07.09.2023 Trend: Immer mehr Umnutzungen von Büroimmobilien
Nach Analysen von Aengevelt Research wächst bereits seit Jahren der Druck auf ältere Büroimmobilien und erhöht sich durch Homeoffice, New Work und steigende Nachhaltigkeits-Anforderungen markant weiter. Zugleich verschärft sich der Wohnungsmangel, insbesondere in den Wachstumskernen, weil weniger Neubau stattfindet. Dadurch gerät die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnungen verstärkt in den Fokus. Zumal mit der steigenden Nachfrage nach Mikroapartments, Boarding Houses oder Pflegeimmobilien zunehmend auch eine Wirtschaftlichkeit für den aufwändigen Umbau der Büroimmobilien dargestellt werden kann. Besonders geeignet sind 2a- und 2b-Lagen in Stadtteilzentren.
Angesichts steigender Anforderungen an ESG-Kriterien, energetische Nachhaltigkeit und flexible, für New Work geeignete Grundrisse erwartet Aengevelt Research einen Filteringprozess auf den Büromärkten: Einerseits werden neue, immer modernere Büroimmobilien geschaffen, während ältere, nicht mehr zeitgemäße Objekte vom Markt aussortiert werden. Für solche Objekte bieten sich Umnutzungen z.B. zu Wohnungen an.
Grundsätzlich ist das Thema nicht neu. Allerdings ließen sich in der Vergangenheit Nutzungsänderungen zu Gebäuden mit Wohnzwecken häufig nicht wirtschaftlich darstellen, weil die Umbaukosten zu hoch waren, und blieben damit eine Ausnahmeerscheinung.
Aktuell sieht Aengevelt indessen wachsende Chancen vor dem Hintergrund einer steigenden Nachfrage nach Mikroapartments, Boarding Houses, altengerechten Apartments oder Pflegeimmobilien: Mikroapartments mit 20 bis 40 m² treffen auf eine stark wachsende Nachfrage von Pendlern, Berufstätigen mit doppelter Haushaltsführung, Studierenden und Senioren.
Die durchschnittliche Miete für die oft möblierten und mit inkludierten Serviceleistungen angebotenen Apartments liegt in A-Städten bei mehr als EUR 21,-/m² und damit deutlich oberhalb des Mietniveaus für Normalwohnungen. Boarding Houses, deren Mieten zwischen Hotels und Normalwohnungen angesiedelt sind, werden ebenfalls zunehmend von Projektbeschäftigten nachgefragt.
Der demographische Wandel lässt zudem auch die Nachfrage nach Pflegeimmobilien steigen. So stellten Heime im ersten Halbjahr 2023 die einzige Gebäudekategorie dar, bei der die Zahl der Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch anstieg, während für Mietwohnungen und Wohneigentum massive Einbrüche zu verzeichnen waren.
Vor diesem Hintergrund stellt die Umnutzung zu Wohnzwecken eine Alternative für nicht mehr bedarfsgerechte Büroimmobilien dar, insbesondere wenn relativ kleine Apartments geschaffen werden können, die einerseits mit dem Grundrissraster der Büroimmobilie kompatibel sind und die andererseits aufgrund der höheren erzielbaren Quadratmetermieten eine wirtschaftlich tragfähige Realisierung ermöglichen.
Gestützt wird diese Entwicklung durch den Trend zum urbanen Wohnen, der durch Verkehrsprobleme und Klimaschutzauflagen in Zukunft weiter steigen wird. Entsprechend eignen sich insbesondere notleidende, d.h. oftmals (teil)leerstehende Büroimmobilien in Stadtteilzentren für den Umbau zu Wohnzwecken. Wenn solche Objekte zu Kaufpreisen von deutlich unter EUR 2.000/m² erworben werden können, lassen sich Umbauten wirtschaftlich darstellen.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Solche Konversionen bieten nicht nur Perspektiven für in die Jahre gekommene Bürogebäude, sondern tragen wesentlich zur Belebung auch von 2a- und 2b-Standorten und zur Entlastung städtischer Wohnungsmärkte bei.“
Angesichts steigender Anforderungen an ESG-Kriterien, energetische Nachhaltigkeit und flexible, für New Work geeignete Grundrisse erwartet Aengevelt Research einen Filteringprozess auf den Büromärkten: Einerseits werden neue, immer modernere Büroimmobilien geschaffen, während ältere, nicht mehr zeitgemäße Objekte vom Markt aussortiert werden. Für solche Objekte bieten sich Umnutzungen z.B. zu Wohnungen an.
Grundsätzlich ist das Thema nicht neu. Allerdings ließen sich in der Vergangenheit Nutzungsänderungen zu Gebäuden mit Wohnzwecken häufig nicht wirtschaftlich darstellen, weil die Umbaukosten zu hoch waren, und blieben damit eine Ausnahmeerscheinung.
Aktuell sieht Aengevelt indessen wachsende Chancen vor dem Hintergrund einer steigenden Nachfrage nach Mikroapartments, Boarding Houses, altengerechten Apartments oder Pflegeimmobilien: Mikroapartments mit 20 bis 40 m² treffen auf eine stark wachsende Nachfrage von Pendlern, Berufstätigen mit doppelter Haushaltsführung, Studierenden und Senioren.
Die durchschnittliche Miete für die oft möblierten und mit inkludierten Serviceleistungen angebotenen Apartments liegt in A-Städten bei mehr als EUR 21,-/m² und damit deutlich oberhalb des Mietniveaus für Normalwohnungen. Boarding Houses, deren Mieten zwischen Hotels und Normalwohnungen angesiedelt sind, werden ebenfalls zunehmend von Projektbeschäftigten nachgefragt.
Der demographische Wandel lässt zudem auch die Nachfrage nach Pflegeimmobilien steigen. So stellten Heime im ersten Halbjahr 2023 die einzige Gebäudekategorie dar, bei der die Zahl der Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch anstieg, während für Mietwohnungen und Wohneigentum massive Einbrüche zu verzeichnen waren.
Vor diesem Hintergrund stellt die Umnutzung zu Wohnzwecken eine Alternative für nicht mehr bedarfsgerechte Büroimmobilien dar, insbesondere wenn relativ kleine Apartments geschaffen werden können, die einerseits mit dem Grundrissraster der Büroimmobilie kompatibel sind und die andererseits aufgrund der höheren erzielbaren Quadratmetermieten eine wirtschaftlich tragfähige Realisierung ermöglichen.
Gestützt wird diese Entwicklung durch den Trend zum urbanen Wohnen, der durch Verkehrsprobleme und Klimaschutzauflagen in Zukunft weiter steigen wird. Entsprechend eignen sich insbesondere notleidende, d.h. oftmals (teil)leerstehende Büroimmobilien in Stadtteilzentren für den Umbau zu Wohnzwecken. Wenn solche Objekte zu Kaufpreisen von deutlich unter EUR 2.000/m² erworben werden können, lassen sich Umbauten wirtschaftlich darstellen.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Solche Konversionen bieten nicht nur Perspektiven für in die Jahre gekommene Bürogebäude, sondern tragen wesentlich zur Belebung auch von 2a- und 2b-Standorten und zur Entlastung städtischer Wohnungsmärkte bei.“
