25.09.2023 Marktblick: Wohninvestoren und geänderte Investmentstrategien
Mit Blick auf die vergangenen zwölf Monate zeichnen Wohninvestoren in Deutschland ein nüchternes Bild: Über die Hälfte haben ihre An- und Verkaufsziele nicht erreicht und berichten von langdauernden Transaktionsprozessen. Das sind zwei der Ergebnisse einer Umfrage der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) aus dem Juni dieses Jahres unter rund 140 Asset- und Investmentmanagern, Projektentwicklern, Bestandshaltern sowie Family Offices und Banken. Zudem werden weiter sinkende Kaufpreise erwartet und gegenüber Forward Deals herrscht – anders als vor zwei Jahren – spürbare Zurückhaltung.
Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany, erklärt: „Ein Vergleich der Umfrageergebnisse aus 2021 und 2023 dokumentiert, dass aktuell die Akquisitions- und Verkaufsziele deutlich seltener erreicht werden. Doch gleichzeitig ist mit 48 Prozent knapp die Hälfte der Befragten auf Expansionskurs und sucht aktiv nach neuen Investitionsmöglichkeiten im Wohnungsmarkt. Eine Erholung der aktuell sinkenden Kaufpreise ist mittelfristig zu erwarten.“
Sinkende Kaufpreise sogar für Neubau
Die befragten Investoren sind sich weitgehend einig in der Erwartung, dass die Immobilienkaufpreise in den nächsten zwölf Monaten um 2,5 Prozent oder mehr sinken werden, sowohl in den Top-7-Städten als auch an Sekundärstandorten. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um Neubauten oder Bestandsimmobilien handelt. Bei geringer Bau- und Lagequalität gehen sie auch bei Neubau von Kaufpreisabschlägen aus, wobei sie Neubauten in Top-7-Standorten die größte Wertstabilität attestieren.
Stärkste Mietentwicklung in Top-7-Städten
Gleichzeitig wird eine signifikante Steigerung der Mietpreise erwartet. Besonders für Neubauwohnungen in den Top-7-Städten prognostizieren mehr als 70 Prozent Befragten einen deutlichen Anstieg um 2,5 Prozent und mehr. Auch für Bestandswohnungen in den Top-7-Städten und an Sekundärstandorten rechnen sie mit einem Plus, jedoch in geringerem Ausmaß.
Investmentfokus auf Großstädten
Der Fokus der Investoren liegt über alle Wohnsegmente hinweg auf Akquisitionen in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Einige engagieren sich auch in besonderen Wohnformen wie Micro-Living und Senioren-Wohnen. In der Assetklasse Senioren-Wohnen ist der Standort weniger relevant: Städte mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern sind ähnlich interessant wie größere Städte. Grundsätzlich gilt aber, dass mit sinkender Einwohnerzahl Investoren und Projektentwickler weniger engagiert sind.
Kooperationen und Partnerschaften gewinnen an Bedeutung
Eine überraschend hohe Zahl von 82 Prozent der Investoren ist sich einig, dass Kooperationen und Partnerschaften zwischen unterschiedlichen Marktakteuren in den nächsten zwölf Monaten an Bedeutung gewinnen werden. Außerdem erwarten knapp 64 Prozent der Befragten eine Zunahme von Unternehmenskäufen, trotz des aktuell erschwerten Finanzierungsumfelds. Solche Unternehmenskäufe werden in der Regel nicht unbedingt strategische Wachstumskäufe sein als vielmehr Akquisitionen von in Not geratenen Unternehmen.
Regulierung und ESG-Anforderungen prägen den Markt
Die zunehmende politische und gesetzliche Regulierung, einschließlich steigender ESG-Anforderungen, hat einen signifikanten Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Darin sind sich 94 Prozent der Befragten einig. Rund 87 Prozent der Befragten befolgen ESG-Kriterien bei ihren Investitionsentscheidungen. Im Vergleich zur Umfrage aus 2021 hat das Thema damit noch einmal an Dringlichkeit gewonnen.
Einsatz von Fremdkapital
Die Finanzierungspraktiken im vergangenen Jahr sind breit gefächert und lassen eine Vielzahl von Strategien erkennen: Etwa 38 Prozent der Befragten fremdfinanzieren mit 60 Prozent und mehr. 34 Prozent der Investoren finanziert Projekte mit um die 50 Prozent Fremdkapital. Knapp 16 Prozent erwerben Immobilien rein aus Eigenkapital oder einem geringen Fremdkapitalanteil von weniger als 20 Prozent.
Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany, erklärt: „Ein Vergleich der Umfrageergebnisse aus 2021 und 2023 dokumentiert, dass aktuell die Akquisitions- und Verkaufsziele deutlich seltener erreicht werden. Doch gleichzeitig ist mit 48 Prozent knapp die Hälfte der Befragten auf Expansionskurs und sucht aktiv nach neuen Investitionsmöglichkeiten im Wohnungsmarkt. Eine Erholung der aktuell sinkenden Kaufpreise ist mittelfristig zu erwarten.“
Sinkende Kaufpreise sogar für Neubau
Die befragten Investoren sind sich weitgehend einig in der Erwartung, dass die Immobilienkaufpreise in den nächsten zwölf Monaten um 2,5 Prozent oder mehr sinken werden, sowohl in den Top-7-Städten als auch an Sekundärstandorten. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um Neubauten oder Bestandsimmobilien handelt. Bei geringer Bau- und Lagequalität gehen sie auch bei Neubau von Kaufpreisabschlägen aus, wobei sie Neubauten in Top-7-Standorten die größte Wertstabilität attestieren.
Stärkste Mietentwicklung in Top-7-Städten
Gleichzeitig wird eine signifikante Steigerung der Mietpreise erwartet. Besonders für Neubauwohnungen in den Top-7-Städten prognostizieren mehr als 70 Prozent Befragten einen deutlichen Anstieg um 2,5 Prozent und mehr. Auch für Bestandswohnungen in den Top-7-Städten und an Sekundärstandorten rechnen sie mit einem Plus, jedoch in geringerem Ausmaß.
Investmentfokus auf Großstädten
Der Fokus der Investoren liegt über alle Wohnsegmente hinweg auf Akquisitionen in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Einige engagieren sich auch in besonderen Wohnformen wie Micro-Living und Senioren-Wohnen. In der Assetklasse Senioren-Wohnen ist der Standort weniger relevant: Städte mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern sind ähnlich interessant wie größere Städte. Grundsätzlich gilt aber, dass mit sinkender Einwohnerzahl Investoren und Projektentwickler weniger engagiert sind.
Kooperationen und Partnerschaften gewinnen an Bedeutung
Eine überraschend hohe Zahl von 82 Prozent der Investoren ist sich einig, dass Kooperationen und Partnerschaften zwischen unterschiedlichen Marktakteuren in den nächsten zwölf Monaten an Bedeutung gewinnen werden. Außerdem erwarten knapp 64 Prozent der Befragten eine Zunahme von Unternehmenskäufen, trotz des aktuell erschwerten Finanzierungsumfelds. Solche Unternehmenskäufe werden in der Regel nicht unbedingt strategische Wachstumskäufe sein als vielmehr Akquisitionen von in Not geratenen Unternehmen.
Regulierung und ESG-Anforderungen prägen den Markt
Die zunehmende politische und gesetzliche Regulierung, einschließlich steigender ESG-Anforderungen, hat einen signifikanten Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Darin sind sich 94 Prozent der Befragten einig. Rund 87 Prozent der Befragten befolgen ESG-Kriterien bei ihren Investitionsentscheidungen. Im Vergleich zur Umfrage aus 2021 hat das Thema damit noch einmal an Dringlichkeit gewonnen.
Einsatz von Fremdkapital
Die Finanzierungspraktiken im vergangenen Jahr sind breit gefächert und lassen eine Vielzahl von Strategien erkennen: Etwa 38 Prozent der Befragten fremdfinanzieren mit 60 Prozent und mehr. 34 Prozent der Investoren finanziert Projekte mit um die 50 Prozent Fremdkapital. Knapp 16 Prozent erwerben Immobilien rein aus Eigenkapital oder einem geringen Fremdkapitalanteil von weniger als 20 Prozent.
