12.09.2023 Worst-Case-Szenario für globale REITs: „Nur“ 9 Prozent Rendite
Angesichts der sich verschärfenden Lage am deutschen (Wohn-)Immobilienmarkt kommt Claudia Reich Floyd von Hazelview zu dem Schluss: „Die deutschen Immobiliengesellschaften haben leider nichts aus der globalen Finanzkrise gelernt und eine zu hohe Fremdkapitalverschuldung aufgenommen.“
Die Portfoliomanagerin und Leiterin des deutschen Büros von Hazelview Investments, einem globalen, alternativen Investmentmanager mit Schwerpunkt auf Immobilien, erkennt in Europa insgesamt einen Mangel an Wohnungen bei zu hohen Kosten. Dieser wird durch zunehmende ESG-Anforderungen noch steigen. Dennoch erwartet Reich Floyd in Europa ein erhöhtes Ausfallrisiko nur bei kleineren Gesellschaften – bislang zumindest.
„Bestand bekommt Pricing-Power!“
Im Umkehrschluss heißt das für die Immobilienexpertin: „Der Bestand bekommt Pricing-Power!“ Denn hohe Inflation spiegle sich in Mietpreisen wider. Für das Segment der börsennotierten Immobilienaktien (Real Estate Investment Trusts, REITs) verheiße das durchaus Gutes: Reich Floyd und ihre Kollegen erwarten für globale REITs in den nächsten beiden Jahren eine Gesamtrendite von bis zu 36,6 Prozent. Im „schlimmsten Fall“ rechnen sie mit „nur“ knapp 9 Prozent. Diese Zahl ergibt sich aus einer Anfangsrendite von über 6 Prozent zum heutigen Preis des Hazelview-Portfolios sowie einem Wertzuwachs von nur 3 Prozent aus Mieterhöhungen.
Nach aktuellen Berechnungen von Hazelview Investments (Stand: 5. September 2023) hängt dieser Wertzuwachs wesentlich von der Immobilienart ab: Aktuell schwankt er zwischen 2,4 Prozent jährlich für Nahversorgungszentren und bis zu 14,4 Prozent für Hotels. „Das ist höher, als erwartet wurde“, sagt Reich Floyd, führt dies aber auf eine verzerrte Wahrnehmung im Zusammenhang mit leerstehenden Büroimmobilien, vor allem in den USA, zurück.
Spezialsektoren im Immobilienmarkt mit höherem Wachstum
„Der Immobilienaktienbereich hat sich in den vergangenen 20 Jahren aber stärker differenziert und mehr Spezialsektoren mit strukturellem Wachstum hervorgebracht“, erklärt die Expertin. Zu diesen Sektoren zählt sie Datenzentren, für die es eine wachsende Nachfrage von Unternehmen gebe, ebenso wie Studentenwohnheime und Eigenlagerung („self storage“) – zwei Immobilienkonzepte, die vom „Economy of scale“-Prinzip lebten. Auch Mobilfunktürme und Logistikimmobilien bieten nach ihrer Meinung weiterhin selektiv hohes Wachstumspotenzial. „Unser Job ist es herauszufinden, welche Unternehmen ihre Preisfestsetzungsmacht in diesen Sektoren durchsetzen können.“
Die Portfoliomanagerin und Leiterin des deutschen Büros von Hazelview Investments, einem globalen, alternativen Investmentmanager mit Schwerpunkt auf Immobilien, erkennt in Europa insgesamt einen Mangel an Wohnungen bei zu hohen Kosten. Dieser wird durch zunehmende ESG-Anforderungen noch steigen. Dennoch erwartet Reich Floyd in Europa ein erhöhtes Ausfallrisiko nur bei kleineren Gesellschaften – bislang zumindest.
„Bestand bekommt Pricing-Power!“
Im Umkehrschluss heißt das für die Immobilienexpertin: „Der Bestand bekommt Pricing-Power!“ Denn hohe Inflation spiegle sich in Mietpreisen wider. Für das Segment der börsennotierten Immobilienaktien (Real Estate Investment Trusts, REITs) verheiße das durchaus Gutes: Reich Floyd und ihre Kollegen erwarten für globale REITs in den nächsten beiden Jahren eine Gesamtrendite von bis zu 36,6 Prozent. Im „schlimmsten Fall“ rechnen sie mit „nur“ knapp 9 Prozent. Diese Zahl ergibt sich aus einer Anfangsrendite von über 6 Prozent zum heutigen Preis des Hazelview-Portfolios sowie einem Wertzuwachs von nur 3 Prozent aus Mieterhöhungen.
Nach aktuellen Berechnungen von Hazelview Investments (Stand: 5. September 2023) hängt dieser Wertzuwachs wesentlich von der Immobilienart ab: Aktuell schwankt er zwischen 2,4 Prozent jährlich für Nahversorgungszentren und bis zu 14,4 Prozent für Hotels. „Das ist höher, als erwartet wurde“, sagt Reich Floyd, führt dies aber auf eine verzerrte Wahrnehmung im Zusammenhang mit leerstehenden Büroimmobilien, vor allem in den USA, zurück.
Spezialsektoren im Immobilienmarkt mit höherem Wachstum
„Der Immobilienaktienbereich hat sich in den vergangenen 20 Jahren aber stärker differenziert und mehr Spezialsektoren mit strukturellem Wachstum hervorgebracht“, erklärt die Expertin. Zu diesen Sektoren zählt sie Datenzentren, für die es eine wachsende Nachfrage von Unternehmen gebe, ebenso wie Studentenwohnheime und Eigenlagerung („self storage“) – zwei Immobilienkonzepte, die vom „Economy of scale“-Prinzip lebten. Auch Mobilfunktürme und Logistikimmobilien bieten nach ihrer Meinung weiterhin selektiv hohes Wachstumspotenzial. „Unser Job ist es herauszufinden, welche Unternehmen ihre Preisfestsetzungsmacht in diesen Sektoren durchsetzen können.“
