26.09.2023 Warum Berlins beste Lagen trotz Krisenstimmung begehrt sind wie nie
Berlin erlebt auf dem Immobilienmarkt in den erstklassigen Lagen, wie dem Kurfürstendamm und der Friedrichstraße, eine bemerkenswerte Dynamik. Diese scheint auf den ersten Blick im Gegensatz zur allgemeinen Krise des Immobiliensektors zu stehen. Doch warum sind Trophy-Immobilien in diesen Zeiten begehrter denn je? Hier werfen wir einen genaueren Blick auf diese Entwicklung.
Die Kudamm-Anziehungskraft– ein Luxuskarussell in Bewegung
Trophy-Immobilien in erstklassigen Lagen der Hauptstadt sind gefragter denn je. Obwohl der Immobilienmarkt in anderen Bereichen schwächelt, wurden allein in diesem Jahr bereits drei hochkarätige Immobilien am Kurfürstendamm gehandelt. Den neuen Eigentümern versprechen diese nicht nur Rendite durch Mietsteigerungspotenziale oder Objektentwicklung, sondern auch langfristigen Wertzuwachs, bedingt durch ihre einzigartige Lage und die begrenzte Verfügbarkeit vergleichbarer Objekte. Dabei sind die erstklassigen Lagen in Berlin nicht nur aus wirtschaftlicher Sicht attraktiv: Durch ihre zentrale Lage verfügen sie meist über eine exzellente Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit. Auch ihre Nähe zu erstklassigen Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Veranstaltungen trägt zur Anziehungskraft dieser Standorte sowohl für gewerbliche als auch wohnwirtschaftliche Nutzer bei.
Private Investoren haben die Nase vorn
Während Projektentwickler Insolvenzen melden und der Verkauf von Eigentumswohnungen abnimmt, weisen Objekte in Berlins erstklassigen Lagen eine stabile Nachfrage auf. Da sich institutionelle Anleger derzeit eher vorsichtig zeigen, ihre Anlagestrategien teilweise noch anpassen und Objekte im Ankaufsprozess sehr (zeit-)aufwendig prüfen, haben eigenkapitalstarke Privatinvestoren im Ankaufprozess derzeit die Nase vorn. Sie sind flexibel, schnell handlungsfähig und sprechen dabei mit den Verkäufern oft auf Augenhöhe – denn auch die meisten Eigentümer von Trophy-Immobilien in Berlins Bestlagen sind Privatpersonen oder Family Offices.
Stabile Mieten, wenn auch mit ungewisser Perspektive
Aktuell sind die Mieten für Retail- und Büroflächen in Top-Lagen stabil. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Flächen in den Berliner 1-a-Lagen ist vor allem auf die Mieterschaft und die Struktur der Mietflächen zurückzuführen. Größtenteils handelt es sich um Altbauten mit Mieteinheiten von Büroflächen in der Größe bis 500 m². In diesem Segment wurden in der vergangenen fünf Jahren in Berlin 55 % aller Mietverträge abgeschlossen, am Kurfürstendamm sind es sogar 75 %. Die Spitzenmiete für Büroflächen liegt dort bei ca. 38 Euro/m² für Gründerzeitbauten und ca. 45 Euro/m² in Neubauten.
Auch auf der Friedrichstraße geraten kleinteiligere Mietflächen in Trophy-Gebäuden in den Fokus. In den zurückliegenden zehn Jahren waren 63 % aller neu vermieteten Büroflächen kleiner als 500 m². Seit 2022 sind es 72 %. Auch wenn auf der Friedrichstraße wieder mehr Flächen auf den Markt kommen, hält sich die Spitzenmiete bei 46 Euro/m² stabil. In Landmark-Neubauprojekten konnten auch Mieten weit darüber erzielt werden.
Die erzielbaren Retail-Mieten zeigen sich ebenfalls vielversprechend: In der Friedrichstraße liegen die Einzelhandelsmieten zwischen 60 und 100 Euro/m², am Kurfürstendamm bei 140 bis 150 Euro/m², im Luxus-Segment bei 175 bis 225 Euro/m2, und am Tauentzien bei 200 Euro/m².
Kostenintensive ESG-Sanierungen immer öfter Grund für Verkäufe
So positiv die Vermietungsperspektiven auf den ersten Blick aussehen, stellen vor allem steigende ESG-Anforderungen an Immobilien auch Eigentümer von Trophy-Immobilien vor große Herausforderungen. Da es sich bei diesen Objekten oft um prunkvolle Altbauten mit hohen Deckenhöhen handelt, bedürfen diese besonders hoher Investitionen, um sie energetisch zu optimieren und zukunftssicher aufzustellen. Ein Grund, weswegen Eigentümer zunehmend über einen Verkauf nachdenken. Das bringt Bewegung in einen Markt, in dem sonst eher wenig passiert, weil Objekte sehr langfristig im Bestand bleiben. Und bietet solventen Anlegern momentan die Gelegenheit, ein Stück Berliner Trophy-immobilie zu erwerben und langfristig von potenziellen Wertsteigerungen zu profitieren.
Die Kudamm-Anziehungskraft– ein Luxuskarussell in Bewegung
Trophy-Immobilien in erstklassigen Lagen der Hauptstadt sind gefragter denn je. Obwohl der Immobilienmarkt in anderen Bereichen schwächelt, wurden allein in diesem Jahr bereits drei hochkarätige Immobilien am Kurfürstendamm gehandelt. Den neuen Eigentümern versprechen diese nicht nur Rendite durch Mietsteigerungspotenziale oder Objektentwicklung, sondern auch langfristigen Wertzuwachs, bedingt durch ihre einzigartige Lage und die begrenzte Verfügbarkeit vergleichbarer Objekte. Dabei sind die erstklassigen Lagen in Berlin nicht nur aus wirtschaftlicher Sicht attraktiv: Durch ihre zentrale Lage verfügen sie meist über eine exzellente Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit. Auch ihre Nähe zu erstklassigen Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Veranstaltungen trägt zur Anziehungskraft dieser Standorte sowohl für gewerbliche als auch wohnwirtschaftliche Nutzer bei.
Private Investoren haben die Nase vorn
Während Projektentwickler Insolvenzen melden und der Verkauf von Eigentumswohnungen abnimmt, weisen Objekte in Berlins erstklassigen Lagen eine stabile Nachfrage auf. Da sich institutionelle Anleger derzeit eher vorsichtig zeigen, ihre Anlagestrategien teilweise noch anpassen und Objekte im Ankaufsprozess sehr (zeit-)aufwendig prüfen, haben eigenkapitalstarke Privatinvestoren im Ankaufprozess derzeit die Nase vorn. Sie sind flexibel, schnell handlungsfähig und sprechen dabei mit den Verkäufern oft auf Augenhöhe – denn auch die meisten Eigentümer von Trophy-Immobilien in Berlins Bestlagen sind Privatpersonen oder Family Offices.
Stabile Mieten, wenn auch mit ungewisser Perspektive
Aktuell sind die Mieten für Retail- und Büroflächen in Top-Lagen stabil. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Flächen in den Berliner 1-a-Lagen ist vor allem auf die Mieterschaft und die Struktur der Mietflächen zurückzuführen. Größtenteils handelt es sich um Altbauten mit Mieteinheiten von Büroflächen in der Größe bis 500 m². In diesem Segment wurden in der vergangenen fünf Jahren in Berlin 55 % aller Mietverträge abgeschlossen, am Kurfürstendamm sind es sogar 75 %. Die Spitzenmiete für Büroflächen liegt dort bei ca. 38 Euro/m² für Gründerzeitbauten und ca. 45 Euro/m² in Neubauten.
Auch auf der Friedrichstraße geraten kleinteiligere Mietflächen in Trophy-Gebäuden in den Fokus. In den zurückliegenden zehn Jahren waren 63 % aller neu vermieteten Büroflächen kleiner als 500 m². Seit 2022 sind es 72 %. Auch wenn auf der Friedrichstraße wieder mehr Flächen auf den Markt kommen, hält sich die Spitzenmiete bei 46 Euro/m² stabil. In Landmark-Neubauprojekten konnten auch Mieten weit darüber erzielt werden.
Die erzielbaren Retail-Mieten zeigen sich ebenfalls vielversprechend: In der Friedrichstraße liegen die Einzelhandelsmieten zwischen 60 und 100 Euro/m², am Kurfürstendamm bei 140 bis 150 Euro/m², im Luxus-Segment bei 175 bis 225 Euro/m2, und am Tauentzien bei 200 Euro/m².
Kostenintensive ESG-Sanierungen immer öfter Grund für Verkäufe
So positiv die Vermietungsperspektiven auf den ersten Blick aussehen, stellen vor allem steigende ESG-Anforderungen an Immobilien auch Eigentümer von Trophy-Immobilien vor große Herausforderungen. Da es sich bei diesen Objekten oft um prunkvolle Altbauten mit hohen Deckenhöhen handelt, bedürfen diese besonders hoher Investitionen, um sie energetisch zu optimieren und zukunftssicher aufzustellen. Ein Grund, weswegen Eigentümer zunehmend über einen Verkauf nachdenken. Das bringt Bewegung in einen Markt, in dem sonst eher wenig passiert, weil Objekte sehr langfristig im Bestand bleiben. Und bietet solventen Anlegern momentan die Gelegenheit, ein Stück Berliner Trophy-immobilie zu erwerben und langfristig von potenziellen Wertsteigerungen zu profitieren.
