28.09.2023 CBRE führt Modernes Wohnen als neue Assetklasse ein
Der globale Immobiliendienstleister CBRE führt die neue Assetklasse „Modernes Wohnen“ ein und fasst dafür Studentisches Wohnen, Serviced Apartments, Co-Living, Micro Living, Service-Wohnen für Senioren zusammen, da diese Segmente vor dem Hintergrund sich wandelnder Metropolen bei Nutzen und bei Investoren auf zunehmendes Interesse stoßen. Sie weisen hinsichtlich ihrer Konzepte und Mietmodelle große Ähnlichkeiten auf, wenn auch mit unterschiedlichen zum Teil optional zubuchbaren Komponenten.
Der gesamte Bericht von CBRE, inklusive der genauen Definitionen und Unterschiede der einzelnen Segmente, steht auf der Website von CBRE zum Download verfügbar.
„Das Segment des Modernen Wohnens ist ein wichtiger Baustein für die Wohnraumversorgung in den Metropolen und Universitätsstädten. Die Konzepte sind vielfältig und ergänzen zunehmend das Angebot des klassischen Wohnens für unterschiedliche Zielgruppen. Das gilt vor allem vor dem Hintergrund einer zunehmenden Singularisierung der Gesellschaft, der steigenden Mobilität von Arbeitnehmern, den angespannten Wohnungsmärkten und nicht zuletzt auch der alternden Bevölkerung“, sagt Tim Schulte, Senior Director und Teamleiter des Operational Real Estate Teams von CBRE.
„Aufgrund der im Vergleich zum Mietwohnungsmarkt höheren erzielbaren Erlöse sowie der – zumindest noch – geringen Regulierung ist der deutsche Markt für Modernes Wohnen für viele internationale Konzepte und Investoren sehr attraktiv“, sagt Jan Kiskemper, Associate Director und Team Leader Modern Living bei CBRE.
Durch die nicht zu unterschätzende planungs-, miet- und steuerrechtliche Regulatorik ist eine detaillierte Standort- und Use-Case-spezifische Beratung und Bewertung bei der Expansion, dem Erwerb sowie auch der Konzeptentwicklung und Potenzialanalyse jedoch unerlässlich.
Treiber der hohen Nachfrage
Ein wichtiger Treiber für die hohe Nachfrage nach „Modernen Wohnen“ sind die fast 400.000 nationalen Studierenden sowie die seit dem Wintersemester 2008/2009 um 76 Prozent angestiegenen internationalen Studierenden in Deutschland. Die 855.000 internationalen Arbeitnehmer und zahlreiche neu in die Städte strömenden Young Professionals lassen die Nachfrage für die Konzepte des modernen Wohnens ansteigen. Pendler, deren Zahl zwischen 2017 bis 2022 um 14 Prozent angestiegen ist und die Tage- oder Wochenweise in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen müssen, brauchen ebenso temporären Wohnraum. Schließlich werden Senioren, deren Zahl in Deutschland bis 2040 um 36 Prozent auf 18.5 Millionen anwachsen wird zunehmend zu einer neuen Zielgruppe für dieses Segment. Mit dem Service-Wohnen für Senioren kann sich ein Konzept etablieren, das selbstständiges Wohnen zusammen mit einer individuell gewünschten Intensität an Unterstützung im Alter bietet. Ebenso ist das Moderne Wohnen mit geringem oder flexiblem Bedarf an Services attraktiv für Touristen bei längerfristigen Aufenthalten.
Entwicklung auf dem Investmentmarkt
„Der Investmentmarkt für Modernes Wohnen erfährt seit 2016 ein steigendes Investoreninteresse. Lag der Fokus der meisten (deutschen) Investoren zunächst rein auf dem Segment des Studentenwohnens, hat sich deren Anlagestrategie in den letzten Jahren erweitert. Neben privat betriebenen Studentenwohnheimen werden explizit auch die anderen Konzepte des Modernen Wohnens vermehrt nachgefragt“, sagt Jirka Stachen, Senior Director Research bei CBRE.
Das Transaktionsvolumen war in der Vergangenheit sehr stark angebotsgetrieben, das heißt bei gleichbleibender Nachfrage wurden Investitionen lediglich durch das fehlende Neuangebot limitiert. Seit 2016 wurden mehr als 12 Milliarden Euro in das Segment maßgeblich in Portfolios und Plattformen investiert. Im Pandemiejahr 2020 ging das Volumen zwar deutlich zurück, aber die Befürchtung, dass die Attraktivität der Assetklasse Modernes Wohnen nach den Pandemiejahren weniger Nachfrage seitens der Nutzer erfährt, ist nicht eingetreten. Die stabilen Fundamentaldaten spiegeln sich auch an der deutlichen Erholung des Volumens in den Jahren 2021 und 2022 mit Volumina oberhalb des zehnjährigen Durchschnittes wider. Aktuell ist im Zuge der Zinswende und der damit einhergehend gestiegenen Finanzierungszinsen auch im Modernen Wohnen das Transaktionsvolumen deutlich gesunken, wenngleich der relative Anteil am Gesamtvolumen zuletzt wieder gestiegen ist. Nach wie vor ist das Interesse an Investmentchancen in den Top-7 sowie in klassischen Universitätsstädten ungebrochen hoch.
„Maßgeblicher Treiber für das hohe Interesse an der Assetklasse Modernes Wohnen ist zum einen die Möglichkeit überdurchschnittliche Mieterträge und vollständig inflationsgesicherte Cashflows zu realisieren. Zum anderen eignen sich Teilsegmente des Modernen Wohnens als Beimischung und Renditetreiber vor allem für Spezialfonds mit dem Fokus auf Wohnen. Zunehmend werden aber auch reine Themenfonds für Teilsegmente des Modernen Wohnens aufgelegt“, sagt Kiskemper.
Der Appetit von in-wie ausländischen Investoren ist trotz der aktuell zinsgetriebenen verhaltenen Stimmung am Markt ungebrochen. Dabei drängen insbesondere Investoren und auch Konzepte aus Nordamerika, Großbritannien und Asien, wo sich Modernes Wohnen bereits als Assetklasse etabliert hat, auf den deutschen Markt. Diese Investoren sehen die noch anstehende Reifung des Marktes als Chance, sich frühzeitig Marktanteile zu sichern. Bis dato stellen deutsche Investoren auch aufgrund ihres Heimvorteils mehr als 60 Prozent der Käufer. Neben direkten Investments konnten zuletzt auch Beteiligungen und Übernahmen internationaler Akteure an Betreibergesellschaften beobachtet werden.
Gebremst werden mögliche Investments vom derzeitigen Prozess der Preiskalibrierung, aber auch durch das fehlende Angebot. Die Neubautätigkeit hat angesichts der gestiegenen Baukosten und des hohen Zinsniveaus erheblich nachgelassen. Das Angebot wird sich in näherer Zukunft nicht maßgeblich erhöhen, sodass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt.
Entsprechend der aktuellen Lage an den Finanzmärkten hat sich auch die Rendite für einzelne Teilsegmente nach oben verschoben. So lag die mittlere Spitzenrendite für Studentisches Wohnen der deutschen Top-7-Märkte im dritten Quartal 2023 bei 4,39 Prozent, etwa 0,8 Prozentpunkte über dem Niveau von Q3 2022.
Der gesamte Bericht von CBRE, inklusive der genauen Definitionen und Unterschiede der einzelnen Segmente, steht auf der Website von CBRE zum Download verfügbar.
„Das Segment des Modernen Wohnens ist ein wichtiger Baustein für die Wohnraumversorgung in den Metropolen und Universitätsstädten. Die Konzepte sind vielfältig und ergänzen zunehmend das Angebot des klassischen Wohnens für unterschiedliche Zielgruppen. Das gilt vor allem vor dem Hintergrund einer zunehmenden Singularisierung der Gesellschaft, der steigenden Mobilität von Arbeitnehmern, den angespannten Wohnungsmärkten und nicht zuletzt auch der alternden Bevölkerung“, sagt Tim Schulte, Senior Director und Teamleiter des Operational Real Estate Teams von CBRE.
„Aufgrund der im Vergleich zum Mietwohnungsmarkt höheren erzielbaren Erlöse sowie der – zumindest noch – geringen Regulierung ist der deutsche Markt für Modernes Wohnen für viele internationale Konzepte und Investoren sehr attraktiv“, sagt Jan Kiskemper, Associate Director und Team Leader Modern Living bei CBRE.
Durch die nicht zu unterschätzende planungs-, miet- und steuerrechtliche Regulatorik ist eine detaillierte Standort- und Use-Case-spezifische Beratung und Bewertung bei der Expansion, dem Erwerb sowie auch der Konzeptentwicklung und Potenzialanalyse jedoch unerlässlich.
Treiber der hohen Nachfrage
Ein wichtiger Treiber für die hohe Nachfrage nach „Modernen Wohnen“ sind die fast 400.000 nationalen Studierenden sowie die seit dem Wintersemester 2008/2009 um 76 Prozent angestiegenen internationalen Studierenden in Deutschland. Die 855.000 internationalen Arbeitnehmer und zahlreiche neu in die Städte strömenden Young Professionals lassen die Nachfrage für die Konzepte des modernen Wohnens ansteigen. Pendler, deren Zahl zwischen 2017 bis 2022 um 14 Prozent angestiegen ist und die Tage- oder Wochenweise in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen müssen, brauchen ebenso temporären Wohnraum. Schließlich werden Senioren, deren Zahl in Deutschland bis 2040 um 36 Prozent auf 18.5 Millionen anwachsen wird zunehmend zu einer neuen Zielgruppe für dieses Segment. Mit dem Service-Wohnen für Senioren kann sich ein Konzept etablieren, das selbstständiges Wohnen zusammen mit einer individuell gewünschten Intensität an Unterstützung im Alter bietet. Ebenso ist das Moderne Wohnen mit geringem oder flexiblem Bedarf an Services attraktiv für Touristen bei längerfristigen Aufenthalten.
Entwicklung auf dem Investmentmarkt
„Der Investmentmarkt für Modernes Wohnen erfährt seit 2016 ein steigendes Investoreninteresse. Lag der Fokus der meisten (deutschen) Investoren zunächst rein auf dem Segment des Studentenwohnens, hat sich deren Anlagestrategie in den letzten Jahren erweitert. Neben privat betriebenen Studentenwohnheimen werden explizit auch die anderen Konzepte des Modernen Wohnens vermehrt nachgefragt“, sagt Jirka Stachen, Senior Director Research bei CBRE.
Das Transaktionsvolumen war in der Vergangenheit sehr stark angebotsgetrieben, das heißt bei gleichbleibender Nachfrage wurden Investitionen lediglich durch das fehlende Neuangebot limitiert. Seit 2016 wurden mehr als 12 Milliarden Euro in das Segment maßgeblich in Portfolios und Plattformen investiert. Im Pandemiejahr 2020 ging das Volumen zwar deutlich zurück, aber die Befürchtung, dass die Attraktivität der Assetklasse Modernes Wohnen nach den Pandemiejahren weniger Nachfrage seitens der Nutzer erfährt, ist nicht eingetreten. Die stabilen Fundamentaldaten spiegeln sich auch an der deutlichen Erholung des Volumens in den Jahren 2021 und 2022 mit Volumina oberhalb des zehnjährigen Durchschnittes wider. Aktuell ist im Zuge der Zinswende und der damit einhergehend gestiegenen Finanzierungszinsen auch im Modernen Wohnen das Transaktionsvolumen deutlich gesunken, wenngleich der relative Anteil am Gesamtvolumen zuletzt wieder gestiegen ist. Nach wie vor ist das Interesse an Investmentchancen in den Top-7 sowie in klassischen Universitätsstädten ungebrochen hoch.
„Maßgeblicher Treiber für das hohe Interesse an der Assetklasse Modernes Wohnen ist zum einen die Möglichkeit überdurchschnittliche Mieterträge und vollständig inflationsgesicherte Cashflows zu realisieren. Zum anderen eignen sich Teilsegmente des Modernen Wohnens als Beimischung und Renditetreiber vor allem für Spezialfonds mit dem Fokus auf Wohnen. Zunehmend werden aber auch reine Themenfonds für Teilsegmente des Modernen Wohnens aufgelegt“, sagt Kiskemper.
Der Appetit von in-wie ausländischen Investoren ist trotz der aktuell zinsgetriebenen verhaltenen Stimmung am Markt ungebrochen. Dabei drängen insbesondere Investoren und auch Konzepte aus Nordamerika, Großbritannien und Asien, wo sich Modernes Wohnen bereits als Assetklasse etabliert hat, auf den deutschen Markt. Diese Investoren sehen die noch anstehende Reifung des Marktes als Chance, sich frühzeitig Marktanteile zu sichern. Bis dato stellen deutsche Investoren auch aufgrund ihres Heimvorteils mehr als 60 Prozent der Käufer. Neben direkten Investments konnten zuletzt auch Beteiligungen und Übernahmen internationaler Akteure an Betreibergesellschaften beobachtet werden.
Gebremst werden mögliche Investments vom derzeitigen Prozess der Preiskalibrierung, aber auch durch das fehlende Angebot. Die Neubautätigkeit hat angesichts der gestiegenen Baukosten und des hohen Zinsniveaus erheblich nachgelassen. Das Angebot wird sich in näherer Zukunft nicht maßgeblich erhöhen, sodass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt.
Entsprechend der aktuellen Lage an den Finanzmärkten hat sich auch die Rendite für einzelne Teilsegmente nach oben verschoben. So lag die mittlere Spitzenrendite für Studentisches Wohnen der deutschen Top-7-Märkte im dritten Quartal 2023 bei 4,39 Prozent, etwa 0,8 Prozentpunkte über dem Niveau von Q3 2022.
