10.10.2023 Büromarkt Düsseldorf performt verhalten
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Neuss, Ratingen etc.) in den ersten drei Quartalen 2023 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 189.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1 - Q3 2022: 244.700 m²) bedeutet dies eine Abnahme um rd. 23 %. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø Q1 - Q3 2013 - 2022: 295.400 m² p. a.) sind es rund ein Drittel weniger.
• Dabei entfallen rd. 167.500 m² des Gesamtumsatzes auf das Stadtgebiet Düsseldorf (Q1 - Q3 2022: 207.000 m²) und rd. 21.500 m² auf das Umland (Q1 - Q3 2022: 37.700 m²).
• „Angesichts der unverändert schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen schieben zahlreiche Nutzer ihre Anmietungsentscheidungen insbesondere bei größerflächigem Bedarf weiter auf. Dies wird sich bis zum Jahresende nicht signifikant ändern, so dass kurzfristig keine deutliche Dynamisierung zu erwarten ist“, beschreibt Robert Kollar, Leiter des gewerblichen Vermietungsteams von Aengevelt Immobilien, die aktuelle Marktstimmung.
Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2023 einen Büroflächenumsatz von rd. 270.000 m² für die Region Düsseldorf. Dies wäre im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um rd. 18 % (2022: rd. 330.000 m²), gegenüber dem Dekadenmittel (Ø 2013 - 2022: 383.000 m² p. a.) wären es -30 %.
Angebotsreserve steigt leicht
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) in der Region Düsseldorf hat sich seit Jahresbeginn moderat von 750.000 m² auf aktuell rd. 780.000 m² erhöht.
• Die Leerstandsquote steigt damit leicht von 8,1 % auf aktuell rd. 8,4 % des Gesamtbestandes von rd. 9,3 Mio. m².
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research eine weitgehende Stabilisierung der Angebotsreserve.
Sinkende Büroflächenfertigstellungen
• 2023 werden wie im Vorjahr rd. 90.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt (2022: rd. 125.000 m²), von denen bereits zwei Drittel vorvermarktet sind.
• Insgesamt bewegt sich das Fertigstellungsvolumen mit diesem Wert auf dem Niveau des Zehnjahresmittels (Ø 2013 - 2022: 87.650 m² p.a.).
Steigende Spitzenmieten
• Die Nachfrage nach modernen, nachfrage-, d.h. insbesondere ESG-gerechten Büroflächen in zentralen Lagen von Düsseldorf steigt analog zu den anderen Big Seven-Standorten weiter an. Gleichzeitig ist die Verfügbarkeit entsprechender Flächen, die vor allem in Neubauprojekten bzw. umfassend refurbishten Gebäuden in Top-Lagen entstehen, weiterhin zu gering.
„Diese Kombination treibt insbesondere das Spitzenmietniveau, das gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt entsprechend deutlich von EUR 29,-/m² auf aktuell rd. EUR 39,-/m² gestiegen ist“, erläutert Robert Kollar.
• Bis zum Jahresende ist ein weiterer Anstieg des Spitzenmietniveaus auf rd. EUR 40,-/m² möglich.
• Die Perspektiven für den Düsseldorfer Markt für Büroflächen fasst Robert Kollar wie folgt zusammen: „Wir beobachten weiter deutlich wachsende Nutzeransprüche, vor allem hinsichtlich Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien, Standortqualität, z.B. mit Blick auf die Infrastrukturausstattung, sowie flexibler Nutzungsmöglichkeiten gemäß den steigenden Anforderungen moderner New Work-Konzepte. Dadurch zeichnen sich zunehmende Vermietungsherausforderungen für energetisch noch nicht optimierte Immobilien ab, insbesondere außerhalb der City-Lagen. Vor diesem Hintergrund prognostizieren wir zukünftig eine steigende qualitätsinduzierte Umzugsdynamik.“
• Dabei entfallen rd. 167.500 m² des Gesamtumsatzes auf das Stadtgebiet Düsseldorf (Q1 - Q3 2022: 207.000 m²) und rd. 21.500 m² auf das Umland (Q1 - Q3 2022: 37.700 m²).
• „Angesichts der unverändert schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen schieben zahlreiche Nutzer ihre Anmietungsentscheidungen insbesondere bei größerflächigem Bedarf weiter auf. Dies wird sich bis zum Jahresende nicht signifikant ändern, so dass kurzfristig keine deutliche Dynamisierung zu erwarten ist“, beschreibt Robert Kollar, Leiter des gewerblichen Vermietungsteams von Aengevelt Immobilien, die aktuelle Marktstimmung.
Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2023 einen Büroflächenumsatz von rd. 270.000 m² für die Region Düsseldorf. Dies wäre im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um rd. 18 % (2022: rd. 330.000 m²), gegenüber dem Dekadenmittel (Ø 2013 - 2022: 383.000 m² p. a.) wären es -30 %.
Angebotsreserve steigt leicht
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) in der Region Düsseldorf hat sich seit Jahresbeginn moderat von 750.000 m² auf aktuell rd. 780.000 m² erhöht.
• Die Leerstandsquote steigt damit leicht von 8,1 % auf aktuell rd. 8,4 % des Gesamtbestandes von rd. 9,3 Mio. m².
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research eine weitgehende Stabilisierung der Angebotsreserve.
Sinkende Büroflächenfertigstellungen
• 2023 werden wie im Vorjahr rd. 90.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt (2022: rd. 125.000 m²), von denen bereits zwei Drittel vorvermarktet sind.
• Insgesamt bewegt sich das Fertigstellungsvolumen mit diesem Wert auf dem Niveau des Zehnjahresmittels (Ø 2013 - 2022: 87.650 m² p.a.).
Steigende Spitzenmieten
• Die Nachfrage nach modernen, nachfrage-, d.h. insbesondere ESG-gerechten Büroflächen in zentralen Lagen von Düsseldorf steigt analog zu den anderen Big Seven-Standorten weiter an. Gleichzeitig ist die Verfügbarkeit entsprechender Flächen, die vor allem in Neubauprojekten bzw. umfassend refurbishten Gebäuden in Top-Lagen entstehen, weiterhin zu gering.
„Diese Kombination treibt insbesondere das Spitzenmietniveau, das gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt entsprechend deutlich von EUR 29,-/m² auf aktuell rd. EUR 39,-/m² gestiegen ist“, erläutert Robert Kollar.
• Bis zum Jahresende ist ein weiterer Anstieg des Spitzenmietniveaus auf rd. EUR 40,-/m² möglich.
• Die Perspektiven für den Düsseldorfer Markt für Büroflächen fasst Robert Kollar wie folgt zusammen: „Wir beobachten weiter deutlich wachsende Nutzeransprüche, vor allem hinsichtlich Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien, Standortqualität, z.B. mit Blick auf die Infrastrukturausstattung, sowie flexibler Nutzungsmöglichkeiten gemäß den steigenden Anforderungen moderner New Work-Konzepte. Dadurch zeichnen sich zunehmende Vermietungsherausforderungen für energetisch noch nicht optimierte Immobilien ab, insbesondere außerhalb der City-Lagen. Vor diesem Hintergrund prognostizieren wir zukünftig eine steigende qualitätsinduzierte Umzugsdynamik.“
