18.09.2023 Premiumimmobilien Hamburg: Volumen und Transaktionen rückläufig
Auch im ersten Halbjahr des laufenden Jahres war die Zurückhaltung am Hamburger Premiumimmobilienmarkt zu spüren, wenngleich seit dem zweiten Quartal wieder mehr Bewegung und Interesse erkennbar ist. Dennoch schlug sich dieser leichte Aufschwung noch nicht auf die erzielten Transaktionen und Umsätze nieder. Dies zeigen die Auswertungen von DAHLER: So waren sowohl auf dem Eigentumswohnungsmarkt als auch im Segment für Ein- und Zweifamilienhäuser Rückgänge zu verzeichnen. Mit 109 Transaktionen in H1-2023 (- 58,2 % ggü. H1-2022; - 33 % ggü. H2-2022) erzielten die Eigentumswohnungen einen Umsatz von 176,56 Mio. Euro (- 51 % ggü. H1-2022, - 21,8 % ggü. H2-2022). Im Haussegment waren es 126 Kauffälle (- 42 % ggü. H1-2022; - 37,9 % ggü. H2-2022) und ein Volumen von 280,56 Mio. Euro (- 40,7 % ggü. H1-2022, - 38,1 % ggü. H2-2022). Damit setzte sich der Trend fort, der sich bereits im zweiten Halbjahr 2022 abzeichnete. Betrachtet wurden die tatsächlich erfolgten Transaktionen von Eigentumswohnungen mit einem angegebenen Quadratmeterpreis ab 10.000 Euro sowie Häuser mit einem Gesamtkaufpreis ab 1 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2023. Die Datengrundlage bildet die Erhebung des Hamburger Gutachterausschusses. Zu den untersuchten Teilmärkten* gehören Alster-Ost, Alster-West/Eppendorf, Alstertal/Walddörfer, Eimsbüttel/Altona/St. Pauli, Elbvororte, HafenCity, Niendorf-Schnelsen und Rahlstedt.
„In den letzten Monaten des vergangenen Jahres konnte der Markt zunächst von laufenden Vermittlungen und bereits angeschobenen Kaufentscheidungen zehren. Doch schon Ende des letzten Jahres und bis in 2023 hinein zeigte sich deutlich weniger Aktivität. Zum Teil sehen wir noch Unsicherheiten seitens der Interessenten, insbesondere in Bezug auf ökonomische Faktoren, die nach wie vor die Marktlage und damit auch das Stimmungsbild beeinflussen. Entscheidend waren und sind die seit Anfang 2022 sprunghaft gestiegenen Zinsen. Das spiegelt sich in der Zurückhaltung vieler Käufer wider und mündet in umfassenderen Vermittlungsprozessen. Wir befinden uns in einem Spannungsfeld zwischen längeren Planungshorizonten der Interessenten, steigenden Ansprüchen, Unsicherheiten und Unwägbarkeiten“, erklärt Björn Dahler.
„Wir sind in einer Annäherungsphase, in der eine geringere Nachfrage auf ein höheres Angebot trifft. Daraus können sich Chancen ergeben, aber es führt auch zu einer abwartenden Haltung. Wir sind noch nicht im vermeintlich „neuen Normal“ angekommen und dieses ist auch noch nicht in Gänze greifbar. Neben den individuellen Wünschen der Interessenten, den Anforderungen an die Immobilien – persönlich oder regulatorisch bedingt –, die entsprechend deren Bewertung und damit die Preisentwicklung beeinflussen, wird auch die Entwicklung im Neubausegment in den kommenden Monaten eine entscheidende Rolle spielen. Dieses zeichnete in denen vergangenen Jahren für einen entscheidenden Teil der Transaktionen verantwortlich.“ So betrug der Anteil des Neubausegmentes– Eigentumswohnungen (ab 10.000 Euro/m²) mit einem Baujahr von 2021 und jünger – an den Kauffällen im ersten Halbjahr 2023 rund 43 %. Im ersten Halbjahr 2022 wiesen rund 50 % der Transaktionen ein Baujahr von 2020 und jünger auf.
Dass das Spitzensegment nach wie vor mit Höchstpreisen aufwarten kann, unterstreichen die Top-Transaktionen: So lag der höchste Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in H1-2023 bei rund 26.360 Euro und befand sich auf der Uhlenhorst. In Harvestehude erzielte die teuerste Wohnung einen Kaufpreis von 7,3 Mio. Euro. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser befindet sich die Immobilie mit dem höchsten Kaufpreis in Winterhude mit 15,75 Mio. Euro. Mit Blick auf die Durchschnittspreise bei Eigentumswohnungen ab einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro zeigt sich, dass diese einen Rückgang um 10,9 % verzeichneten (ggü. H1 2022, - 7,3 % ggü. H2 2022). Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser (ab 500.000 Euro Kaufpreis) in den untersuchten Gebieten blieben die Durchschnittspreise nahezu auf gleichem Niveau: So sank der Durchschnittpreis nur um 2,6 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022.
Eigentumswohnungen im Überblick (ab 10.000 Euro/m², H1-2023):
Im ersten Halbjahr 2023 wechselten insgesamt 109 Eigentumswohnungen in den untersuchten Teilmärkten den Besitzer – Damit ein Rückgang um rund 58,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (H1 2022), in dem noch 261 Immobilien verkauft wurden. Zum Vergleich: In Summe gab es im Gesamt-jahr 2022 424 Kauffälle, 2021 waren es noch mehr als 500. In der Folge sank der Gesamtumsatz mit 176,56 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 51 % (H1- 2022: 360,06 Mio. Euro). Im zweiten Halbjahr 2022 konnte noch ein Umsatz von 225,76 Mio. Euro erzielt werden.
Erneut zeigt sich, dass vor allem das Segment zwischen 10.000 und 11.999 Euro/m² rückläufig ist. Während es in H1-2022 noch 152 Kauffälle in diesem Bereich gab, waren es in H1-2023 nur 45 Transaktionen.
• Die meisten Kauffälle waren im Teilmarkt Alster-West zu verzeichnen mit insgesamt 40 Transaktionen. In der Folge wurde hier auch der höchste Umsatz generiert mit 84,59 Mio. Euro. Gefolgt von Alster-Ost mit 42,01 Mio. Euro und 26 Kauffällen sowie der HafenCity mit 21,08 Mio. Euro und 21 Kauffällen.
• Im ersten Halbjahr 2023 wiesen insgesamt 35 Eigentumswohnungen einen Quadratmeterpreis von über 14.000 Euro auf. Im ersten Halbjahr 2022 waren es 52.
• Auf das Spitzensegment ab 18.000 Euro/m² entfielen insgesamt 10 Transaktionen (H1-2022: 13). Für den Großteil (7 Kauffälle) zeichnet Harvestehude verantwortlich.
• Der teuerste Einzelverkauf war in Harvestehude und lag bei 7,3 Mio. Euro.
• Mit rund 26.360 Euro wurde der höchste Quadratmeterpreis auf der Uhlenhorst erzielt.
Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick (ab 1 Mio. Euro, H1-2023):
Ingesamt wuden 126 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert – dies bedeutet einen Rückgang im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 um über 40 % (H1-2022: 219 Kauffälle, H2-2022: 203 Kauffälle). Zum Vergleich: Im Gesamtjahr 2022 wurden in Summe 422 Immobilien in diesem Preissegment veräußert. 2021 waren es 479 und 2020 399 Transaktionen.
Die Kauffälle in H1-2023 erzielten ein Gesamtumsatz von 280,56 Mio. Euro (- 40 % ggü. H1-2022). Das erste Halbjahr 2022 lag bei 473,44 und das zweite Halbjahr bei rund 453,43 Mio. Euro.
• Mit einem Transaktionsvolumen von 119,37 Mio. Euro verzeichnen die Elbvororte den höchsten Umsatz der untersuchten Gebiete. Hier wurden insgesamt 47 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft.
• In puncto Umsatz konnte Eimsbüttel im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 erneut eine Steigerung aufweisen: So lag dieser nun bei 12,23 Mio. Euro. In H1-2022 bei 8,7 Mio. Euro.
• Alster-Ost – unter anderem mit den Stadtteilen Alsterdorf, Uhlenhorst und Winterhude – erzielte mit 10 Kauffällen insgesamt rund 47,29 Mio. Euro (+ 12,4 % ggü. H1-2022).
• Von den 126 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern wiesen 14 Immobilien einen Verkaufspreis von mehr als 4 Mio. Euro auf. Drei davon mehr als 7 Mio. Euro.
• Die teuerste Immobilie in diesem Segment erreichte einen Kaufpreis von rund 15,75 Mio. Euro und befand sich in Winterhude.
„In den letzten Monaten des vergangenen Jahres konnte der Markt zunächst von laufenden Vermittlungen und bereits angeschobenen Kaufentscheidungen zehren. Doch schon Ende des letzten Jahres und bis in 2023 hinein zeigte sich deutlich weniger Aktivität. Zum Teil sehen wir noch Unsicherheiten seitens der Interessenten, insbesondere in Bezug auf ökonomische Faktoren, die nach wie vor die Marktlage und damit auch das Stimmungsbild beeinflussen. Entscheidend waren und sind die seit Anfang 2022 sprunghaft gestiegenen Zinsen. Das spiegelt sich in der Zurückhaltung vieler Käufer wider und mündet in umfassenderen Vermittlungsprozessen. Wir befinden uns in einem Spannungsfeld zwischen längeren Planungshorizonten der Interessenten, steigenden Ansprüchen, Unsicherheiten und Unwägbarkeiten“, erklärt Björn Dahler.
„Wir sind in einer Annäherungsphase, in der eine geringere Nachfrage auf ein höheres Angebot trifft. Daraus können sich Chancen ergeben, aber es führt auch zu einer abwartenden Haltung. Wir sind noch nicht im vermeintlich „neuen Normal“ angekommen und dieses ist auch noch nicht in Gänze greifbar. Neben den individuellen Wünschen der Interessenten, den Anforderungen an die Immobilien – persönlich oder regulatorisch bedingt –, die entsprechend deren Bewertung und damit die Preisentwicklung beeinflussen, wird auch die Entwicklung im Neubausegment in den kommenden Monaten eine entscheidende Rolle spielen. Dieses zeichnete in denen vergangenen Jahren für einen entscheidenden Teil der Transaktionen verantwortlich.“ So betrug der Anteil des Neubausegmentes– Eigentumswohnungen (ab 10.000 Euro/m²) mit einem Baujahr von 2021 und jünger – an den Kauffällen im ersten Halbjahr 2023 rund 43 %. Im ersten Halbjahr 2022 wiesen rund 50 % der Transaktionen ein Baujahr von 2020 und jünger auf.
Dass das Spitzensegment nach wie vor mit Höchstpreisen aufwarten kann, unterstreichen die Top-Transaktionen: So lag der höchste Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in H1-2023 bei rund 26.360 Euro und befand sich auf der Uhlenhorst. In Harvestehude erzielte die teuerste Wohnung einen Kaufpreis von 7,3 Mio. Euro. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser befindet sich die Immobilie mit dem höchsten Kaufpreis in Winterhude mit 15,75 Mio. Euro. Mit Blick auf die Durchschnittspreise bei Eigentumswohnungen ab einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro zeigt sich, dass diese einen Rückgang um 10,9 % verzeichneten (ggü. H1 2022, - 7,3 % ggü. H2 2022). Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser (ab 500.000 Euro Kaufpreis) in den untersuchten Gebieten blieben die Durchschnittspreise nahezu auf gleichem Niveau: So sank der Durchschnittpreis nur um 2,6 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022.
Eigentumswohnungen im Überblick (ab 10.000 Euro/m², H1-2023):
Im ersten Halbjahr 2023 wechselten insgesamt 109 Eigentumswohnungen in den untersuchten Teilmärkten den Besitzer – Damit ein Rückgang um rund 58,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (H1 2022), in dem noch 261 Immobilien verkauft wurden. Zum Vergleich: In Summe gab es im Gesamt-jahr 2022 424 Kauffälle, 2021 waren es noch mehr als 500. In der Folge sank der Gesamtumsatz mit 176,56 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 51 % (H1- 2022: 360,06 Mio. Euro). Im zweiten Halbjahr 2022 konnte noch ein Umsatz von 225,76 Mio. Euro erzielt werden.
Erneut zeigt sich, dass vor allem das Segment zwischen 10.000 und 11.999 Euro/m² rückläufig ist. Während es in H1-2022 noch 152 Kauffälle in diesem Bereich gab, waren es in H1-2023 nur 45 Transaktionen.
• Die meisten Kauffälle waren im Teilmarkt Alster-West zu verzeichnen mit insgesamt 40 Transaktionen. In der Folge wurde hier auch der höchste Umsatz generiert mit 84,59 Mio. Euro. Gefolgt von Alster-Ost mit 42,01 Mio. Euro und 26 Kauffällen sowie der HafenCity mit 21,08 Mio. Euro und 21 Kauffällen.
• Im ersten Halbjahr 2023 wiesen insgesamt 35 Eigentumswohnungen einen Quadratmeterpreis von über 14.000 Euro auf. Im ersten Halbjahr 2022 waren es 52.
• Auf das Spitzensegment ab 18.000 Euro/m² entfielen insgesamt 10 Transaktionen (H1-2022: 13). Für den Großteil (7 Kauffälle) zeichnet Harvestehude verantwortlich.
• Der teuerste Einzelverkauf war in Harvestehude und lag bei 7,3 Mio. Euro.
• Mit rund 26.360 Euro wurde der höchste Quadratmeterpreis auf der Uhlenhorst erzielt.
Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick (ab 1 Mio. Euro, H1-2023):
Ingesamt wuden 126 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert – dies bedeutet einen Rückgang im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 um über 40 % (H1-2022: 219 Kauffälle, H2-2022: 203 Kauffälle). Zum Vergleich: Im Gesamtjahr 2022 wurden in Summe 422 Immobilien in diesem Preissegment veräußert. 2021 waren es 479 und 2020 399 Transaktionen.
Die Kauffälle in H1-2023 erzielten ein Gesamtumsatz von 280,56 Mio. Euro (- 40 % ggü. H1-2022). Das erste Halbjahr 2022 lag bei 473,44 und das zweite Halbjahr bei rund 453,43 Mio. Euro.
• Mit einem Transaktionsvolumen von 119,37 Mio. Euro verzeichnen die Elbvororte den höchsten Umsatz der untersuchten Gebiete. Hier wurden insgesamt 47 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft.
• In puncto Umsatz konnte Eimsbüttel im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 erneut eine Steigerung aufweisen: So lag dieser nun bei 12,23 Mio. Euro. In H1-2022 bei 8,7 Mio. Euro.
• Alster-Ost – unter anderem mit den Stadtteilen Alsterdorf, Uhlenhorst und Winterhude – erzielte mit 10 Kauffällen insgesamt rund 47,29 Mio. Euro (+ 12,4 % ggü. H1-2022).
• Von den 126 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern wiesen 14 Immobilien einen Verkaufspreis von mehr als 4 Mio. Euro auf. Drei davon mehr als 7 Mio. Euro.
• Die teuerste Immobilie in diesem Segment erreichte einen Kaufpreis von rund 15,75 Mio. Euro und befand sich in Winterhude.
