10.10.2023 Kleinteiliges Vermietungsgeschehen am Büromarkt Hamburg
Für den Hamburger Bürovermietungsmarkt hat die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) bis Ende September 2023 einen Flächenumsatz von rund 327.000 m² registriert. Mit Ausnahme des Covid-19-geprägten Jahres 2020 ist dies das niedrigste Neunmonatsergebnis seit 2013. Es bleibt 31 Prozent hinter dem starken Vorjahreszeitraum sowie 16 Prozent hinter dem 5- und 15 Prozent hinter dem 10-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Quartale zurück.
Großabschlüsse bleiben am Hamburger Bürovermietungsmarkt rar
In den ersten neun Monaten wurden 385 Abschlüsse gezählt. Das sind 18 Prozent weniger als im starken, von pandemiebedingten Nachholeffekten geprägten Vorjahreszeitraum (469) und 5 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Quartale (407). Mit 61 Prozent (234) wurden die meisten Abschlüsse im kleinsten Flächensegment unterhalb von 500 m² registriert. Man erkennt: das Bürovermietungsgeschehen im bisherigen Jahresverlauf ist vorwiegend von kleinen Unternehmen dominiert.
Großabschlüsse ab 5.000 m² bleiben dagegen Mangelware. Im Berichtszeitraum summierten sich in dieser Größenklasse neun Abschlüsse auf rund 80.000 m². Im Vergleichszeitraum 2022 waren es 17 Abschlüsse und rund 180.000 m². Die größte Vermietung war die Anmietung von 17.200 m² in der Koreastraße 7 in der HafenCity durch RTL.
Für das 4. Quartal 2023 erwartet C&W eine Marktdynamik auf gleichbleibend moderatem Niveau. Daher wird für 2023 mit einem Gesamtflächenumsatz von rund 450.000 m² gerechnet. Das wären rund 12 Prozent weniger als im 10-Jahresdurchschnitt.
Fokus auf Bestlagen
Knapp die Hälfte der Vermietungsaktivität entfiel auf die Bestlagen Innenstadt, HafenCity und Hafenrand, davon knapp 70 Prozent auf Gebäude der Qualität A. Lage- und Ausstattungsqualität bleiben also im Fokus der Nutzer.
Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter von C&W in Hamburg, kommentiert: „Die Nachfrage nach modernen Büroflächen in den zentralen Teilmärkten Innenstadt, HafenCity und Hafenrand ist nach wie vor hoch. Doch die Anmietungsprozesse sind in den vergangenen Jahren aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten, veränderter Arbeitsumfelder und steigender ESG-Anforderungen komplexer geworden. Gleichzeitig verlieren weniger zentrale Lagen, wie beispielsweise die City Nord, an Attraktivität. Für diese Bestände wird man Lösungen finden müssen. Insbesondere dezentrale Bestandsgebäude mit Modernisierungsstau werden Schwierigkeiten bei der Nachvermietung haben und erfordern möglicherweise Neupositionierungs- oder Umnutzungskonzepte, um erneut marktfähig gemacht zu werden.“
Spitzenmiete stabil auf Höchstniveau, Durchschnittsmiete leicht rückläufig
Die Spitzenmiete notiert das vierte Quartal in Folge auf dem höchsten jemals registrieren Wert von monatlich 33,00 Euro/m². Im Vorjahresvergleich entspricht das einem Plus von 0,50 Euro beziehungsweise knapp 2 Prozent. Die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen wird die Spitzenmieten im 4. Quartal voraussichtlich erneut leicht steigen lassen.
Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate ist im Vergleich zum Vorquartal (monatlich 21,45 Euro/m²) leicht rückläufig und notiert bei monatlich 20,70 Euro/m². Das sind 0,05 Euro weniger als Ende September 2022.
Telekommunikation, Medien und Technologie umsatzstärkster Sektor?
Das Branchenranking der Neunmonatsbilanz wird von Unternehmen aus dem Telekommunikations-, Medien und Technologie-Sektor angeführt (50 Abschlüsse; 67.200 m² Bürofläche). Das Ergebnis wurde maßgeblich durch den RTL-Mietvertrag beeinflusst. Dicht dahinter belegen Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Transport und Verkehr den zweiten Platz (50 Abschlüsse; 60.900 m²). Die meisten Vertragsabschlüsse (58) tätigten Beratungsgesellschaften, die rund 37.000 m² angemietet haben.
Flächenangebot stabil
Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,3 Prozentpunkte und notierte Ende September wie im 1. und 2. Quartal bei 4,6 Prozent. Zuletzt lag die Leerstandsquote Anfang 2018 darüber. Der absolute Leerstand wuchs um 62.700 m² auf rund 706.000 m² an. Freiwerdende Bestandsflächen und Flächen, die zur Untervermietung freigeben werden, könnten den Leerstand in Hamburg bis zum Jahresende 2023 moderat weiter steigen lassen.
Zurückgestellte Projektentwicklungen und kaum spekulatives Bauen
Von Januar bis Ende September 2023 wurden in Hamburg rund 167.800 m² neue und kernsanierte Büroflächen fertiggestellt. Eines der größten Projekte darunter ist das für die Signal Iduna errichtete „Kap 5“ in der City Nord mit rund 23.000 m² Bürofläche, welches im 2. Quartal fertiggestellt wurde.
Insgesamt befinden sich derzeit 560.900 m² Bürofläche im Bau, die bis einschließlich 2026 fertiggestellt sein sollen. Das entspricht in etwa dem hohen Niveau der vergangenen fünf Jahre. Davon sind 63 Prozent bereits an Nutzer vergeben. Darüber hinaus gibt es konkrete Planungen für Projektentwicklungen über rund 481.700 m². Das sind 26 Prozent oder rund 165.000 m² weniger als noch Ende 2022. Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten bringen Entwickler zunehmend dazu, spekulative Neubauten zurückzustellen. In der Zukunft wird sich dadurch das Angebot hochwertiger Neubauflächen reduzieren.
Großabschlüsse bleiben am Hamburger Bürovermietungsmarkt rar
In den ersten neun Monaten wurden 385 Abschlüsse gezählt. Das sind 18 Prozent weniger als im starken, von pandemiebedingten Nachholeffekten geprägten Vorjahreszeitraum (469) und 5 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Quartale (407). Mit 61 Prozent (234) wurden die meisten Abschlüsse im kleinsten Flächensegment unterhalb von 500 m² registriert. Man erkennt: das Bürovermietungsgeschehen im bisherigen Jahresverlauf ist vorwiegend von kleinen Unternehmen dominiert.
Großabschlüsse ab 5.000 m² bleiben dagegen Mangelware. Im Berichtszeitraum summierten sich in dieser Größenklasse neun Abschlüsse auf rund 80.000 m². Im Vergleichszeitraum 2022 waren es 17 Abschlüsse und rund 180.000 m². Die größte Vermietung war die Anmietung von 17.200 m² in der Koreastraße 7 in der HafenCity durch RTL.
Für das 4. Quartal 2023 erwartet C&W eine Marktdynamik auf gleichbleibend moderatem Niveau. Daher wird für 2023 mit einem Gesamtflächenumsatz von rund 450.000 m² gerechnet. Das wären rund 12 Prozent weniger als im 10-Jahresdurchschnitt.
Fokus auf Bestlagen
Knapp die Hälfte der Vermietungsaktivität entfiel auf die Bestlagen Innenstadt, HafenCity und Hafenrand, davon knapp 70 Prozent auf Gebäude der Qualität A. Lage- und Ausstattungsqualität bleiben also im Fokus der Nutzer.
Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter von C&W in Hamburg, kommentiert: „Die Nachfrage nach modernen Büroflächen in den zentralen Teilmärkten Innenstadt, HafenCity und Hafenrand ist nach wie vor hoch. Doch die Anmietungsprozesse sind in den vergangenen Jahren aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten, veränderter Arbeitsumfelder und steigender ESG-Anforderungen komplexer geworden. Gleichzeitig verlieren weniger zentrale Lagen, wie beispielsweise die City Nord, an Attraktivität. Für diese Bestände wird man Lösungen finden müssen. Insbesondere dezentrale Bestandsgebäude mit Modernisierungsstau werden Schwierigkeiten bei der Nachvermietung haben und erfordern möglicherweise Neupositionierungs- oder Umnutzungskonzepte, um erneut marktfähig gemacht zu werden.“
Spitzenmiete stabil auf Höchstniveau, Durchschnittsmiete leicht rückläufig
Die Spitzenmiete notiert das vierte Quartal in Folge auf dem höchsten jemals registrieren Wert von monatlich 33,00 Euro/m². Im Vorjahresvergleich entspricht das einem Plus von 0,50 Euro beziehungsweise knapp 2 Prozent. Die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen wird die Spitzenmieten im 4. Quartal voraussichtlich erneut leicht steigen lassen.
Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate ist im Vergleich zum Vorquartal (monatlich 21,45 Euro/m²) leicht rückläufig und notiert bei monatlich 20,70 Euro/m². Das sind 0,05 Euro weniger als Ende September 2022.
Telekommunikation, Medien und Technologie umsatzstärkster Sektor?
Das Branchenranking der Neunmonatsbilanz wird von Unternehmen aus dem Telekommunikations-, Medien und Technologie-Sektor angeführt (50 Abschlüsse; 67.200 m² Bürofläche). Das Ergebnis wurde maßgeblich durch den RTL-Mietvertrag beeinflusst. Dicht dahinter belegen Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Transport und Verkehr den zweiten Platz (50 Abschlüsse; 60.900 m²). Die meisten Vertragsabschlüsse (58) tätigten Beratungsgesellschaften, die rund 37.000 m² angemietet haben.
Flächenangebot stabil
Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,3 Prozentpunkte und notierte Ende September wie im 1. und 2. Quartal bei 4,6 Prozent. Zuletzt lag die Leerstandsquote Anfang 2018 darüber. Der absolute Leerstand wuchs um 62.700 m² auf rund 706.000 m² an. Freiwerdende Bestandsflächen und Flächen, die zur Untervermietung freigeben werden, könnten den Leerstand in Hamburg bis zum Jahresende 2023 moderat weiter steigen lassen.
Zurückgestellte Projektentwicklungen und kaum spekulatives Bauen
Von Januar bis Ende September 2023 wurden in Hamburg rund 167.800 m² neue und kernsanierte Büroflächen fertiggestellt. Eines der größten Projekte darunter ist das für die Signal Iduna errichtete „Kap 5“ in der City Nord mit rund 23.000 m² Bürofläche, welches im 2. Quartal fertiggestellt wurde.
Insgesamt befinden sich derzeit 560.900 m² Bürofläche im Bau, die bis einschließlich 2026 fertiggestellt sein sollen. Das entspricht in etwa dem hohen Niveau der vergangenen fünf Jahre. Davon sind 63 Prozent bereits an Nutzer vergeben. Darüber hinaus gibt es konkrete Planungen für Projektentwicklungen über rund 481.700 m². Das sind 26 Prozent oder rund 165.000 m² weniger als noch Ende 2022. Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten bringen Entwickler zunehmend dazu, spekulative Neubauten zurückzustellen. In der Zukunft wird sich dadurch das Angebot hochwertiger Neubauflächen reduzieren.
