppelt auf CHF 41.6 Mio.; inklusive Neubewertung betrug das Betriebsergebnis EBIT CHF 34.5 Mio. (H1 2022: CHF 62.0 Mio.). Der Reingewinn vor Wertänderungen wurde markant gesteigert auf CHF 27.4 Mio. (H1 2022:CHF 14.8 Mio.). Unter Berücksichtigung der Neubewertungseffekte betrug der Reingewinn CHF 22.1 Mio. (H1 2022: CHF 56.1 Mio.). Die Eigenkapitalrendite im Berichtszeitraum entsprach 4.3 Prozent (31.12.2022: 10.4%). Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) nahm per 1. Juli 2023 leicht ab auf 7.7 Jahre (1. Januar 2023: 8.1 Jahre).
Erfolgreiche Projektentwicklung
Im ersten Halbjahr 2023 erreichte HIAG erneut in mehreren Projekten wichtige Meilensteine. Die Baubewilligung für das 80 Meter hohe Wohn- und Geschäftshaus in Zürich-Altstetten (ZH) mit 149 Wohnungen sowie Verkaufs- und Dienstleistungsflächen mit einem Gastronomieangebot im Erdgeschoss erlangte Rechtskraft. Der Baustart ist für das dritte Quartal 2023 geplant. Bereits im Bau ist das Recycling-Zentrum für Hochleistungsbatterien aus der Elektromobilität auf dem Papieri-Areal in Biberist (SO) für das Hightech-Unternehmen «Librec», mit dem ein langjähriger Mietvertrag vereinbart werden konnte. Der Neubau soll im laufenden Jahr fertiggestellt und übergeben werden.
Im August 2023 erfolgte der Spatenstich für das innovative Projekt «Fahrwerk» in Winterthur (ZH). Die Mietnachfrage für das befahrbare Gewerbehaus mit rund 10'500 m² Nutzfläche entwickelt sich erfreulich. Die Fertigstellung ist für Anfang 2025 vorgesehen. Planmäßig voran geht auch der Bau der Liegenschaft «kessel haus» auf dem «Kunzareal» in Windisch (AG). Der Bezug des Holzhybridhauses mit 24 Mietwohnungen sowie rund 300 m² Büro- und Atelierflächen ist für Frühling 2024 geplant. Weiter an Fahrt aufgenommen hat die Vermarktung der Stockwerkeigentumseinheiten im Promotionsprojekt «Columbus» auf dem Areal «CHAMA». Bis Ende Juli 2023 waren 27 der 52 Wohnungen in Cham (ZG) beurkundet oder reserviert. Mit dem Verkaufsstand per Mitte Jahr realisierte HIAG einen Ergebnisbeitrag aus Promotionen in der Höhe von CHF 5.3 Mio. (H1 2022: CHF 0.8 Mio.).
Der im Berichtszeitraum erfolgte Vermarktungsstart der Mieteinheiten auf dem Areal «CHAMA» stieß auf eine große Nachfrage. Bereits sieben Monate vor Bezug im Frühjahr 2024 konnten alle Wohnungen außerhalb der Wohnraumförderung vermietet werden. Das geplante, offene Investitionsvolumen der sich im Bau befindenden oder kurz vor Baustart stehenden Projekte beträgt rund CHF 180 Mio. Der erwartete Mietertrag aus diesen Projekten beläuft sich auf CHF 13 Mio. Mit dem Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten wird ein Erlös in der Höhe von CHF 70 Mio. angestrebt (ausstehender Verkaufserlös aus dem Promotionsprojekt CHAMA «Columbus»).
Die mittelfristige Entwicklungspipeline mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 430 Mio. umfasst gegen 130‘000 m² Nutzfläche und entspricht einem potenziellen jährlichen Mietertrag von über CHF 21 Mio. sowie Erlösen aus dem Verkauf von Promotionseinheiten von rund CHF 160 Mio. Langfristig besteht im Entwicklungsportfolio weiteres Investitionspotenzial im Umfang von CHF 2.5 Mrd. Das Mietertragspotenzial daraus liegt bei CHF 100 Mio. bis CHF 120 Mio. und der erwartete Verkaufserlös aus Promotionsprojekten bei CHF 650 Mio. bis CHF 700 Mio.
Fortschritte im Entwicklungsportfolio federn Druck auf Bewertungen ab
Die nach wie vor robuste Nachfrage im Schweizer Immobilienmarkt stützte die Immobilienwerte im Berichtszeitraum trotz des von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in den letzten gut zwölf Monaten um 2.5 Prozent deutlich angehobenen Leitzinses. Die Bestandsliegenschaften erfuhren nur eine leichte Abwertung in der Höhe von CHF 14.8 Mio. (Aufwertung Bestand H1 2022: CHF 19.1 Mio.) bzw. -1.3 Prozent. Mit Fortschritten im Entwicklungsportfolio konnte dieser Effekt weitgehend kompensiert werden. Im Entwicklungsportfolio verzeichnete HIAG einen Bewertungsgewinn von CHF 7.8 Mio. bzw. 1.1 Prozent (Aufwertung Entwicklungen H1 2022: CHF 22.6 Mio.). Zudem ermöglicht die Teuerungsklausel in den Geschäftsmietverträgen, die Nettomieten laufend an die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise anzupassen. Die im Sommer 2023 erfolgte Erhöhung des Referenzzinssatzes erlaubte zudem ab Oktober eine Anpassung bei einem Großteil der Wohnungsmieten, womit ein wesentlicher Teil der gestiegenen Finanzierungskosten kompensiert werden kann.
Erfolgreiches Transaktionsgeschäft
Im Berichtszeitraum hat HIAG mit dem Verkauf von drei Immobilien ihre Capital-Recycling-Strategie erfolgreich vorangetrieben. Die Transaktionserlöse lagen trotz des anspruchsvolleren Marktumfelds deutlich über dem Buchwert der Immobilien. Der Erfolg aus den im ersten Halbjahr übertragenen Liegenschaften beträgt CHF 14.3 Mio. (H1 2022: CHF 1.1 Mio.). Die Mittel aus den Verkäufen werden kurzfristig für die Rückführung von Finanzverbindlichkeiten verwendet und in die Projektpipeline investiert.
Kommittierter Syndikatskredit unterzeichnet und solide Bilanzstruktur mit hoher Finanzierungssicherheit für künftiges Wachstum
HIAG verfügt weiterhin über eine solide Bilanzstruktur mit einer hohen Eigenkapitalquote und einem tiefen Loan-to-Value (LTV). Zur Erhöhung der finanziellen Resilienz und der unternehmerischen Flexibilität unterzeichnete HIAG am 25. August 2023 eine auf Nachhaltigkeit ausgerichtete, kommittierte syndizierte Kreditlinie im Volumen von CHF 500 Mio. und mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Der Syndikatskredit löst einen Großteil der bestehenden Hypotheken ab. Es werden noch maximal 10 Prozent der Finanzierungen grundpfandgesichert sein. Derzeit wird rund ein Viertel der Syndikatskreditlinie beansprucht, was HIAG großen Spielraum bei der Finanzierung der künftigen Projekte und bei Refinanzierungen bietet.
«Green Financing Framework» erarbeitet
Die konsequent verfolgten Nachhaltigkeitsziele sollen sich künftig auch in den Finanzierungen von HIAG widerspiegeln. Neben der nachhaltig ausgerichteten Syndikatsfinanzierung wurde deshalb zusätzlich ein «Green Financing Framework» erarbeitet. Erträge aus «grünen» Finanzierungen können ausschließlich zur vollständigen oder teilweisen Finanzierung oder Refinanzierung von Vermögenswerten und Projekten eingesetzt werden, die den Übergang zu einer kohlenstoffarmen, klimaschonenden und verantwortungsvollen Wirtschaft unterstützen. Das grosse Engagement von HIAG bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele zeigt bereits positive Resultate: Im Mai 2023 wurden die Nachhaltigkeitsrisiken von HIAG durch «Sustainalytics», ein weltweit führendes Unternehmen im Bereich der Nachhaltigkeitsbewertung, neu mit «Low Risk» bewertet.
Ausblick
Bisher erwies sich die Schweizer Volkswirtschaft trotz der Veränderung des Zinsumfelds als recht robust. Im Berichtszeitraum entwickelte sich der für HIAG relevante Mietflächenmarkt stabil, insbesondere war die Nachfrage nach Gewerbe- und Logistikflächen weiterhin gut. Die geplanten Fortschritte im Entwicklungsportfolio dürften auch im zweiten Halbjahr mit Neubewertungsgewinnen einen stabilisierenden Effekt auf den Wert des Gesamtportfolios haben. Das operative Ergebnis sollte sich mit weiteren Vermietungserfolgen sowie der Teuerung folgenden Mietverträgen erwartungsgemäß entwickeln. Die Vermarktung der Stockwerkeigentumseinheiten auf dem Areal «CHAMA» sowie Verkäufe im Rahmen der Capital-Recycling-Strategie werden weiterhin zur Finanzierung der kurz- bis mittelfristigen Entwicklungsprojekte beitragen. Zudem sichert die etablierte Syndikatskreditlinie mittelfristig die Finanzierung der anstehenden Projekte. Vor diesem Hintergrund und unter der Annahme einer stabilen Entwicklung der Schweizer Wirtschaft erwartet HIAG ein insgesamt gutes Geschäftsjahr 2023 und geht davon aus, dass die bisherige Dividendenpolitik weitergeführt werden kann.
