18.09.2023 Düsseldorf: Wohn-/Geschäftshäuser mit Faktoren von 16 und 32
Nordrhein-Westfalens Hauptstadt zählt zu den Top-Investitionsstandorten in Deutschland. „Diese Position kann Düsseldorf trotz der veränderten Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten weiterhin für sich beanspruchen”, sagt Marc Müller-Kurzwelly, Leiter der Sparte Wohn- und Geschäftshäuser (WGH) bei Engel & Völkers Commercial Düsseldorf. Die seit Mitte des Jahres 2022 abgeschwächte Marktdynamik gehe allerdings mit Preiskorrekturen in allen Lagen einher. Aktuell werden Wohn- und Geschäftshäuser in sehr guter Lage für Quadratmeterpreise zwischen 3.050 und 4.550 Euro verkauft (2022: 3.100 bis 4.800 €/m²). Energetisch optimierte Objekte in guten Lagen sind von den Preisreduktionen weniger stark betroffen als baujahrtypischer Altbestand in einfachen Lagen.
„Seit Beginn des zweiten Quartals 2023 zeigen die Preise aber Zeichen einer Stabilisierung, sodass mittlerweile eine Bodenbildung entstanden ist”, erläutert Müller-Kurzwelly. „Dementsprechend erwarten wir für den weiteren Verlauf des Jahres 2023 keine großen Veränderungen mehr bei den Kaufpreisen.”
Die Kaufpreisfaktoren betragen aktuell in sehr guter Lage 24,0 bis 32,1 sowie in guter Lage 21,0 bis 25,8. Damit besteht für eigenkapitalstarke Investoren die Chance, in Düsseldorf ein vergleichsweise günstiges Investment in Anlageimmobilien zu tätigen. Besonders gefragt sind bei Anlegern zukunftsfähige Objekte mit einer hohen Energieeffizienzklasse in guten und sehr guten Lagen, im Speziellen in der Innenstadt sowie in Stadtteilen am Rheinufer wie Golzheim, Oberkassel oder Carlstadt.
Für das laufende Geschäftsjahr geht Engel & Völkers Commercial insgesamt von einem etwas niedrigeren Transaktionsvolumen in Düsseldorf aus als im Vorjahr (2022: 435 Mio. Euro). „Die Handelsaktivität könnte im Hinblick auf die Transaktionszahl aber immer noch über den Fünfjahresschnitt steigen”, betont Marc Müller-Kurzwelly. Dieser liege bei 265 Transaktionen/Jahr.
Mieten um 5,3 Prozent gestiegen
Im ersten Halbjahr 2023 betrug die Düsseldorfer Angebotsmiete durchschnittlich 12,54 Euro pro Quadratmeter. Das ist eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 5,3 Prozent. Unter den deutschen A-Städten ist es dennoch die mit Abstand niedrigste durchschnittliche Angebotsmiete. Die positive Bevölkerungsentwicklung (+2 % zu 2017) sorgt für einen weiter steigenden Wohnraumbedarf. Mit einer Wohnungsbauoffensive durch ein neues Baulandmodell sollen bis zum Jahr 2030 etwa 8.000 neue Wohnungen im gesamten Stadtgebiet entstehen. Die Baufertigstellungen sind allerdings bereits 2022 im Vorjahresvergleich um 9,4 Prozent zurückgegangen. „Auch künftig werden die hohen Zinsen und die gestiegenen Baukosten weitere Neubauvorhaben abbremsen”, erwartet Marc Müller-Kurzwelly. „So wird der hohe Druck am Düsseldorfer Mietmarkt voraussichtlich anhalten und auch die Leerstandsquote von derzeit 1,4 Prozent wird sich in den kommenden Jahren nicht deutlich bessern.”
„Seit Beginn des zweiten Quartals 2023 zeigen die Preise aber Zeichen einer Stabilisierung, sodass mittlerweile eine Bodenbildung entstanden ist”, erläutert Müller-Kurzwelly. „Dementsprechend erwarten wir für den weiteren Verlauf des Jahres 2023 keine großen Veränderungen mehr bei den Kaufpreisen.”
Die Kaufpreisfaktoren betragen aktuell in sehr guter Lage 24,0 bis 32,1 sowie in guter Lage 21,0 bis 25,8. Damit besteht für eigenkapitalstarke Investoren die Chance, in Düsseldorf ein vergleichsweise günstiges Investment in Anlageimmobilien zu tätigen. Besonders gefragt sind bei Anlegern zukunftsfähige Objekte mit einer hohen Energieeffizienzklasse in guten und sehr guten Lagen, im Speziellen in der Innenstadt sowie in Stadtteilen am Rheinufer wie Golzheim, Oberkassel oder Carlstadt.
Für das laufende Geschäftsjahr geht Engel & Völkers Commercial insgesamt von einem etwas niedrigeren Transaktionsvolumen in Düsseldorf aus als im Vorjahr (2022: 435 Mio. Euro). „Die Handelsaktivität könnte im Hinblick auf die Transaktionszahl aber immer noch über den Fünfjahresschnitt steigen”, betont Marc Müller-Kurzwelly. Dieser liege bei 265 Transaktionen/Jahr.
Mieten um 5,3 Prozent gestiegen
Im ersten Halbjahr 2023 betrug die Düsseldorfer Angebotsmiete durchschnittlich 12,54 Euro pro Quadratmeter. Das ist eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 5,3 Prozent. Unter den deutschen A-Städten ist es dennoch die mit Abstand niedrigste durchschnittliche Angebotsmiete. Die positive Bevölkerungsentwicklung (+2 % zu 2017) sorgt für einen weiter steigenden Wohnraumbedarf. Mit einer Wohnungsbauoffensive durch ein neues Baulandmodell sollen bis zum Jahr 2030 etwa 8.000 neue Wohnungen im gesamten Stadtgebiet entstehen. Die Baufertigstellungen sind allerdings bereits 2022 im Vorjahresvergleich um 9,4 Prozent zurückgegangen. „Auch künftig werden die hohen Zinsen und die gestiegenen Baukosten weitere Neubauvorhaben abbremsen”, erwartet Marc Müller-Kurzwelly. „So wird der hohe Druck am Düsseldorfer Mietmarkt voraussichtlich anhalten und auch die Leerstandsquote von derzeit 1,4 Prozent wird sich in den kommenden Jahren nicht deutlich bessern.”
