13.10.2023 Flächenmangel hemmt Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt Frankfurt
Nach den ersten neun Monaten 2023 wurde am Frankfurter Lager- und Logistikmarkt ein Flächenumsatz von 245.000 m² registriert. Das Ergebnis liegt damit zwar nur rund 16 % unter dem Vorjahreswert, jedoch rund 39 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Dieses niedrigere Ergebnis ist in erster Linie auf den starken Mangel an vakanten Lager- und Logistikflächen im Frankfurter Marktgebiet zurückzuführen. Der Flächenmangel spiegelt sich auch im deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 54 %) notierenden Neubauanteil von nur 37 % wider. „Dies führt dazu, dass viele Nutzer ihre bestehenden Mietverträge verlängern und wenig bis keine Bewegung im Markt entsteht. Weiterhin werden Flächen stark nachgefragt, aber viele Unternehmen überdenken ihre Entscheidungen länger als noch im Vorjahr“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Infolge dieses Nachfrageüberhangs und -drucks sind sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten gegenüber dem letzten Quartal gestiegen und notieren aktuell bei 7,75 €/m² bzw. 6,50 €/m².
Ein Großdeal über 20.000 m²
Mit dem Mercedes-Benz-Deal in Trebur über rund 21.000 m² konnte erst ein Großdeal im dritten Quartal verzeichnet werden, was ein im langjährigen Vergleich sehr niedriger Wert ist. Somit trägt das großvolumige Segment über 20.000 m² bislang nur knapp 9 % zum Flächenumsatz bei, was deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegt (Ø 10 Jahre: 31 %). Während sich die Flächenumsätze der kleinen Größenkategorien in der Nähe ihrer langjährigen Durchschnittswerte bewegen, kommen die beiden mittleren Größenkategorien (5.000 m²–8.000 m² sowie 8.000 m²–12.000 m²) mit 20 % bzw. 29 % auf deutlich überdurchschnittliche Marktanteile. Die für gewöhnlich in den letzten Jahren stark dominierenden Logistikdienstleister (Ø 10 Jahre: 42 %) tragen zwar mit gut einem Drittel immer noch am meisten zum Flächenumsatz bei, allerdings deutlich weniger als üblich. Auch Handelsunternehmen, mit einem im langjährigen Durchschnitt starken Marktanteil von rund 29 %, kommen auf nur 16 %. Hingegen erreichen Industrie- und Produktionsunternehmen mit 32 % den höchsten Marktanteil der letzten 10 Jahre.
„Trotz einer veränderten konjunkturellen Lage befindet sich die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen weiterhin auf einem hohen Niveau. Nichtsdestotrotz kann diese aufgrund der niedrigen Fluktuation und des Flächenmangels nur bedingt durch entsprechende Flächenumsätze bedient werden. Es ist daher davon auszugehen, dass das Gesamtjahresergebnis unter dem langjährigen Durchschnitt liegen wird. Durch die stark gestiegenen Gestehungskosten sowie die erschwerte und verteuerte Fremdkapitalbeschaffung ist weiter von einer nachlassenden und insbesondere spekulativen Bauaktivität auszugehen. Dadurch dürfte sich die Angebots-/Nachfragesituation eher noch verschärfen. Die aktuelle, persistent hohe Inflation, steigende Leitzinsen und eine weitere Verknappung von Bauland werden aus heutiger Sicht kurz- und mittelfristig zu weiter anziehenden Spitzen- und Durchschnittsmieten führen. Insbesondere in stadt- und autobahnnahen Lagen ist mit einer deutlichen weiteren Verteuerung zu rechnen“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Dieses niedrigere Ergebnis ist in erster Linie auf den starken Mangel an vakanten Lager- und Logistikflächen im Frankfurter Marktgebiet zurückzuführen. Der Flächenmangel spiegelt sich auch im deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 54 %) notierenden Neubauanteil von nur 37 % wider. „Dies führt dazu, dass viele Nutzer ihre bestehenden Mietverträge verlängern und wenig bis keine Bewegung im Markt entsteht. Weiterhin werden Flächen stark nachgefragt, aber viele Unternehmen überdenken ihre Entscheidungen länger als noch im Vorjahr“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Infolge dieses Nachfrageüberhangs und -drucks sind sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten gegenüber dem letzten Quartal gestiegen und notieren aktuell bei 7,75 €/m² bzw. 6,50 €/m².
Ein Großdeal über 20.000 m²
Mit dem Mercedes-Benz-Deal in Trebur über rund 21.000 m² konnte erst ein Großdeal im dritten Quartal verzeichnet werden, was ein im langjährigen Vergleich sehr niedriger Wert ist. Somit trägt das großvolumige Segment über 20.000 m² bislang nur knapp 9 % zum Flächenumsatz bei, was deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegt (Ø 10 Jahre: 31 %). Während sich die Flächenumsätze der kleinen Größenkategorien in der Nähe ihrer langjährigen Durchschnittswerte bewegen, kommen die beiden mittleren Größenkategorien (5.000 m²–8.000 m² sowie 8.000 m²–12.000 m²) mit 20 % bzw. 29 % auf deutlich überdurchschnittliche Marktanteile. Die für gewöhnlich in den letzten Jahren stark dominierenden Logistikdienstleister (Ø 10 Jahre: 42 %) tragen zwar mit gut einem Drittel immer noch am meisten zum Flächenumsatz bei, allerdings deutlich weniger als üblich. Auch Handelsunternehmen, mit einem im langjährigen Durchschnitt starken Marktanteil von rund 29 %, kommen auf nur 16 %. Hingegen erreichen Industrie- und Produktionsunternehmen mit 32 % den höchsten Marktanteil der letzten 10 Jahre.
„Trotz einer veränderten konjunkturellen Lage befindet sich die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen weiterhin auf einem hohen Niveau. Nichtsdestotrotz kann diese aufgrund der niedrigen Fluktuation und des Flächenmangels nur bedingt durch entsprechende Flächenumsätze bedient werden. Es ist daher davon auszugehen, dass das Gesamtjahresergebnis unter dem langjährigen Durchschnitt liegen wird. Durch die stark gestiegenen Gestehungskosten sowie die erschwerte und verteuerte Fremdkapitalbeschaffung ist weiter von einer nachlassenden und insbesondere spekulativen Bauaktivität auszugehen. Dadurch dürfte sich die Angebots-/Nachfragesituation eher noch verschärfen. Die aktuelle, persistent hohe Inflation, steigende Leitzinsen und eine weitere Verknappung von Bauland werden aus heutiger Sicht kurz- und mittelfristig zu weiter anziehenden Spitzen- und Durchschnittsmieten führen. Insbesondere in stadt- und autobahnnahen Lagen ist mit einer deutlichen weiteren Verteuerung zu rechnen“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.
