13.10.2023 Bewegung auf dem Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
Nach Ablauf des dritten Quartals 2023 generierte der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von rund 236.000 Quadratmetern, was einem Rückgang von 58 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht (drittes Quartal 2022: 562.800 Quadratmeter, exkl. Tesla). Der Fünfjahresschnitt wurde um rund 39 Prozent verfehlt. Die hohe Bauaktivität der letzten Jahre sowie der Grundstücksmangel in der Region sorgten weiterhin dafür, dass keine relevanten Eigennutzeransiedlungen stattfanden.
Endre Rebák, Head of Industrial & Logistics bei Colliers in Berlin, sagt: “Trotz rückläufiger Flächenumsätze stellen wir eine Belebung des Berliner Marktes fest. So wurde in den letzten drei Monaten so viel Fläche vermietet wie im ersten Halbjahr 2023 insgesamt. Darüber hinaus konnten wir wieder großvolumige Vermietungsabschlüsse über 20.000 Quadratmeter registrieren. Insgesamt merken wir, wie robust der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist.”
Flächenumsatz durch zwei großvolumige Abschlüsse geprägt
Das dritte Quartal stellte das bisher stärkste Quartal des Jahres 2023 dar und ist für rund 50 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Dies lag vor allem an zwei großvolumigen Mietvertragsabschlüssen im Berliner Umland. Dort mieteten zwei Logistikdienstleister zusammengenommen über 60.000 Quadratmeter Fläche an und machten damit rund 30 Prozent des gesamten Flächenumsatzes aus. Darüber hinaus blieben großflächige Vermietungen in der Region jedoch aus. Lediglich eine weitere Vermietung über 10.000 Quadratmeter fand im zweiten Quartal im Teilmarkt Stadt Nord statt, wo das Handelsunternehmen Bär & Ollenroth eine Bestandsfläche von rund 15.000 Quadratmetern im Untermietverhältnis anmietete.
Fokus der Mieter lag vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund 83 Prozent aller Abschlüsse fanden in diesem Bereich statt, und waren für 40 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich. Insgesamt wurden 56 Prozent des Flächenumsatzes im Stadtgebiet erzielt, wobei die meisten Abschlüsse im Teilmarkt Stadt Süd stattfanden (39 Prozent). Aufgrund des Grundstücksmangels fanden knapp 60 Prozent aller Abschlüsse im Bestand statt.
„Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der damit einhergehenden Veränderung des Konsumverhaltens kommen auch weiterhin kurzfristig Untermietflächen auf den Markt. Einerseits belegt dies die anhaltend vorherrschende Zurückhaltung seitens Handelsunternehmen. Andererseits erhöhen Untermietflächen kurzfristig das Angebot auf dem Markt und bieten Marktteilnehmern Chancen, Flächen anzumieten. Bis Ende des Jahres erwarten wir, dass diese Entwicklung einen positiven Effekt auf die Flächenumsätze haben wird. Durch die Untermietflächen besteht ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage“, ergänzt Rebák.
Aufgrund der beiden großvolumigen Abschlüsse im dritten Quartal bilden Logistikdienstleister die stärkste Nutzergruppe mit einem Anteil von 43 Prozent am gesamten Flächenumsatz, gefolgt von Handelsunternehmen mit 31 Prozent. Schlusslicht bildeten Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe mit einem Anteil von 14 Prozent. Berlin bleibt jedoch weiterhin eine von Handelsunternehmen geprägte Logistikregion. Nach Anzahl der Abschlüsse rangieren Handelsunternehmen mit 40 Prozent weiterhin an der Spitze.
Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist von Grundstücksmangel, einer sinkenden Neubaupipeline sowie einer niedrigen Leerstandsquote geprägt, die die Mietpreisentwicklung weiter befeuern. Dies führte dazu, dass sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr im zweistelligen Prozentbereich angestiegen sind. So liegt die Spitzenmiete im dritten Quartal bei 7,70 Euro/Quadratmeter (+ 10 Prozent) und die Durchschnittsmiete bei 6,60 Euro/Quadratmeter (+ 12 Prozent). Auch die Spitzenmiete im Umland konnte im Zwölfmonatsvergleich mit 13 Prozent ein zweistelliges Wachstum verzeichnen und lag bei 6,00 Euro/Quadratmeter. Die Spitzenmiete im Stadtgebiet ist ebenfalls gestiegen und lag bei 7,80 Euro/Quadratmeter (+ 8 Prozent).
„Für die kommenden Monate rechnen wir mit einem weiteren Anstieg der Durchschnitts- und Spitzenmieten. Die Untermietflächen werden zwar kurzfristig für eine kleine Verschnaufpause sorgen. Der Druck auf die Mieten, insbesondere der Bestandsmieten, wird jedoch aufgrund der rückläufigen Neubaupipeline in den nächsten Monaten weiter zunehmen. Wir beobachten weiterhin eine gesunde Nachfrage auf dem Markt und halten es für realistisch, dass die 300.000-Quadratmeter-Marke bis zum Jahresende überschritten wird“, bemerkt Rebák.
Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem Berliner Investmentmarkt
In den ersten neun Monaten 2023 verzeichnete der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 230 Millionen Euro. Im Vergleich der TOP 8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte weist Berlin somit das zweitstärkste Ergebnis auf. Insgesamt lag das Ergebnis mit einem Minus von 45 Prozent deutlich unter dem des Vorjahres (drittes Quartal 2022: 422 Millionen Euro).
„Der Berliner Investmentmarkt profitiert auch in Krisenzeiten vom Hauptstadtbonus, sodass trotz der allgemeinen Zurückhaltung seitens Investoren ein solides Ergebnis erzielt wurde“, so Rebák abschließend.
Endre Rebák, Head of Industrial & Logistics bei Colliers in Berlin, sagt: “Trotz rückläufiger Flächenumsätze stellen wir eine Belebung des Berliner Marktes fest. So wurde in den letzten drei Monaten so viel Fläche vermietet wie im ersten Halbjahr 2023 insgesamt. Darüber hinaus konnten wir wieder großvolumige Vermietungsabschlüsse über 20.000 Quadratmeter registrieren. Insgesamt merken wir, wie robust der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist.”
Flächenumsatz durch zwei großvolumige Abschlüsse geprägt
Das dritte Quartal stellte das bisher stärkste Quartal des Jahres 2023 dar und ist für rund 50 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Dies lag vor allem an zwei großvolumigen Mietvertragsabschlüssen im Berliner Umland. Dort mieteten zwei Logistikdienstleister zusammengenommen über 60.000 Quadratmeter Fläche an und machten damit rund 30 Prozent des gesamten Flächenumsatzes aus. Darüber hinaus blieben großflächige Vermietungen in der Region jedoch aus. Lediglich eine weitere Vermietung über 10.000 Quadratmeter fand im zweiten Quartal im Teilmarkt Stadt Nord statt, wo das Handelsunternehmen Bär & Ollenroth eine Bestandsfläche von rund 15.000 Quadratmetern im Untermietverhältnis anmietete.
Fokus der Mieter lag vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund 83 Prozent aller Abschlüsse fanden in diesem Bereich statt, und waren für 40 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich. Insgesamt wurden 56 Prozent des Flächenumsatzes im Stadtgebiet erzielt, wobei die meisten Abschlüsse im Teilmarkt Stadt Süd stattfanden (39 Prozent). Aufgrund des Grundstücksmangels fanden knapp 60 Prozent aller Abschlüsse im Bestand statt.
„Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der damit einhergehenden Veränderung des Konsumverhaltens kommen auch weiterhin kurzfristig Untermietflächen auf den Markt. Einerseits belegt dies die anhaltend vorherrschende Zurückhaltung seitens Handelsunternehmen. Andererseits erhöhen Untermietflächen kurzfristig das Angebot auf dem Markt und bieten Marktteilnehmern Chancen, Flächen anzumieten. Bis Ende des Jahres erwarten wir, dass diese Entwicklung einen positiven Effekt auf die Flächenumsätze haben wird. Durch die Untermietflächen besteht ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage“, ergänzt Rebák.
Aufgrund der beiden großvolumigen Abschlüsse im dritten Quartal bilden Logistikdienstleister die stärkste Nutzergruppe mit einem Anteil von 43 Prozent am gesamten Flächenumsatz, gefolgt von Handelsunternehmen mit 31 Prozent. Schlusslicht bildeten Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe mit einem Anteil von 14 Prozent. Berlin bleibt jedoch weiterhin eine von Handelsunternehmen geprägte Logistikregion. Nach Anzahl der Abschlüsse rangieren Handelsunternehmen mit 40 Prozent weiterhin an der Spitze.
Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist von Grundstücksmangel, einer sinkenden Neubaupipeline sowie einer niedrigen Leerstandsquote geprägt, die die Mietpreisentwicklung weiter befeuern. Dies führte dazu, dass sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr im zweistelligen Prozentbereich angestiegen sind. So liegt die Spitzenmiete im dritten Quartal bei 7,70 Euro/Quadratmeter (+ 10 Prozent) und die Durchschnittsmiete bei 6,60 Euro/Quadratmeter (+ 12 Prozent). Auch die Spitzenmiete im Umland konnte im Zwölfmonatsvergleich mit 13 Prozent ein zweistelliges Wachstum verzeichnen und lag bei 6,00 Euro/Quadratmeter. Die Spitzenmiete im Stadtgebiet ist ebenfalls gestiegen und lag bei 7,80 Euro/Quadratmeter (+ 8 Prozent).
„Für die kommenden Monate rechnen wir mit einem weiteren Anstieg der Durchschnitts- und Spitzenmieten. Die Untermietflächen werden zwar kurzfristig für eine kleine Verschnaufpause sorgen. Der Druck auf die Mieten, insbesondere der Bestandsmieten, wird jedoch aufgrund der rückläufigen Neubaupipeline in den nächsten Monaten weiter zunehmen. Wir beobachten weiterhin eine gesunde Nachfrage auf dem Markt und halten es für realistisch, dass die 300.000-Quadratmeter-Marke bis zum Jahresende überschritten wird“, bemerkt Rebák.
Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem Berliner Investmentmarkt
In den ersten neun Monaten 2023 verzeichnete der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 230 Millionen Euro. Im Vergleich der TOP 8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte weist Berlin somit das zweitstärkste Ergebnis auf. Insgesamt lag das Ergebnis mit einem Minus von 45 Prozent deutlich unter dem des Vorjahres (drittes Quartal 2022: 422 Millionen Euro).
„Der Berliner Investmentmarkt profitiert auch in Krisenzeiten vom Hauptstadtbonus, sodass trotz der allgemeinen Zurückhaltung seitens Investoren ein solides Ergebnis erzielt wurde“, so Rebák abschließend.
