01.10.2023 Büromarkt Hamburg: Spitzenmiete ist auf 35,50 Euro/m² gestiegen
Mit einem Gesamtflächenumsatz von nur 328.000 Quadratmetern liegt der Büromarkt Hamburg zum Ablauf des dritten Quartals 32 Prozent unter dem Umsatz des Vorjahreszeitraums. „Dieser deutliche Rückgang ist insbesondere auf den Mangel an Großabschlüssen zurückzuführen”, erläutert Oliver Horstmann, Bereichsleiter Büroimmobilien und Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. Bislang gab es im Hamburger Stadtgebiet nur acht Abschlüsse im Segment über 5.000 Quadratmeter (Q1-Q3 2022: 19 Großabschlüsse). Die drei größten Anmietungen waren: RTL (Gruner + Jahr) mit 17.200 Quadratmetern an der Koreastraße, ein Unternehmen der Branche Industrieverwaltung am Kapstadtring (12.528 m²) sowie die Stadt Hamburg (Hamburgische Bürgerschaft) mit 9.850 Quadratmetern am Alten Wall.
Steigende Spitzenmiete, sinkende Durchschnittsmiete
Die Spitzenmiete für Büroflächen in Hamburg liegt aktuell bei 35,50 Euro pro Quadratmeter. Sie ist damit im Vergleich zum Gesamtjahr 2022 um 50 Cent gestiegen. Spitzenmieten werden in Hamburg in den Teilmärkten City und HafenCity gezahlt. Die durchschnittliche Büromiete in Hamburg ist dagegen gesunken: Sie beträgt aktuell 20,40 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2022 lag sie bei 21 Euro.
Leerstandsrate im Durchschnitt bei 3,7 Prozent
In der Mietentwicklung zeigt sich immer deutlicher die Zweiteilung des Büromarkts Hamburg. Horstmann: „Aufgrund des starken Zuzugs aus der Peripherie in die Toplagen verknappt sich das Angebot in der City, der HafenCity sowie in gut angebundenen attraktiven Stadtteillagen. Dort reduziert sich der Leerstand und die Spitzenmieten legen weiter zu. In der Peripherie steigt dagegen der Leerstand, was entsprechenden Druck auf die Mieten ausübt.”
Der Gesamtleerstand in Hamburg ist zum Ende des dritten Quartals 2023 leicht auf 520.000 Quadratmeter gestiegen (Ende 2022: 500.000). Das ist eine Leerstandsrate von 3,7 Prozent (2022: 3,6 %). In den Toplagen City und HafenCity liegt der Leerstand allerdings deutlich unter dem Durchschnitt, während er in der Peripherie teilweise einen Anteil von mehr als zehn Prozent erreicht.
39 Prozent des Flächenumsatzes in City und HafenCity
Der andauernde Trend in die Toplagen zeigt sich auch in der Verteilung des Flächenumsatzes. „Mit 25,9 und 13,1 Prozent Umsatzanteil liegen die Teilmärkte City und HafenCity wie schon in den vergangenen Jahren klar vorne”, so Horstmann. Lediglich die Teilmärkte City-Süd und Hamburger Osten erzielten in den ersten drei Quartalen 2023 ebenfalls einen Umsatzanteil von über zehn Prozent (10,8 bzw. 10,2 %). Wichtigste Motivation für die Anmietung eines Büros in Toplage ist Personalmangel. Arbeitgeber hoffen, mit einem attraktiven Büro im Kampf um die begehrten Fachkräfte punkten zu können.
Energetischer Zustand relevant für Mietentscheidung
Auch der energetische Zustand wird bei der Mietentscheidung für eine Büroimmobilie zunehmend wichtig. „Die Gründe für Büromieter sind hier einerseits die gestiegenen Energiekosten. Andererseits legen sich aber auch immer mehr Unternehmen die zukunftsweisende Selbstverpflichtung auf, nur noch ESG-konforme Anmietungen zu tätigen”, sagt Büroexperte Horstmann.
Ausblick aufs vierte Quartal 2023
Für das Gesamtjahr 2023 geht Oliver Horstmann von einem Umsatzvolumen in Höhe von etwa 450.000 Quadratmetern aus. Im Gesamtjahr 2022 hatte der Flächenumsatz 595.000 Quadratmeter betragen. Größte Herausforderung am Büromarkt Hamburg bleibe der zu geringe Neubau, sagt Horstmann. So habe es im Vergleich 2022 und 2023 keine Veränderung beim Büroflächenbestand gegeben. Er belaufe sich nach wie vor auf 14,0 Millionen Quadratmeter.
Aufgrund hoher Baukosten und des gestiegenen Zinsniveaus erwartet der Büroexperte auch für 2024 keine Entspannung am Markt für Büroimmobilien. „Die Konzentration auf die Toplagen und damit einhergehend weitere Mietsteigerungen in diesen Stadtteilen werden uns in Hamburg weiter begleiten. Daneben könnten die Leerstände in den Randbezirken mittelfristig ein kritisches Thema werden – für den Büromarkt, aber auch für die Stadtentwicklung.”
Steigende Spitzenmiete, sinkende Durchschnittsmiete
Die Spitzenmiete für Büroflächen in Hamburg liegt aktuell bei 35,50 Euro pro Quadratmeter. Sie ist damit im Vergleich zum Gesamtjahr 2022 um 50 Cent gestiegen. Spitzenmieten werden in Hamburg in den Teilmärkten City und HafenCity gezahlt. Die durchschnittliche Büromiete in Hamburg ist dagegen gesunken: Sie beträgt aktuell 20,40 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2022 lag sie bei 21 Euro.
Leerstandsrate im Durchschnitt bei 3,7 Prozent
In der Mietentwicklung zeigt sich immer deutlicher die Zweiteilung des Büromarkts Hamburg. Horstmann: „Aufgrund des starken Zuzugs aus der Peripherie in die Toplagen verknappt sich das Angebot in der City, der HafenCity sowie in gut angebundenen attraktiven Stadtteillagen. Dort reduziert sich der Leerstand und die Spitzenmieten legen weiter zu. In der Peripherie steigt dagegen der Leerstand, was entsprechenden Druck auf die Mieten ausübt.”
Der Gesamtleerstand in Hamburg ist zum Ende des dritten Quartals 2023 leicht auf 520.000 Quadratmeter gestiegen (Ende 2022: 500.000). Das ist eine Leerstandsrate von 3,7 Prozent (2022: 3,6 %). In den Toplagen City und HafenCity liegt der Leerstand allerdings deutlich unter dem Durchschnitt, während er in der Peripherie teilweise einen Anteil von mehr als zehn Prozent erreicht.
39 Prozent des Flächenumsatzes in City und HafenCity
Der andauernde Trend in die Toplagen zeigt sich auch in der Verteilung des Flächenumsatzes. „Mit 25,9 und 13,1 Prozent Umsatzanteil liegen die Teilmärkte City und HafenCity wie schon in den vergangenen Jahren klar vorne”, so Horstmann. Lediglich die Teilmärkte City-Süd und Hamburger Osten erzielten in den ersten drei Quartalen 2023 ebenfalls einen Umsatzanteil von über zehn Prozent (10,8 bzw. 10,2 %). Wichtigste Motivation für die Anmietung eines Büros in Toplage ist Personalmangel. Arbeitgeber hoffen, mit einem attraktiven Büro im Kampf um die begehrten Fachkräfte punkten zu können.
Energetischer Zustand relevant für Mietentscheidung
Auch der energetische Zustand wird bei der Mietentscheidung für eine Büroimmobilie zunehmend wichtig. „Die Gründe für Büromieter sind hier einerseits die gestiegenen Energiekosten. Andererseits legen sich aber auch immer mehr Unternehmen die zukunftsweisende Selbstverpflichtung auf, nur noch ESG-konforme Anmietungen zu tätigen”, sagt Büroexperte Horstmann.
Ausblick aufs vierte Quartal 2023
Für das Gesamtjahr 2023 geht Oliver Horstmann von einem Umsatzvolumen in Höhe von etwa 450.000 Quadratmetern aus. Im Gesamtjahr 2022 hatte der Flächenumsatz 595.000 Quadratmeter betragen. Größte Herausforderung am Büromarkt Hamburg bleibe der zu geringe Neubau, sagt Horstmann. So habe es im Vergleich 2022 und 2023 keine Veränderung beim Büroflächenbestand gegeben. Er belaufe sich nach wie vor auf 14,0 Millionen Quadratmeter.
Aufgrund hoher Baukosten und des gestiegenen Zinsniveaus erwartet der Büroexperte auch für 2024 keine Entspannung am Markt für Büroimmobilien. „Die Konzentration auf die Toplagen und damit einhergehend weitere Mietsteigerungen in diesen Stadtteilen werden uns in Hamburg weiter begleiten. Daneben könnten die Leerstände in den Randbezirken mittelfristig ein kritisches Thema werden – für den Büromarkt, aber auch für die Stadtentwicklung.”
